Дело №2-1350/2025

УИД 75RS0001-02-2025-000130-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2025 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Суходолиной В.И.

при секретаре Алексеевой Ю.В.

с участием представителя истцов Ли-ган-зуй В.С., ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о расторжении договора купли продажи квартиры, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

истцы обратились в суд с названным иском, ссылаясь в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 8 700 000 рублей. Покупателем допущены просрочки оплаты предмета договора. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, которым определили стоимость <адрес> 000 000 рублей и период рассрочки. ФИО1 оплату по сделке не производила, допустила существенное нарушение условий договора. До настоящего времени по договору не оплачено 6 850 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с требованием о расторжении договора, ответчик неоднократно заверяла, что произведет оплату, на расторжение договора не согласна. Стороны договорились, что на ответчика возлагаются расходы по аренде квартиры в размере 35000 рублей ежемесячно, начиная с января 2024 года по день полного расчета. ФИО1 оплатила аренду за период с января по июль 2024 года. С августа по декабрь 2024 года задолженность составляет 175 000 рублей. Заключая договор купли-продажи, истцы рассчитывали на получение крупной суммы от проданной квартиры, ее неполучение является ущербом, причиненным ответчиком. Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора, а именно, несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности к ней, ответчик не произвела оплату большей части суммы по договору, истцы вправе требовать расторжения договора купли-продажи, возврата квартиры и возмещения судебных расходов. Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами и ответчиком в связи с неполной оплатой по договору; признать прекращенным право собственности ответчика на квартиру; восстановить право общей долевой собственности истцов на квартиру; взыскать с ответчика в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в виде арендной платы с августа по декабрь 2024 года в сумме 175 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 84113 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО9

В судебное заседание истцы, третье лицо не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, представителя истцов Ли-ган-зуй В.С., поддержавшую исковые требования, ответчика ФИО1, возражавшую относительно удовлетворения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пунктам 2, 4, 5 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, предметом которого является квартира по адресу: <адрес>, стоимостью 8 700 000 рублей, которые оплачиваются покупателем в следующем порядке: 150 000 рублей с использованием номинального счета ООО «Домклик» (п. 2.2.1 договора), остальная сумма (п. 2.2.2 договора) выплачивается после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а именно: 2 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 3 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 3 550 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру.

Покупателем нарушены обязательства, оплата производилась не в полном объеме и не вовремя.

ДД.ММ.ГГГГ оплачено 150 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ оплачено 800 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ оплачено 1 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по условиям которого стоимость квартиры определена в размере 9 000 000 рублей, из которых 8 850 000 рублей (п. 2.2.2 договора) оплачиваются в рассрочку: 2 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ (при расторжении договора по инициативе покупателя данная сумма не возвращается), 3 300 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 3 550 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

После заключения дополнительного соглашения обязательства покупателем не исполнены, оплата по договору не произведена.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику претензию о расторжении договора.

Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи, так как до настоящего времени произведена оплата по договору не в полном объеме – при цене договора 9 000 000 рублей оплачено 2 150 000 рублей, имеются основания для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи.

Как следствие надлежит прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, восстановить право общей долевой собственности истцов (по 1/4 доли у каждого) на квартиру; погасить запись об ипотеке в силу закона в пользу истцов от ДД.ММ.ГГГГ. Также следует указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Уплаченные покупателем по договору 2 150 000 рублей подлежат возврату, в противном случае на стороне истцов образуется неосновательное обогащение.

Поскольку денежные средства покупатель уплатила ФИО2, надлежит взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства.

Ссылки истцов на то, что в связи с нарушением ответчиком обязательств они понесли убытки, не принимаются, поскольку право общей долевой собственности истцов подлежит восстановлению, отсутствуют правовые основания для оставления у истцов оплаченной покупателем суммы по расторгнутому договору, иначе на их стороне сформируется неосновательное обогащение.

Условие договора о том, что сумма 2 000 000 рублей не возвращается, не применимо к рассматриваемому случаю, так как договор расторгается в связи с неисполнением обязательств покупателем, а не в связи с его отказом от договора.

Кроме того, доказательств возникновения убытков истцами не представлено.

Помимо этого, стороны согласовали условие о внесении ответчиком, являвшимся собственником квартиры с обременением ипотекой в пользу истцов, платежей в размере 35 000 рублей ежемесячно до момента расчета с продавцами.

Тем самым фактически сторона ответчика возмещает стороне истцов платежи как за коммерческий наем жилого помещения.

С учетом согласованного сторонами условия об оплате покупателем 35 000 рублей ежемесячно до момента расчета с продавцами, учитывая объяснения представителя истца в судебном заседании о том, что по ноябрь 2024 года платежи внесены, из изложенного следует, что в заявленном в иске периоде не внесена плата за декабрь 2024 года в размере 35000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Суд полагает возможным произвести взаимозачет, взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 115 000 рублей (2 150 000 - 35000).

В силу статьи 98 ГПК РФ надлежит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 82430,74 рублей (при цене иска 9 175 000 рублей иск обоснован на 9 035 000 рублей, то есть на 98%).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО2 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №), ФИО5 (СНИЛС №) и ФИО1 (СНИЛС №), предметом которого является квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 (СНИЛС №) на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, дата и номер государственной регистрации права собственности: ДД.ММ.ГГГГ, №.

Восстановить право общей долевой собственности ФИО2 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №), ФИО5 (СНИЛС №) (по 1/4 доли у каждого) на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Погасить запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 115 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 82430,74 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья В.И. Суходолина

Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2025 года.