Дело № 2–13139/2024

УИД 77RS0022-02-2024-019881-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 23 декабря 2024 года

Преображенский районный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Басслан К.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–13139/2024 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Середнево» о признании договора недействительным в части, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит признать п.20 договора купли-продажи от 13.09.2024 недействительным, взыскать стоимость затрат на устранение строительных недостатков в размере 274 068 руб. 11 коп., неустойку за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков объекта договора купли-продажи за период с 19.11.2024 по 23.12.2024 в размере 95 923 руб. 23 коп., с 24.12.2024 по день фактической уплаты включительно, в размере 1% от суммы в размере 274 068 руб. 11 коп. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50℅ от суммы удовлетворенных требований, расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 800 руб., почтовые расходы в размере 348 руб.

В обоснование иска истец указывает, что между ООО «Специализированный застройщик «Середнево» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 13.09.2024, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру № 668, расположенную по адресу: <...>, стоимостью 7 743 269 руб. 93 коп. Согласно акту приема-передачи объект передан продавцом 13.09.2024. При приемке квартиры были обнаружены строительные дефекты. В соответствии с экспертным заключением № 24-1029.4.1 ИП ФИО2 стоимость устранения выявленных дефектов составляет 990 308 руб. 60 коп. Претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков объекта договора купли-продажи была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Середнево» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, направил письменные возражения, согласно которым просил в удовлетворении требования о взыскании неустойки и штрафа отказать, в случае удовлетворения – применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру штрафных санкций и неустойки, предоставить отсрочку исполнения решения суда по 31.12.2024.

Учитывая, что судом предприняты все меры для надлежащего извещения участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ООО «Специализированный застройщик «Середнево» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 13.09.2024, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру № 668, расположенную по адресу: <...>, стоимостью 7 743 269 руб. 93 коп.

Таким образом, к спорным правоотношениям не применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно акту приема-передачи квартира передана продавцом 13.09.2024.

Как следует из искового заявления, при приемке квартиры были обнаружены строительные дефекты.

В соответствии с экспертным заключением № 24-1029.4.1 ИП ФИО2 стоимость устранения выявленных дефектов составляет 990 308 руб. 60 коп.

Претензия истца с требованиями о возмещении расходов на устранение недостатков объекта и выплате неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «ЭЦ «САТЕЛЛИТ» 1004-СТЭ, в квартире, расположенной по адресу: <...>. кв. 668, имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком строительных регламентов, национальных стандартов, сводов и правил (частей таких стандартов. сводов и правил), применяемых на обязательной основе. Данные недостатки не соответствуют условиям договора долевого участия.

Все выявленные недостатки не соответствуют обязательным строительным и техническим нормам и требованиям.

Стоимость приведения квартиры в состояние, пригодное для предусмотренного договором использования, удовлетворяющее условиям договора, положениям технических и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет: 274 068 руб. 11 коп., материалы и конструкции, пригодные для дальнейшего использования отсутствуют.

Оценивая представленное заключение экспертов ООО «ЭЦ «САТЕЛЛИТ» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил эксперту материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, и суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ГК РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей») принимает в качестве доказательства стоимости устранения недостатков заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «ЭЦ «САТЕЛЛИТ», в связи с чем, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве, в размере 274 068 руб. 11 коп.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя по договору купли-продажи, суд исходит из следующего.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков объекта договора купли-продажи за период с 19.11.2024 по 23.12.2024 в размере 95 923 руб. 83 коп., и за период с 24.12.2024 по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы в размере 274 068 руб. 11 коп., за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Согласно ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как усматривается из материалов дела 05.11.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков законны и обоснованы.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263–О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости объекта договора купли-продажи, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до суммы 65 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21).

При таком положении с учетом положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 суд удовлетворяет требования истца и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков за период с 24 декабря 2024 года по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы в размере 274 068 руб. 11 коп., но не более суммы в размере 274 068 руб. 11 коп., с учетом суммы взысканной неустойки в размере 65 000 руб.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцам, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 13.09.2024 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 174 534 руб. 055 коп., из расчета: (274 068,11 + 65 000 + 10 000) * 50%.

Суд считает возможным применить положение ст. 333 ГК РФ, с учетом обстоятельств дела и письменного ходатайства ответчика, и полагает возможным взыскать штраф, снизив его размер до 130 000 руб., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования ответчика о предоставлении отсрочки исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки и штрафа до 31.12.2024 включительно, так как к спорным правоотношениям не применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Рассматривая требования истца о признании недействительным п. 20 договора купли-продажи от 13.09.2024 года, заключенного между АО "Специализированный застройщик "Середнево» и истцом, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 20 Договора, при выявлении покупателем в течение гарантийного срока недостатков в квартире покупатель руководствуясь п. 1 ст. 475 ГК РФ вправе по своему выбору:

Либо потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков в срок, не превышающий 45 дней, с даты акта обследования, подписанного сторонами либо самостоятельно с или с привлечением третьих лиц устранить недостатки, в таком случае покупатель до начала устранения строительных недостатков направляет продавцу через личный кабинет покупателя на сайте http://www/pik.ru уведомление об этом, обеспечивает доступ продавца в квартиру для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, путем подписания комиссионного акта обследования, а продавец обязан в течение 45 календарных дней со дня комиссионного акта обследования, предоставить покупателю материалы и иные изделия, которые были использованы при производстве отделочных работ в квартире, указанные в "Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ", размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www/pik.ru, либо их аналоги того же класса, в объеме указанном в комиссионном акте обследования, и возместить понесенные покупателем расходы за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий либо покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены квартиры за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий, в таком случае покупатель направляет продавцу через личный кабинет покупателя на сайте http://www/pik.ru уведомление об этом, обеспечивает доступ продавца в квартиру для совместной оценки и фиксации объема и материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, путем подписания комиссионного акта обследования, а продавец обязан в течение 45 календарных дней с даты комиссионного акта обследования предоставить покупателю материалы и иные изделия, которые были использованы при производстве отделочных работ в квартире, в объеме, указанном в комиссионном акте обследования.

В силу ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия договора, ограничивающие указанное право потребителя, является ничтожным (ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 76 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 установлено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, которой нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей. (ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, учитывая, что оспариваемый пункт договора устанавливает условие об обязательном претензионном порядке и ограничивает право покупателя на обращение в суд за защитой нарушенных прав, суд приходит к выводу о том, что требования о признании недействительным п. 20 договора купли-продажи от 13.09.2024 года, заключенного между истцом и АО "СЗ "Середнево" заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в числе прочих сумм, подлежащие выплате экспертам, специалистам; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с составлением заключения специалиста, оплату которых истец произвел в полном объеме, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате проведения экспертизы и составлению экспертного заключения в размере 60 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Учитывая, что доверенность выдана на участие в деле не по конкретному договору купли-продажи квартиры, суд не находит законных оснований для взыскания расходов на изготовление нотариальной доверенности.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 348 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом исковых требований имущественного и неимущественного характера с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 977 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Признать п.20 договора купли-продажи от 13.09.2024, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Середнево» и ФИО1- недействительным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Середнево» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт РФ <...>) стоимость устранения недостатков в объекте договора купли-продажи в размере 274 068 руб. 11 коп., неустойку в размере 65 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 130 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 348 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Середнево» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт РФ <...>) неустойку за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков за период с 24 декабря 2024 года по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы в размере 274 068 руб. 11 коп., но не более суммы в размере 274 068 руб. 11 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Середнево» (ИНН <***>) в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 13 977 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Кузнецова Ю.Н.

Мотивированное решение изготовлено 09.01.2025 года.