Решение по делу № 2-1228/2025 от 04.07.2025 | Таганрогский городской суд (Ростовская область)

К делу № 2-1228/2025

УИД: 61RS0022-01-2024-009887-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2025 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.

с участием:

истца ФИО1

представителя истца ФИО2

представителя ответчика Администрации г.Таганрога ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, Комитету по управлению имуществом <адрес>, Администрации <адрес> об образовании земельного участка и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Таганрогский городской суд с требованиями об образовании земельного участка и признании права собственности, указав, что им в 2017 году у ответчицы ФИО4 по договору купли-продажи от 22.12.2017г. приобретено домовладение, состоящее из жилого дома, площадью 67 кв.м, и гаража, площадью 25,8 кв.м., а также земельного участка площадью 867 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале №. Однако провести регистрацию перехода права по вышеуказанному договору не представилось возможным. Ответчица объяснила, что дом и гараж, постройки 1981 года оформлены должным образом не были, а документы о предоставлении ее родителям земельного участка утрачены при пожаре. Истец произвел реконструкцию дома и в 2020г. ее закончил. В свою очередь истец не может легализовать свой дом, который реконструировал своими силами и своими средствами, присвоить ему милицейский адрес, проживая в нем с 2020 г. не может в нем зарегистрироваться.

Истец просил суд образовать земельный участок №, площадью 867 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на основании «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», охарактеризовав его местоположение следующими №

Признать право собственности за ФИО1 на: - Жилой дом, литер А, общей площадью 299,3 кв.м., в т.ч. жилая – 173,3 кв.м.; - Котельная, литер К, площадью 12,2 кв.м.; - Гараж, литер Г, площадью 25,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что не может оформить документы на земельный участок и построенный жилой дом, пояснил, что оплачивает электроэнергию по общему счетчику, намерен платить налоги. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2, действующий по устному ходатайству в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика - Администрации <адрес> ФИО3, действующая на основании доверенности № 60-№ <дата> в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием оснований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 70 Земельного Кодекса РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

С <дата> вступили в силу поправки, внесённые Правительством в Федеральный закон №136-ФЗ или Земельный кодекс, согласно которого, граждане, владеющие земельным наделом и еще не поставившие его на учет в Госкадастре, должны будут пройти обязательную регистрацию в ЕГРН и получить соответствующие документы.

В отношении участка, не внесенного в кадастр, не допускается заключение сделок о его передаче. Распоряжаться таким имуществом можно только после постановки на кадастровый учет.

Порядок постановки на кадастровый учет земельного участка закреплен в законе № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.11.2024) «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым такой учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений, подтверждающих существование земельного участка, прекращение его существования либо произошедшие с ним изменения. При этом указываются такие характеристики объекта, которые позволяют идентифицировать его.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества являются действия уполномоченного органа по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч.7 ст.1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно ч.9 ст. 22 закона № 218-ФЗ площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Согласно ч.8 ст. 22 закона № 218-ФЗ местоположение земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В обоснование исковых требований истец ссылается на Договор купли-продажи от <дата>, согласно которому ФИО1 приобрел у ФИО4 домовладение, находящееся по адресу: <адрес>, состоящее из жилого дома, год постройки 1981, площадью 67 кв.м., гаража 25,8 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 867 кв.м. за договорную цену 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей (л.д.12).

Данный договор не содержит оснований возникновения права собственности продавца на отчуждаемое имущество.

Ответчиком ФИО4 представлен договор купли-продажи домовладения от <дата> между ФИО5, зарегистрированной в <адрес> и ФИО4, зарегистрированной в Таганроге, ул. сиверса,5, согласно которому продавец продал, а покупатель купил домовладение по адресу <адрес>, состоящее из жилого дома, год постройки 1981, площадью 67 кв.м на земельном участке площадью 867 кв.м. (л.д.67).

Также представлен договор от <дата>, согласно которому ФИО6,, проживающий по адресу <адрес> продал ФИО5, проживающей в <адрес>, домовладение по <адрес> № на земельном участке площадью 850 кв.м.; на указанном земельном участке расположены жилой дом деревянный, литер «А», площадью 68 кв.м. отчуждаемое имущество принадлежит лично продавцу (инвентарное дело в БТИ №). В пользование покупателя поступают жилой дом саманный литер «А» площадью 68 кв.м и гараж литер «Б» площадью 25 кв.м.(л.д.68).

Суду были представлены материалы инвентарного дела МУП «БТИ» <адрес> на строения по адресу Сиверса,5, <адрес>. В указанном деле имеется технический паспорт на индивидуальный жилой дом по <адрес> от <дата>. В качестве пользователей указаны ФИО6, и ФИО5 (л.д.72).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>», земельный участок расположенный в кадастровом квартале 61:№ попадает в территориальную зону застройки индивидуальными жилыми домами – Ж1.

Предельные минимальные размеры земельных участков при формировании вновь образованных земельных участков - 0,04 га, в случае реконструкции земельного участка, раздела домовладения в квартале сложившейся жилой застройки - 0,02 га, предельные максимальные размеры земельных участков - 0,10 га. Спорный земельный участок имеет площадь 867 кв.м., что полностью соответствует ПЗЗ муниципального образования «<адрес>».

Истцом заявлены требования об образовании земельного участка №, площадью 867 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», с описанием характерных точек.

Земельный участок как объект прав и недвижимая вещь представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом, и которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Государственный кадастровый учет, то есть внесение в ЕГРН сведений о земельном участке, подтверждает его существование как объекта недвижимости с характеристиками, которые позволяют считать его индивидуально-определенной вещью (ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь являются основные сведения об участке, которые включены в кадастр недвижимости, а именно:

- кадастровый номер участка и дата его присвоения,

- номер кадастрового квартала, в котором находится участок;

- кадастровые номера расположенных в границах участка других объектов недвижимости;

- описание местоположения участка и его площадь.

Под образованием земельного участка на практике понимается комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Новые земельные участки могут быть образованы путем преобразования земельного участка (раздел, выдел, объединение, перераспределение) и из публичных земель. Это следует из п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 53 Порядка ведения ЕГРН.

Преобразование - это раздел, выдел, объединение, перераспределение земельного участка. Это означает, что новые земельные участки образуются из уже существующего участка (участков). Это следует из п. 53 Порядка ведения ЕГРН. Эти же способы указаны в Земельном кодексе РФ как способы образования земельных участков (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ):

Специальный порядок раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с сохранением исходного участка в измененных границах, законодательством не установлен, поэтому он проводится в общем порядке, предусмотренном для образования земельных участков из публичных земель.

При образовании земельного участка необходимо учитывать целевое назначение и разрешенное использование нового участка будет таким же, как у исходного земельного участка или участков.

Независимо от того, каким способом образуется земельный участок, в отношении него нужно провести кадастровые работы (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности). Истцом представлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с обозначением характерных точек границ их координатами, то есть тщательно индивидуализирован образуемый участок. (л.д.13).

Испрашиваемый земельный участок расположен в <адрес> и находится в пользовании граждан с 1980-х годов, что следует из представленных суду материалов инвентарного дела МУП «БТИ» г. Таганрога. Расположение земельного участка в кадастровом № в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами – Ж1 соответствует его использованию.

Судом установлено, что на земельном спорном земельном участке расположены объекты соответствующие по своему целевому назначению зоне Ж1, данное домовладение существует с 1981 года.

Истец указывает, что им была проведена реконструкция жилого дома, к дому пристроен литер К (котельная) и реконструирован гараж, литер Г, с сохранением его первоначальной площади.

Также истцом было представлено строительно-техническое исследование № 047/24 от 26.11.2024г. о соответствии строительным нормам и правилам, требованиям строительных, градостроительных, санитарных, экологических, противопожарных норм и другой нормативно-технической документации, предъявляемой к жилым домам, строениям, расположенным по адресу: <адрес>.

Экспертом сделаны выводы том, что жилой дом, расположен на земельному участке, общей площадью 867 кв.м., по адресу <адрес> земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

В силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ и ст.130 ГК РФ, объект исследования представляет собой недвижимое имущество (недвижимость) и является объектом капитального строительства: т.к. для его возведения проводились земляные и строительно-монтажные работы по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций. Жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание с количеством этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, т.е. удовлетворяет параметрам установленным к объектам индивидуального жилищного строительства, указанным в ст.1 Градостроительного кодекса РФ.

Дом оснащен необходимыми инженерными сетями и удобствами, созданы условия для отдыха и сна, приготовления пищи. Отсутствуют дефекты и повреждения строительных конструкций, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций. Техническое состояние объекта соответствует ст.7 Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Соблюдены нормы противопожарной безопасности. При возведении объекта соблюдены требования в отношении площади земельного участка и его этажности. Экспертизой установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к жилым домам.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно техническому паспорту на домовладение по адресу: <адрес>, б\н (л.д.14), там расположен жилой дом лит. «А» площадью 299,3кв.м., в т.ч. жилая – 173,3 кв.м.; - Котельная, литер К, площадью 12,2 кв.м.; - Гараж, литер Г, площадью 25,8 кв.м.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Окружная Экспертиза» № от <дата> (л.д.101-154) жилой дом лдитер «А» общей площадью 299,3 кв.м. в т.ч. жилая 173,3 кв.м. котельная литер «К» общей площадью 12,2 кв.м., гараж литер «Г» площадью 25,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, соответсвует СНиПам и правилам градостроительным, строительно-техническим, сан.гигиеническим, пожарным и другим нормам, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта ООО «Окружная Экспертиза» № от <дата> является полным, достаточно обоснованным и непротиворечивым, выполнено компетентным специалистом в области строительства, оснований сомневаться в его достоверности у суда нет.

Суд, учитывая, что жилой дом возведен на земельном участке, находящемся в пользовании истца, а также принимая во внимания положительное техническое заключение о том, что жилой дом по своим параметрам и техническому состоянию не нарушает существенным и неустранимым образом градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствует целевому назначению земельного участка, отсутствие сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, пришел к выводу о признании за ФИО1 права собственности на возведенный жилой дом.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, третьи лица: КУИ г. Таганрога, Администрация г.Таганрога, об образовании земельного участка, признании права, - удовлетворить.

Образовать земельный участок №, площадью 867 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на основании «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», охарактеризовав его местоположение следующими координатами: т.№

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.07.2025.