№ 2-3287/2022
УИД 39RS0002-01-2022-002002-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2022 года г. Калининград
Центральный районный суд г.Калининграда
в составе:
председательствующего судьи Оксенчук Ж.Н.,
при секретаре Белозерцевой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новосел», ООО «Макстрой»? ФИО2 о признании договора уступки прав и обязанностей недействительным, заключении договора уступки прав и обязанностей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, обосновав его тем, что она с целью приобретения квартиры, в < адрес > обратилась к ООО «Новосел», где ей был предложен вариант квартиры: двухкомнатная квартира со строительным № обшей приведенной проектной площадью 61,25 кв. метров, включающей в себя, в том числе площадь лоджии с К=0,5, расположенной на 5 этаже во 2 секции строящегося жилого дома по адресу: < адрес >. В подтверждение наличия квартиры, принадлежности прав на квартиру, был представлен Договор участия в долевом строительстве № от < Дата >, заключенный между ООО «Макстрой» (Застройщик) и ООО «Новосел» (Участник долевого строительства). В офисе ООО «Новосел» (< адрес >) для осмотра квартиры и решения всех связанных с приобретением квартиры и организационных вопросов был предоставлен сотрудник ООО «Новосел» - ФИО3 Для решения вопросов, связанных с приобретением квартиры, ей и супругу был произведен осмотр квартиры по месту ее расположения, изучены и получены правоустанавливающие документы на квартиру и достигнуто соглашение о ее приобретении по цене 7 250 000 рублей. В подтверждение согласия сторон на приобретение квартиры и волеизъявления сторон по переводу (уступке) прав и обязанностей между мною и ООО «Новосел» в лице ФИО3 был заключен договор бронирования от < Дата >. По данному договору она передала ФИО3 50000 рублей. Таким образом, между ней и ООО «Новосел» были достигнуты все существенные условия приобретения квартиры, согласован предмет договора - квартира с указанием идентификационных признаков и цена квартиры. Для осуществления сделки, она взяла займ, зарезервировала собственные денежные средства. Однако, в последующем ООО «Новосел» стало уклоняться от оформления перевода (уступки) на меня прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № от < Дата >. При этом, заключение основного договора неоднократно переносилось представителями ООО «Новосел», мотивировав отложение данного вопроса исключительно отсутствием оплаты участником долевого строительства по договору № от < Дата >. При этом, денежные средства в размере 50 000 рублей возвращены не были. Просила заключить между ней и ООО «Новосел» договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от < Дата >
В последствии, истица уточнила исковые требования, указав, что < Дата > между ООО «Новосел» и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве. Данный договор заключен ответчиками в нарушении требований материального права, при отсутствии экономической целесообразности, с целью причинения ей вреда. Просила признать договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от < Дата >, заключенный < Дата > между ООО «Новосел» и ФИО2, недействительным. Заключить между ней и ООО «Новосел» договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от < Дата >, заключенному между ООО «Макстрой» и ООО «Новосел», путем перевода на нее прав и обязанностей участника долевого строительства.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям.
Представитель ответчика ООО «Новосел» и ФИО2 по доверенностям ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения по иску, пояснив, что действительно, < Дата > между ООО «Макстрой» и ООО «Новосел» был заключен договор участия в долевом строительстве №. Предмет договора – права в отношении в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером 56, расположенной по адресу: < адрес >. Цена договора составила 6553750 руб. По условиям договора участник долевого строительства вправе после полного исполнения своих обязательств по оплате цены договора уступить свое право требования к застройщику по договору. Кроме того, предусмотрено, что перевод долга и уступка прав по договору без письменного согласия застройщика до полной оплаты по договору недействительны. Оплата по договору была произведена частями. По состоянию на < Дата > оплата была произведена полностью. Между ООО «Новосел» и ФИО1 никаких договоров не заключалось. < Дата > между ООО «Новосел» и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве. По данному соглашению ООО «Новосел» уступило ФИО2 в полном объеме права, принадлежащие ООО «Новосел», как участнику долевого строительства. К данному моменту финансовые обязательства ООО «Новосел» перед застройщиком были выполнены. < Дата > был подписан акт приема-передачи квартиры. ФИО2 принял по договору объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным адресом №, проектной площадью 61.25 кв.м, расположенный по адресу: < адрес > (по ГП). Полагает, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав. Права по договору от < Дата > не принадлежат ООО «Новосел», уступлены ФИО2 в полном объеме, договор исполнен всеми сторонами. Договор бронирования от < Дата > по подбору квартиры подписан между ФИО3 и ФИО1 без участия ООО «Новосел». ФИО3 является риэлтором и никогда не являлся сотрудником ООО «Новосел». Сама истица офис ООО «Новосел» никогда не посещала, каких-либо переговоров с ней относительно условий переуступки прав по договору не велось. ООО «Новосел» не заключал и не могло заключить до < Дата > с истицей сделку по уступки прав в отношении объекта строительства по договору участия в долевом строительстве, поскольку обязательства перед застройщиком выполнены не были. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ООО «Макстрой» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
3-е лицо ФИО3 заявленные требования не признал, представил письменные возражения, пояснив, что он является директором ООО «< ИЗЪЯТО >», которое занимается оказанием услуг при купле-продаже недвижимого имущества. Первоначально к нему обратился коллега-риэлтор, которая искала квартиру для покупке для ФИО1 Она же и провела показ квартиры в < адрес >. На тот момент дом находился на стадии строительства и показы осуществляли риэлторы он всех агентств самостоятельно. Переговоры проводил супруг истицы. Было разъяснено, что сроки выхода на сделку обозначить невозможно, поскольку обязательства между застройщиком и ООО «Новосел» в полном объеме не выполнены. Был подписан договор бронирования. Однако, в трудовых отношениях с ООО «Новосел» он не состоял, никогда не представлялся сотрудником ООО «Новосел». Сама истица в офис ООО «Новосел» никогда не приходила. Договор бронирования от < Дата >, который по смыслу и содержанию фактически является договором на подбор квартиры, который был подписан без участия ООО «Новосел».
Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Как было установлено в судебном заседании, < Дата > между ООО «Макстрой (застройщик) и ООО «Новесел» (участник долевого строительства) был заключен договор №. Согласно п.1.3 объектом долевого строительства является жилое помещение – 2 комнатная квартира со строительным номером 56, общей площадью 61.25 кв.м, включающей в себя в том числе площадь лоджии с К=0.5, расположенная на 5 этаже в 2 секции строящегося жилого дома по адресу: < адрес > (по ГП).
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что стоимость жилого помещения определена сторонами в сумме 6553750 рублей, т.е. из расчета 107000 рублей за 1 кв.м, может быть исчислена на основании данных технической инвентаризации.
В соответствии с п.5.1. участник долевого строительства вправе после полного исполнения своих обязательств по оплате цены договора уступить право требования к застройщику по настоящему договору третьим лицам путем заключения договора уступки прав требований.
Пунктом 5.5. договора предусмотрено, что уступка прав требований и перевод долга участником долевого строительства новому участнику долевого строительства требуют согласия застройщика.
Пункт 5.6. договора гласит, что уступка прав требований и переход долга по настоящему договору, совершенная без соблюдения положений, предусмотренных договором, в том числе без письменного согласия застройщика в случае, если такое согласие требуется в соответствии с законом, недействительны, не влекут перехода прав и перевода долга на нового участника долевого строительства.
Судом установлено, что оплата по договору долевого строительства № от < Дата > была осуществлена тремя платежами - < Дата > в размере 3938856.86 руб., < Дата > в размере 1031770 руб., < Дата > в размере 1727537.14 руб. По состоянию на < Дата > оплата по договору была осуществлена в полном объеме.
< Дата > между ООО «Новосел» и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого строительства № от < Дата > (соглашение). По данному соглашению ООО «Новосел» уступило ФИО2 права (требования), принадлежащие ООО «Новосел» как участнику долевого строительства по договору.
Пунктом 2.3 данного соглашения предусмотрено, что ФИО2 обязан уплатить ООО «Новосел» за передачу права денежные средства в размере 6698200 рублей.
Данный договор от < Дата > был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области < Дата >.
Платежным поручением от < Дата > № денежные средства в размере 6698200 рублей были переведены на счет ООО «Новосел» ФИО8, который подал в ООО «Новосел» заявление, в котором просил считать платеж от < Дата >, выполненный по платежному поручению № в качестве платежа за ФИО2
< Дата > между ООО «Макстрой» и ФИО2 был подписан акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве № от < Дата >, согласно которого застройщик передал, а участник ФИО2 принял 2 комнатную < адрес >, площадью 60.9 кв.м, расположенную на 5-м этаже многоквартирного дома по адресу: < адрес >.
Обосновывая свои требований истица ссылается на то обстоятельство, что < Дата > между ФИО3 и ней был заключен договор бронирования, из которого следует, что она передала ФИО3 50000 рублей в качестве оплаты за подбор двухкомнатной < адрес >, общей площадью 61.25 кв.м. по адресу: < адрес > (по ГП), этаж 5, которые входят в общую стоимость объекта. Полная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 7250000 рублей.
Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «Новосел», ФИО3 никогда не был их сотрудникам, ФИО1 никаких денежных средств в ООО «Новосел» не вносила, предварительных договоров или соглашений не заключала и не подписывала.
В соответствии со ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирный домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Судом достоверно было установлено, что по состоянию на момент заключения договора бронирования участник долевого строительства ООО «Новосел» не оплатил застройщику ООО «Макстрой» денежные средства по договору, тем самым не имел права заключать с кем-либо договоры уступки прав.
Договор бронирования суд расценивает, как договор подбора квартиры.
В соответствии ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ч.1 ст.161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в письменной форме.
Принимая во внимание, что между истцом и ООО «Новосел» не было заключено никаких договор, стороны в правоотношениях не состояли, спорное жилое помещение было передано ФИО2 по акту приема-передачи, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Новосел», ООО «Макстрой»? ФИО2 о признании договора уступки прав и обязанностей недействительным, заключении договора уступки прав и обязанностей – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный райсуд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2022 года.
СУДЬЯ