Дело № копия

59RS0№-92

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> край 20 апреля 2023 года

Кунгурский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Колеговой Н.А.,

при секретаре Самариной Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе <адрес> гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом уточнения исковых требований (л.д. 44) просит взыскать c администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО3 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи c изъятием путем выкупа жилого помещения - квартиры площадью 42,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в сумме 174 586 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что на праве собственности являлся собственником квартиры площадью 42,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. Между истцом и Кунгурским муниципальным округом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение № о возмещении за жилое помещение, по которому истец получил компенсацию за комнату в сумме 1 772 056 руб. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Указывает, что собственники изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию они приобрели помещение. Подписание истцом соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения истца права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно отчета ООО «Компания «Центр недвижимости» компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры площадью 42,6 кв.м по адресу <адрес>, составляет 349 172 рублей. Истец стал собственником ? доли указанной квартиры на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, собственником оставшейся ? доли квартиры на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец предъявляет ко взысканию компенсацию непроизведенного капитального ремонта в части ? доли квартиры, право собственности на которую возникло до признания МКД аварийным, т.е. в сумме 174 586 руб. (349 172/2).

Истец в судебном заседании не участвовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал с учетом уточненных требований, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 85-86), просит отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку требование о взыскании стоимости за непроизведенный капитальный ремонт нарушает условия соглашения достигнутого сторонами при его подписании. Расчет стоимости на жилое здание выполнен как на пригодное для проживания не требующее восстановления конструктивных элементов, в отчет об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в связи с чем, данная компенсация дополнительно взысканию не подлежит (л.д. 85-86).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В статье 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

Из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В части 6 данной статьи указано, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в подпункте "б" пункта 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (действующего с ДД.ММ.ГГГГ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено:

ФИО3 являлся собственником квартиры площадью 42,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7). Право собственности ФИО3 на ? доли указанной квартиры возникло на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на оставшуюся ? доли квартиры - на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

По данным технического паспорта, физический износ жилого помещения (квартиры) № по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 54 % (л.д. 9-10, 26-30).

Согласно постановлению Кунгурской городской управы № от ДД.ММ.ГГГГ МКД по <адрес> передан в муниципальную собственность (л.д. 23-24).

Согласно информации МБУ «Архив Кунгурского муниципального округа» МКД по <адрес>, в списках на капитальный ремонт жилого фонда за ДД.ММ.ГГГГ.г. не значится, сведениями о проведении капитального ремонта данного дома архив не располагает (л.д.21).

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ первая приватизация жилого помещения по адресу: <адрес>, учтена ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> (л.д. 25, 31).

Постановлением администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № указанный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу – в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8, 22).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом <адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (Администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (л.д.11-13).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственник обязуются передать в собственность Администрации недвижимое имущество – <адрес> края, кадастровый №, площадью 42,6 кв.м, а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, составляет 1 772 056 руб.

В возмещение за жилое помещение Сторонами включены все убытки, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ. Стороны определили что сумма, определенная настоящим соглашением, не подлежит индексации, в порядке, предусмотренном ГК РФ, не может быть изменена в меньшую или большую сторону (п.п.2.3, 2.4 Соглашения).

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п.2.4 Соглашения возмещение за жилое помещение в размере 1 772 056 руб. определено сторонами на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленного ООО «Компания «Центр недвижимости», на стр.37 которого указано, что итоговая выкупная стоимость объекта оценки по адресу: <адрес>, рассчитана с учетом рыночной стоимости права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД (л.д. 87-118).

Вместе с тем, согласно информационного письма ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ на данной стр.37 отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № допущена опечатка, в действительности расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта для объекта оценки не производился (л.д. 84).

Таким образом, установлено, что в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Сведений о проведении в жилом доме капитального ремонта, суду не представлено.

Из обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации истцами жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, в связи с чем, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Вопреки доводам ответчика, истец не может быть лишен права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме, которая в силу прямого указания закона включается в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков. Истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, поскольку судом установлено, что при заключении Соглашения о возмещении за жилое помещение вопрос о выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался, в выкупную стоимость такая компенсация не была включена, что нарушает права истца.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился ответчиком в материалы дела не представлено, обязанность по производству капитального ремонта дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена.

Суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственнику возмещения по соглашению.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведённого капитального ремонта.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ исполнено и не подлежит изменению правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о невыплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.п. 2.3, 2.4 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости», в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью 42,6 кв.м. по адресу: <адрес>, определен в размере 349 172 руб. (л.д. 45-82).

Данный отчет судом принимается в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика мотивированы, основаны на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях. Оценщик имеет специальное образование, соответствующую квалификацию. Доказательств ошибочности выводов оценщика не имеется. Оснований не доверять выводу, указанному в отчете, у суда не имеется. Доказательств иного размера возмещения суду не предоставлено.

В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований ФИО3 компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения по адресу: <адрес>, снижена до 174 586 руб. (349 172/2).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения в заявленном размере.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН № в пользу ФИО3 (паспорт серия 5703 № выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД <адрес>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа жилого помещения - квартиры площадью 42,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в сумме 174 586 руб. (сто семьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Кунгурский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Н.А. Колегова

Копия верна. Судья :

Подлинное решение подшито в дело №, 59RS0№-92,дело находится в Кунгурском городском суде <адрес>.