Дело № 2-2256/2022

(УИД: 27RS0001-01-2022-001841-55)

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2022 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи А.В. Голиковой,

при секретаре Рыжковой К.А.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО3,

представителей ответчика ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Хабаровска о взыскании стоимости затрат на проведение капитального ремонта, судебных расходов,

установил:

истец обратился в суд с вышеназванным иском к администрации города Хабаровска. В обоснование заявленных требований указала, что является нанимателем жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.1.1 Договора, наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии. Согласно п.3.1.2 Договора, наймодатель обязуется осуществлять за свой счет капитальный ремонт жилого помещения. Несмотря на то, что истец подписала Договор, в котором содержится положение о том, что жилое помещение по санитарно-техническому состоянию пригодно для проживания, фактически на момент заключения договора жилому помещению требовался капитальный ремонт, и более того, квартира была непригодна для проживания. Истцом за счет собственных средств были произведены работы по ремонту , расположенной в в . Указанные работы были необходимы для приведения жилого помещения в состояние, пригодное для проживания. В целях определения стоимости и объемов выполненных работ по капитальному ремонту квартиры истца, было составлено заключение специалиста ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость капитального ремонта квартиры, расположенной по адресу: составляет 178 367 рублей. Специалистом выполнен расчет стоимости капитального ремонта в части ремонта конструктивных элементов, относящихся к капитальному ремонту, без учета стоимости отделочных материалов, относящихся к текущему ремонту. ФИО2 при подписания договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ приняла квартиру в неудовлетворительном состоянии. Иными словами, наймодатель нарушил обязательство по передаче нанимателю пригодного для проживания жилого помещения, вследствие чего истец была вынуждена понести расходы на выполнение капитального ремонта квартиры. По причине бездействия ответчика, истец понесла убытки, выразившиеся в затратах на проведение капитального ремонта, так как проживание в предоставленной квартире было невозможно. Бездействием ответчика было нарушено право истца на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ. Ответчик, как наймодатель по договору найма жилого помещения, должен был обеспечить передачу истцу квартиры, пригодной для проживания, однако этого не сделал. Истцом предпринимались попытки разрешить данный спор во внесудебном порядке. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено обращение в адрес администрации города Хабаровска с просьбой возместить затраты на проведение капитального ремонта помещения, с приложением копий документов, однако по независящим от истца причинам заявление не поступило в администрацию города. В отделе по рассмотрению обращений администрации города Хабаровска специалист пояснил в ходе телефонного разговора, что обращение не получали. Истцом повторно было направлено обращение в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, но в электронной форме путем отправки через сайт администрации города Хабаровска. ДД.ММ.ГГГГ истцом было подано в администрацию г. Хабаровска обращение на бумажном носителе с приложением копий документов путем оставления пакета документов в «ящике для обращений», поскольку личный прием граждан приостановлен.

Просит взыскать с администрации г. Хабаровска в пользу ФИО2 стоимость затрат на проведение капитального ремонта , в размере 178 367 рублей; стоимость исследования по определению технического состояния квартиры, а также стоимости восстановительного ремонта в размере 14 300 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 767 рублей.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала в полном объеме, по изложенным основаниям указанным в иске. Дополнительно указала, что до заключения договора найма, квартиру она не видела. Ей передали ключи от квартиры, после того, как она подписала договор найма. После передачи квартиры, поехала в квартиру, и когда на ее открыла увидела, что квартиры непригодна для проживания. Расторгать договор найма, она не хотела, поскольку квартиру ждала долго. В квартиру она въехала, когда своими силами сделала там ремонт, поскольку проживать с несовершеннолетними детьми не было никаких условий для проживания в ней.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным основаниям в иске, просил требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчика, с заявленными требованиями не согласились в полном объеме, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.

В ходе рассмотрения дела в качестве специалиста была допрошена ФИО6, которая суду показала, что ей проведен осмотр жилого помещения по адресу: . Квартира находилась в неудовлетворительном состоянии. Неработающая система электроснабжения относится к капитальному ремонту, то есть в текущем ремонте это было бы возможно заменить участок, устранить неисправность. Полная замена электропроводки от щитка – это капитальный ремонт. Рассчитывала только стоимость восстановления работ относящихся к капитальному ремонту, то есть это конструктивные элементы, капитальным ремонтом инженерной системы, электропроводки, выключатели, розетки, и посчитала ремонт основания покрытия пола. Линолеум и плинтуса она не рассчитывала. Чтобы постелить новое покрытие, необходимо было заменить основание пола. Все указанное в сметное расчете подлежало замене, в связи с тем, что давно не проводился капитальный ремонт. Там полностью комплект, ванна, смеситель, поскольку все не работало.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, специалиста, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, судом установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в адрес начальника управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации города Хабаровска с заявлением о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Хабаровска и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю в пользование жилое помещение – , общей площадью 55,1 кв.м., жилой – 41,1 кв.м. в с нанимателем в жилое помещение вселяются: ФИО7, № года рождения (дочь); ФИО8, № года рождения (сын) (пп.1.3).

В силу пп. 1.1.1 Договора, жилое помещение состоит из трех комнат, кухни, санузла, коридора, расположено на 5 этаже пятиэтажного, кирпичного, благоустроенного жилого дома, 1962 года постройки. Жилой дом оборудован центральным горячим, холодным водоснабжением, электроснабжением, водоотведением, отоплением. Жилое помещение по санитарно-техническому состоянию пригодно для проживания.

В соответствии с пп.1.1.2 Договора, акт приема-передачи жилого помещения отдельно не составляется, поскольку моментом приема-передачи жилого помещения считается момент подписания настоящего Договора.

Согласно пп. 3.1.1, 3.1.2 Договора, наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; осуществлять за свой счет капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 681 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В силу пункта 3 части 2 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту "д" пункта 9 указанных Правил, наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора социального найма жилого помещения наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а наймодатель - передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; осуществлять за свой счет капитальный ремонт жилого помещения.

Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта спорного жилого помещения в силу закона и заключенного между сторонами договора возложена на наймодателя.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Согласно представленных стороной истца фотоматериалов, спорное жилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, обратного суду не представлено, как и не представлено сведений о проведении капитального ремонта с момента постройки дома (1962 год).

В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истец обратилась в ООО «Оценочная компания вариант», для проведения рыночной стоимости объекта оценки, по адресу: .

Кроме того, истец обратилась в ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» для определения технического состояния квартиры, а также стоимости проведенного восстановительного ремонта жилого помещения (квартиры) №, расположенного по адресу: .

Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что состояние объекта оценки () соответствует уровню «требуется капитальный ремонт».

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, состояние отделки квартиры на период проведения данной оценки неудовлетворительное, требуется проведение капитального ремонта. Стоимость капитального ремонта , расположенной по адресу: для приведения ее в технически исправное состояние, составляет 178 367 рублей. В данной сумме учтены минимально необходимые и достаточные виды работ, с учетом стоимости материалов бюджетной стоимости, применяемые при социальном ремонте квартир. Из вышеназванного заключения специалиста следует, что в объем работ капитального ремонта спорной квартиры входит: капитальный ремонт инженерных систем; электропроводка, выключатели, розетки; щиток квартирный; смена сантехприборов в санузле; ремонт основания покрытия пола.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца ФИО2, - ФИО3 в адрес администрации города Хабаровска направлено заявление о возмещение расходов, понесенные ФИО2 при выполнении капитального ремонта путем перечисления денежных средств в размере 178 367 рублей, либо путем стоимости понесенных расходов на капитальный ремонт жилого помещения в счет будущих платежей за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени ответа на заявление не поступило.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной ответчика, информации о проведении капитального ремонта с момента постройки дома (1962 год) в материалы дела не представлено.

Напротив, согласно представленных истцом фотографий в материалы дела, жилое помещение предоставленное истцу по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения Договора находилось в неудовлетворительном состоянии, обратного в материалы дела не представлено, и судом не установлено.

Статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Росстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

В силу абзаца третьего пункта 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с п. 2.4.2 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Примерный перечень работ, приводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении №.

Перечень работ по текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет определен в абз. 2 пп. "е" пункта 4 типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. из данного перечня следует, что побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) относятся к текущему ремонту занимаемого жилого помещения. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.

Как следует из представленных документов, истцом произведены работы по полной замене конструктивных элементов, а не отдельных их элементов, что в соответствии с вышеуказанными положениями относится к капитальному ремонту.

Системный анализ приведенных правил, в которых указано, что при капитальном ремонте замену изношенных элементов следует производить на более долговечные и экономичные.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что обязанность по полной замене конструктивных элементов относится к капитальному ремонту.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как видно из материалов дела, ФИО2 произведены работы по установке сантехнического оборудования; устройству полов; монтажу электропроводки; установке, замены прибора учета газа; установке газового счетчика; техническому обслуживанию и ремонту внутриквартирного газового оборудования; установке унитаза; установке/монтажу оконных конструкций.

Размер понесенных истцом расходов подтвержден представленными документами (л.д.164-237).

Доводы представителя ответчика, о том, что квартира истцу была передана в пригодном для проживания состоянии, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку таких доказательств в материалы дела не представлено. Акт приема-передачи квартиры в пригодном состоянии при заключении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ составлен не был, что стороной ответчика не оспаривалось.

Доводы представителя ответчика о том, что истец их не уведомляла о проведении капитального ремонта, к ним с заявлением о необходимости проведения капитального ремонта не обращалась, судом не могут быть приняты, поскольку никаких дополнительных процедур по уведомлению наймодателя о необходимости проведения капитального ремонта закон не содержит, а право нанимателя требовать возмещения расходов на капитальный ремонт обусловлено неисполнением наймодателем соответствующей обязанности.

Довод представителя ответчика о том, что жилое помещение непригодным межведомственной комиссией не признавалось, в связи с чем квартира пригодна для проживания, суд находит несостоятельным, поскольку, действительно в силу п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Вместе с тем, исходя из предмета спора и указанных истцом оснований иска, отсутствие такого заключения не лишает стороны права представлять иные доказательства в обоснование исковых требований, либо возражений по иску.

Вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств, опровергающих обоснованность требований истца, а возражения на иск не содержат доводов и аргументов, позволяющих констатировать надлежащее выполнение ответчиком обязанностей по содержанию и капитальному ремонту рассматриваемого жилого помещения.

В связи с чем, суд приходит к выводу об обязанности администрации г. Хабаровска возместить истцу стоимость затрат на проведение капитального ремонта.

При вынесении решения и определении стоимости убытков, подлежащего возмещению в пользу истца, суд принимает за основу заключение специалиста ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение специалиста принимается судом в качестве доказательства в соответствии со ст. 59, 60, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку является обоснованным и мотивированным, содержат описание проведенных исследований, анализ расчетов, обоснование выводов, применена соответствующая литература.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного сметного расчета, стороны в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суду не представили.

В процессе рассмотрения гражданского дела, судом ставился вопрос о назначении судебной экспертизы, от проведения которой ответчик отказался, соответственно, вопрос о размере стоимости затрат на проведение капитального ремонта рассмотрен судом по представленным в материалы дела доказательствам.

Таким образом, на основании заключения специалиста ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о стоимости затрат на восстановительный капитальный ремонт в размере 178 367 рублей.

Кроме того, из представленных истцом документов, подтверждающих размер понесенных убытков в виде оплаты услуг за проведение экспертизы следует, что ФИО2, оплатила расходы в размере 14 300 рублей, связанные с определением технического состояния квартиры, а также стоимости восстановительного ремонта жилого помещения, которые были необходимы истцу для подтверждения стоимости работ, в связи с чем данные убытки понесенные истцом подлежат взысканию с ответчика в ее пользу.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика администрации города Хабаровска в пользу истца подлежат взысканию также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 767 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Взыскать с администрации города Хабаровска в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) стоимость затрат на проведение капитального ремонта в размере 178 367 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 14 300 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 767 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска, в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения – 26.09.2022.

Судья А.В. Голикова