Решение по делу № 2-1266/2022 от 21.02.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным, признании права собственности на жилой дом.

Дело № 2-30/2023 (66RS0048-01-2022-001105-58)

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2023 года г. Ревда Свердловской области

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Захаренкова А.А.

при ведении протокола секретарем Синицыной М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации городского округа Ревда о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Ревда и с учетом уточнений требований просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 30.08.2021 в отношении жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО3 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признать за ФИО4 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований указано, истец в соответствии с предварительным договором от 30.07.2021 является покупателем объекта недвижимости – жилого дома (кадастровый №), общей площадью 48.1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Исполняя условия заключенного договора, истец передал ФИО3 денежные средства в сумме 700 000 рублей в счет полной оплаты стоимости приобретаемого имущества. Указанная сумма была передана на основании расписки. После подписания договора и передачи денежных средств жилой дом ФИО3 был фактически передан истцу. С момента заключения договора и по настоящее время истец владеет и пользуется указанным домом, производит оплату содержания дома и занимается благоустройством. Расчеты по сделке купли-продажи завершены в полном объеме. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Передача документов для государственной регистрации, право собственности на объект недвижимости между истцом и ФИО3 должен был осуществлен после вступления ФИО3 в права наследования. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом на момент заключения договора купли-продажи от 01.07.2021 принадлежала ФИО3 на праве собственности. ФИО7, являвшаяся собственником 1/2 доли спорного жилого дома, умерла, а единственным наследником ее 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, является истец. ФИО3 истцу сообщил, что свидетельство о праве на наследство на 1/2 долю в праве общедолевой собственности на жилой дом должен получить в сентябре 2021 года, однако 12.10.2021 ФИО3 умер. Наследников у умершего нет. В связи со смертью ФИО3, истец и продавец - ФИО3, не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к истцу на объект недвижимости (жилой дом). Однако, право собственности по наследству перешло к ФИО3 в установленном законом порядке, в связи с чем, он мог распоряжаться имуществом полностью.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, при этом, надлежащим образом был извещен о судебном заседании в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 139,145). В материалах дела имеется ходатайство истца о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 151).

Представитель ответчика Администрации городского округа Ревда в судебное заседание также не явился, при этом, надлежащим образом был извещен о судебном заседании в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 140,144). В материалах дела имеется письменный отзыв представителя ответчика, в котором указано, что спорнвй объект не относится к муниципальному имуществу, удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 41).

16.11.2022 протокольным определением Ревдинского городского суда Свердловской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО11, ФИО12, ФИО13, зарегистрированные в спорном жилом доме.

27.12.2022 протокольным определением Ревдинского городского суда Свердловской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен нотариус нотариального округа Ревда ФИО1

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области, третьи лица нотариус нотариального округа Ревда ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения гражданского дела были извещены путем направления судебной повестки посредством почтовой корреспонденции в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 142, 143,146,147,148).

Третье лицо нотариус нотариального округа Ревда ФИО1 согласно представленному в материалы дела ходатайству просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 150).

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права других лиц на разрешение спора в разумные сроки, а также, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, надлежащее извещение неявившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

21.12.2001 за ФИО9 и ФИО3 зарегистрировано право собственности за каждым на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 46-50).

ФИО9 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 76).

В соответствии со ст. 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

На основании ч. 1 ст. 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации, временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

Согласно ст. 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Согласно ч. 1 ст. 1143 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

В силу п.п. 1, 3 ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.

Исходя из положений вышеприведенной нормы, для реализации права наследников последующих очередей наследники предшествующих очередей должны отказаться от наследства или не принять его. При этом наследники предшествующих очередей должны объективно существовать, а для наследника последующей очереди должно быть очевидно, что такие наследники имеются и могут принять наследство после смерти наследодателя.

Из п. 2 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В силу ст. ст. 1152 и 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства возможно двумя способами: либо путем подачи нотариусу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства, либо путем фактического принятия наследства, о котором свидетельствовало бы совершение наследником определенных действий, указанных в п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (пункт 2 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В состав наследников первой очереди по закону после смерти ФИО9 входила ее дочь ФИО7 (свидетельство о рождении на л.д. 78). Иных наследников данной очереди не установлено.

В установленный законом срок 13.12.2007 ФИО7 обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении 1/2 доли на спорный жилой дом (л.д. 77).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации права на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Соответственно, поскольку ФИО7 приняла нотариально наследство, она являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом.

ФИО7 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100).

В состав наследников первой очереди по закону после смерти ФИО7 входил ее сын ФИО3 (свидетельство о рождении на л.д. 112). Иных наследников данной очереди не установлено.

10.10.2021 ФИО3 обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по всем основаниям (л.д. 110). Иные наследники за принятием наследства после смерти ФИО7 не обращались.

Учитывая, что ФИО3 в установленном законом порядке принял наследство после смерти ФИО7, при этом, иных наследников у ФИО7 не имеется, то к ФИО3 в порядке наследования перешло право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Вместе с тем, из материалов дела следует, что ФИО3 данное право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировал.

30.08.2021 между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого дома за 700 000 руб. (л.д. 10).

В этот же день ФИО3 подписал расписку (л.д. 11), согласно которой он получил от ФИО2 денежные средства в размере 700 000 рублей, в качестве полного и окончательного расчета, согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате от 30.08.2021.

Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от 30.08.2021, ФИО3 обязуется в течение 30 календарных дней со дня оформления наследства на 1/2 доли на дом, предусмотренном законодательством образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к ФИО10

ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68), основной договор купли-продажи между сторонами сделки заключен не был. Наследственное дело после смерти ФИО3 не заводилось (л.д. 33), наследники не установлены.

В силу ст. ст. 549 - 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь п. 1 ст. 1110 и ст. 1112 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд учитывает, что обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Рассматривая требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Разрешая исковые требования, суд руководствуется вышеприведенными законоположениями и исходит из того, что предварительный договор составлен в предусмотренной законом письменной форме, содержит подписи сторон с указанием фамилии, имени и отчества,. Условия договора позволяют идентифицировать его предмет, в предварительном договоре содержатся его существенные условия, в том числе, о предмете договора, цене по договору, порядку оплаты.

Все условия указанные в предварительном договоре были согласованы. Сведений об искажении воли сторон по договору при согласовании условий, при его подписании суду не представлено.

Суд принимает во внимание то, что ФИО4 было исполнено обязательство по выплате денежных средств и имущество передано покупателю, на что указано в п. 5 предварительного договора купли-продажи и также подтверждается пояснениями истца (л.д. 151).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 30.08.2021 имеет все признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, который исполнен сторонами, и его следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание, что иных препятствий к оформлению перехода права собственности на дом к покупателю, кроме отсутствия продавца, по делу не установлено, суд считает, что требования о признании права собственности на объект недвижимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации городского округа Ревда о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным, признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 30.08.2021 в отношении жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО3 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности ФИО4 на вышеуказанное имущество в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ревдинский городской суд.

Судья: А.А. Захаренков