Судья Алексеева О.Г. УИД: 61RS0001-01-2022-007046-80
Дело № 33-16093/2023
Дело № 2-505/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 сентября 2023 г. г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Хомич С.В.,
судей Боровой Е.А., Кушнаренко Н.В.,
при секретаре Сукаче И.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о подписании проекта договора аренды по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ворошиловского Заслушав доклад судьи Боровой Е.А., судебная коллегия
установила:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в суд с иском к ФИО1 о подписании проекта договора аренды, указав, что вступившим в законную силу решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.10.2018 на ДИЗО г. Ростова-на-Дону возложена обязанность предоставить в аренду ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с заключением эксперта размер арендной платы за пользование указанным земельным участком составляет 473 134 руб. в год. В этой связи 24.10.2022 ДИЗО г. Ростова-на-Дону в адрес ФИО1 направлены подписанные со стороны Департамента экземпляры проекта договора аренды земельного участка. При этом от подписания данных договоров ФИО1 уклонился.
На основании изложенного, ДИЗО г. Ростова-на-Дону просил суд обязать ФИО1 подписать проект договора аренды (в двух экземплярах) земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1050 кв.м. по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома сроком на 49 лет с момента передачи земельного участка.
Решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.
Суд обязал ФИО1 подписать проект договора аренды (в двух экземплярах) земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 49 лет с момента передачи земельного участка, в редакции с учетом определения размера арендной платы за пользование указанным земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 30 381 руб. в год
В апелляционной жалобе ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и удовлетворить требования в заявленной в иске редакции. В обоснование повторяет свою позицию по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащей правовой оценки, приводит доводы о несогласии с установленным судом размером платы по спорному договору. Так, истец полагает недостоверными результаты проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку при расчете арендной платы экспертом не обосновано применение сравнительный метод к проведению оценки и подобраны не соответствующие спорному земельному участку объекты-аналоги, также отмечает, что арендная стоимость таких объектов на дату расчета арендной стоимости устарела. Также апеллянт указывает, что экспертом не обосновано неприменение доходного метода оценки.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ФИО2, поддержавшую апелляционную жалобу, ФИО1, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, которое проверяется судом апелляционной инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, что согласуется с положениями ст. 327.1 ГПК РФ.
Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п. 2, 4 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Положениями п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые не содержат единой методики расчета ставок арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.10.2018 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 1050 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома сроком на 49 лет.
Во исполнение данного решения суда 24.10.2022 ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО1 направлен проект договора аренды земельного участка с приложением экземпляров договоров аренды, от подписания которых ответчик уклонился, в связи с несогласием с размером установленной арендной платы.
Для определения действительной рыночной стоимости платы за использование на праве аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по ходатайству ответчика, определением суда от 02.02.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.06.2023 рыночная стоимость платы за использование на праве аренды вышеуказанного земельного участка составляет 30 381 руб.
Суд первой инстанции, разрешая требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону по существу, руководствуясь положениями ст. ст. 421, 422, 425 ГК РФ, ст.ст. 1, 39.8, 39.20 ЗК РФ, исходил из того, что ответчику предоставлен спорный земельный решением суда и истец в свою очередь вправе требовать установления размера годовой арендной платы за данный земельный участок. В этой связи суд, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, частично удовлетворил требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону, установив размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 30 381 руб. в год.
Судебная коллегия с изложенными выводами суда согласна, поскольку они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, так как основаны на правильном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ) и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Вместе с тем в Земельном кодексе РФ предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 22).
Как следует из пункта 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, содержащиеся в них предписания распространяются исключительно на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
При этом в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность, в аренду, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, является земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, ответчиком испрашивался для целей, связанных со строительством, вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, какие либо строения, сооружения, принадлежащие истцу на праве собственности, на данном земельном участке отсутствуют.
При этом судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является членом Товарищества индивидуальных застройщиков «Надежда» с 1996 г., является пользователем спорного земельного участка № 54, площадью 1050 кв.м., квартал 1.16.09.
Таким образом, с целью соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, суд правомерно, разрешая ходатайство ответчика, назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, в заключении судебной экспертизы приведено достаточное количество объявлений о предоставлении в аренду объектов недвижимого имущества, их актуальность соответствует периоду проведения оценочной экспертизы.
Заключение судебной экспертизы оценено судом первой инстанции на основании ст. 67 ГПК РФ и признано достаточным и достоверным доказательством стоимости объектов недвижимого имущества, неотделимых улучшений и расходов на переезд. Никаких доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости и достоверности, опровергающих выводы судебного эксперта, в материалы дела истцом не представлено.
Оснований сомневаться в правильности выводов судебного эксперта, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Заключение судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, подобранные объекты аналоги сопоставлены с объектом оценки.
Заключение судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ. Экспертное заключение выполнено лицами, имеющими соответствующую квалификацию, мотивировано, соотносится с иными доказательствами, имеющимися в деле, его объективность и достоверность сомнений у судебной коллегии не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.
Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом в заключении обосновано применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, наличием достаточного количества сопоставимых объектов, при проведении исследования.
Доходный подход не применён экспертом, поскольку его использование необходимо для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - для строительства индивидуального жилого дома, применение доходного подхода нецелесообразно.
Иных доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда по существу, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в ее обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст. 330 ГПК РФ служить основанием к отмене или изменению в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 30 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2023 г.