Решение по делу № 2-2290/2023 от 20.09.2023

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2023 года <адрес>, МО

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Климёновой Ю.В.

при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Гудвин-3», Администрации г.о. Истра, третьи лица Комитет лесного хозяйства <адрес>, ТУ Росимущества в <адрес> о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к ЗАО «Гудвин-3», Администрации г.о. Истра, просит признать право собственности на жилой дом лит.А,А1,а,а1 площадью всех частей здания 453,3 кв. м, общей площадью жилых помещений 436,0 кв. м, жилая площадь 52,4 кв. м, подсобная площадь <данные изъяты> площадь помещений вспомогательного использования 17,3 кв. м, площадь здания для постановки на кадастровый учет 555,5 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> ссылаясь, что <данные изъяты>3» не выполнило обязательство по Инвестиционному Договору № о передаче в собственность инвестора объекта недвижимости на земельном участке №, который является частью земельного участка предоставленного <адрес> под коттеджную застройку с инфраструктурой, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, уполномочил на представление своих интересов ФИО3 Представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчики ЗАО «Гудвин-3», Администрация г.о. Истра, третьи лица Комитет лесного хозяйства <адрес>, ТУ Росимущества в <адрес> представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ЗАО«Гудвин-3» земельный участок площадью 20,0 га был предоставлен в аренду ЗАО «Гудвин-3» под строительство 103 жилых коттеджей на 49 лет.

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор вправе выкупить арендованный земельный участок полностью или частично, а также с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Гудвин-3» заключило с ФИО1 инвестиционный договор, предметом которого является финансирование строительства с последующей передачей в собственность инвестора спортивно-оздоровительного центра, на земельном участке №,2 га, который является частью территории, предоставленной <адрес> под коттеджную застройку с инфраструктурой, расположенный по адресу: <адрес>, 37 км Автодороги Москва?Рига.

По условиям данного договора ЗАО «Гудвин-3» приняло на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить в качестве заказчика и генерального подрядчика строительно-монтажные и пуско-наладочные работы по строительству Центра; в срок до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить оформление права собственности Инвестора на Центр в установленном Законом РФ порядке и передать Инвестору свидетельство о праве собственности на Центр.

Согласно п. 3.4 Договора общая стоимость Центра и Земельного участка будет выплачена Инвестором в следующем порядке: 3000 долларов США внесены на расчетный счет ЗАО «Гудвин-3» до подписания настоящего Договора; 34000 долларов США вносится на р/с ЗАО «Гудвин-3» в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего Договора; 54300 долларов США вносится на р/с ЗАО «Гудвин-3» в течение пяти банковских дней с момента сдачи ЗАО «Гудвин-3» Центра Инвестору.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Гудвин-3» заключило с ФИО1 Договор № о долевом участии в строительстве жилого <адрес> комплексе «Балтия», предметом которого является финансирование строительства с последующей передачей в собственность инвестора жилого <адрес> на земельном участке 0,2 га, который является частью территории, предоставленной <адрес> под коттеджную застройку с инфраструктурой, расположенный по адресу: <адрес>, 37 км Автодороги Москва?Рига.

В соответствии с п. 2.1.4. Договора ЗАО «Гудвин-3» обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить оформление права собственности Дольщика на Дом в установленном Законом РФ порядке и передать Дольщику свидетельство о праве собственности на Дом.

В течение одного месяца с даты оформления прав собственности Дольщика на Дом, обеспечить оформление прав пользования Дольщика Земельным участком, общей площадью до 0,2 га, и передать свидетельство на праве собственности на Земельный участок (п. 2.1.5. Договора).

Согласно п. 2.2.2. Договора ЗАО «Гудвин-3» обязуется принять Дом по акту приема-передачи в течении двух рабочих дней с даты регистрации дома в БТИ.

Также стороны договорились, что общая стоимость дома и земельного участка составляет 115000 долларов США. Указанная сумма не может быть изменена после проведения окончательных замеров площади Дома и Земельного участка. Оплата производится по курсу ЦБ на дату оплаты в российский рублях.

При этом в соответствии с пп. "а" п. 3.3 Договора общая стоимость дома и земельного участка будет выплачена Дольщиком в размере 2000 долларов США на расчетный счет ЗАО «Гудвин-3» до подписания Сторонами настоящего Договора.

Согласно пп. "б" п. 3.3 Договора, вторая часть в размере 113000 долларов США вносится на расчетный счет ЗАО «Гудвин-3» в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего Договора.

В материалы дела представлены квитанции, подтверждающие исполнение истцом обязательств перед ЗАО «Гудвин-3» по оплате стоимости недвижимого имущества по Договору № о долевом участии в строительстве жилого Дома от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Договора № о долевом участии в строительстве жилого <адрес> комплексе «Балтия» от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Гудвин-3», ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства: жилой дом, 2-этажный (подземных этажей - 1), инв. №, лит. А, объект №, по адресу: <адрес>, <данные изъяты>

Согласно справке, выданной ЖК «Балтия» на территории Жилого комплекса «Балтия», застройка которого осуществлялась ЗАО «Гудвин-3» на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты> <адрес>. Участок № граничит с землями общего пользования, первая улица жилого комплекса «Балтия». Спор о границах земельного участка отсутствует. Данным участком владеет ФИО1 на основании Инвестиционного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом назначена и проведена судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ГБУ МО МОБТИ ДД.ММ.ГГГГ в присутствии сторон: истца ФИО1, экспертом ФИО4 и помощниками эксперта ФИО5 было проведено полевое (визуальное) обследование и геодезическая съемка фактического местоположения объектов экспертизы: земельного участка № при жилом доме по адресу: <адрес>, 37 км автодороги Москва-Рига, ЖК «Балтия», а также иные строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке.

Право собственности на земельный участок № отсутствует.

На основании инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестором является ФИО1

Координаты характерных точек объекта на дату обследования определены спутниковой геодезической аппаратурой PrinCe i180 с последующей обработкой результатов геодезических измерений в программном средстве «Plan Tracer Pro 7».

Все данные представлены в системе координат МСК-50.

Геодезическая съемка производилась в соответствии с требованиями по межеванию объектов недвижимости, то есть в характерных точках по оси ограждения, по внешнему краю ограждения по фасадной границе, по наружной части зданий, строений включая выступающие элементы, по центрам колодцев.

Во периметру земельного участка установлено ограждение в виде (см.Иллюстрации):

- по фасадной стороне - из металлической решетки, установленной на фундаментной ленте (шириной около 40 см) между кирпичными столбами с облицовкой (размерами 40x40см), с внутренней стороны ограждение обшито поликарбонатом,

- по боковым сторонам - из металлической сетки,

- по задней стороне частично кирпичный забор, частично ограждение отсутствует.

Земельный участок при жилом доме благоустроен.

Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

По результатам проведенной геодезической съемки экспертом подготовлен чертеж с отображением на чертеже фактически существующего ограждения, жилого дома и иных строений на спорном земельном участке, а также с указанием смежных землепользований (Приложение 1).

Из Приложения 1 видно, что по северо-западной, юго-восточной и юго?западной сторонам спорного земельного участка имеются смежные землепользования. Земельный участок расположен внутри сложившейся жилой застройки с единой дорожной сетью.

Описание фактического местоположения земельного участка при жилом доме представлено в системе координат МСК-50 в Таблице 1 и в ФИО6.

Дополнительно на чертеже экспертом отражены имеющиеся сведения ЕГРН на смежные землепользования.

Площадь земельного участка, используемая истцом на основании инвестиционного договора № от 12.04.1999г. не соответствует условиям данного договора, а именно превышает на 182 кв. м. Площадь определена по фактическому пользованию.

Согласно представленным документам земельный участок площадью 20 га, расположенный адресу МО, <адрес>, с.о. Обушковское, 36-37 км а/магистрали Москва-Рига предоставлялся в аренду сроком на 49 лет ЗАО «Гудвин-3» под строительство жилого комплекса «Балтия» согласно договору аренды №-Z от 15.08.1997г.

На публичной кадастровой карте размещена информация о смежных с испрашиваемым земельных участках, <данные изъяты>

Исследуемый земельный участок № расположен между земельными участками с <данные изъяты>

Проанализировав полученные данные: чертеж сопоставления фактического расположения спорного земельного участка относительно данных портала РГИС и публичной кадастровой картой (Приложение 3). Эксперт установил, что исследуемый земельный участок № располагается: в пределах границ земельного участка <данные изъяты>, находящегося в аренде у «Гудвин-3».

19.07.2023г. было проведено полевое (визуальное) обследование жилого дома и строений, расположенных на земельном участке, находящегося по адресу: <адрес>, 37 км Автодороги Москва-Рига в присутствии истца.

При проведении обследования экспертом определены линейные размеры и проведена фотофиксация объектов.

По полученным данным составлен Ситуационный план земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений.

На земельном участке № расположены: жилой дом, хозяйственное строение-сарай, вспомогательное строение-навес

Для определения года постройки исследуемого жилого дома, сарая и навеса эксперт использует методику определения физического износа гражданских зданий Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР ДД.ММ.ГГГГг. № Москва-1970. Приложение 3. Нормативные, усредненные сроки службы жилых домов, их конструктивных элементов (извлечение из «Положения о проведении планово?предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденного Госстроем СССР 8 сентябри 1964 г.)

У жилого дома фундамент железобетонные блоки, стены пенобетонные блоки, перекрытие ж/бетонные, поэтому срок службы такого строения составляет 125 лет.

Одним из критериев оценки технического состояния здания в целом является физический износ, при котором оценивается общее состояние конструктивных элементов. Экспертом определялся физический износ конструктивных элементов здания согласно «Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)», утвержденной приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГг. №.

Как видно из таблицы № исследовательской части, физический износ жилого дома в целом 17% (16,87/99,46).

Для определения даты постройки дома эксперт воспользовался Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), рис.3 (физический износ слоистых конструкций (срок службы 60-125 лет), по которому наглядно видно, что конструкции сроком службы 125 лет и износом в 17% примерный возраст составляет 17 лет, следовательно, датой возведения дома можно предположительно назвать 2005-2006 годы, же эксперт воспользовался спутниковыми снимками на 2005-2006 годы.

Также эксперт воспользовался спутниковыми снимками на 2005-2006 годы Гугл земля GOOGLE EARTH PRO.

Проанализировав методики, можно предположить примерный возраст, который составляет 17 лет, следовательно, датой возведения дома можно предположительно назвать 2005-2006 годы.

Как видно из таблицы № физический износ сарая в целом 22% (22,89/134,95).

Для определения даты постройки сарая эксперт воспользовался Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), рис.4 (физический износ слоистых конструкций (срок службы 10-50 лет), по которому наглядно видно, что конструкции со сроком службы 50 лет и износом в 22% примерный возраст составляет 8-10 лет, следовательно, датой возведения сарая, можно предположительно назвать 2013-2015 годы.

Также эксперт воспользовался спутниковыми снимками на 2014 год с карты на портале РГИС-Государственная информационная система «Региональная географическая информационная система для обеспечения деятельности центральных исполнительных органов государственной власти <адрес>, государственных органов <адрес>, органов местного самоуправления муниципальных образований <адрес>».

Проанализировав методики, можно предположить примерный возраст, который составляет 8- 10 лет, следовательно, датой возведения сарая можно предположительно назвать 2013- 2015 годы.

Как видно из таблицы № физический износ навеса в целом 25%.

Для определения даты постройки навеса эксперт воспользовался Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), рис.4 (физический износ слоистых конструкций (срок службы 10-50 лет), по которому наглядно видно, что конструкции со сроком службы 50 лет и износом в 25% примерный возраст составляет 8-10 лет, следовательно, датой возведения навеса можно предположительно назвать 2013-2015 годы.

Проанализировав методики, можно предположить примерный возраст, который составляет 8-10 лет, следовательно, датой возведения навеса можно предположительно назвать 2013- 2015 годы.

На исследуемом земельном участке расположен 3-х этажный жилой дом (в т.ч. цокольный этаж).

При проведении обследования экспертом определены линейные размеры помещений здания. Площадь здания на дату обследования составляет 453,3кв.м. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей. Экспликация к поэтажным планам исследуемого жилого дома приведена в Приложение 2.

Технические характеристик жилого дома по результатам экспертного обследования: жилой дом лит.А,А1, а,а1 площадь всех частей здания 453,3 кв. м, общая площадь жилых помещений 436,0 кв. м, жилая площадь 52, 4 кв. м, подсобная площадь 383, 6 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования 17,3 кв. м.

Площадь определена согласно п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ. <адрес> жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно Приказу ГБУ МО «МОБТИ» № от 26.10.2022г. о внесении изменений в Государственном бюджетном учреждении <адрес> «Московское областное бюро технической инвентаризации» «Организация производства работ по технической инвентаризации и учету жилищного фонда; технической инвентаризации объектов недвижимости гражданского (нежилого) и производственного назначения; оформлению технической документации».

Площадь согласно Приказа федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 23.10.2020г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» составляет 555,5 кв. м.

Площадь для подготовки документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее - жилые здания).

При визуальном обследовании по внешним признакам были установлены категория технического состояния и эксплуатационной пригодности основных несущих конструкций строения. Описание технического состояния и эксплуатационной пригодности конструкций приведены в таблице 6 исследовательской части.

Примечание: в результате проведенного предварительного (визуального) обследования объекты, каких-либо значительных и критических дефектов в конструктивных цементах здания, влекущих за собой разрушение конструкций, а также влияющих на возможность безопасной эксплуатации здания не выявлено. Состояние здания - работоспособное.

Следовательно, детального (инструментального) обследования объекта не требуется в соответствии с п.7.1 раздела 7 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих упоительных конструкций зданий и сооружений».

По результатам визуального обследования экспертом не было обнаружено, каких-либо существенных дефектов и признаков возможного обрушения, в том числе частичного разрушения отдельных конструктивных элементов, которые могут привести к опасным деформациям всего объекта-жилого дома. Нарушений требований СНиП (СП) в части деформативности (трещиностойкости), работоспособности и несущей способности конструкций объекта обследования, не выявлено. Основные конструктивные элементы находятся в работоспособном состоянии и обеспечивают необходимую устойчивость здания. Категория технического состояния жилого дома, в целом, оценивается как работоспособное, эксплуатация конструкций, при фактических нагрузках и воздействиях, возможна.

Согласно градостроительному регламенту в части разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельных (минимальных и (или) максимальных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства минимальные предельные размеры земельных участков min.600 кв.м., максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от количества надземных этажей 40%, минимальные отступы от границ земельного участка 3 м

- размер земельного участка – 2182 кв. м

- процент застройки - 15 %

- минимальное расстояние от дома до северо-восточной границы участка -7,52 м

- минимальное расстояние от дома до юго-восточной границы участка -13,39 м

- минимальное расстояние от дома до юго-западной границы участка -19,10 м

- - минимальное расстояние от дома до северо-западной границы участка -5,78 м.

Таким образом, объект жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.82 соответствует градостроительным, санитарно-бытовым, противопожарным нормам, соответствует требования по обеспечению надежности и безопасности.

Данный объект-жилой дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Описание фактического местоположения объекта-сарай представлено в таблице № исследовательской части.

Исследуемое строение имеет следующие характеристики: площадь застройки - 6,5 кв. м.

Сопоставление сарая с нормативно-техническими требованиями приведено в таблице № Исследовательской части.

Объект сарай, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> соответствует градостроительным, санитарно-бытовым, противопожарным нормам, соответствует требования по обеспечению надежности и безопасности.

Описание фактического местоположения объекта-навес представлено в таблице № исследовательской части.

Навес построен в 2006 году (со слов истца).

Исследуемое строение имеет следующие характеристики: площадь застройки - 10,9 кв.м.

Сопоставление сарая с нормативно-техническими требованиями приведено в таблице № исследовательской части.

Объект навес, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> соответствует градостроительным, санитарно-бытовым, противопожарным нормам, соответствует требования по обеспечению надежности и безопасности.

Оснований не доверять заключению судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы не имеется, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Указанное заключение землеустроительной и строительно-технической экспертизы суд признает достоверным доказательством.

Поскольку представленными доказательствами установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> соответствует градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам; имеет достаточную прочность и устойчивость, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, дефектов, представляющих угрозу безопасной эксплуатации, суд видит возможным исковые требования удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом <данные изъяты> всех частей здания <данные изъяты> общей площадью жилых помещений <данные изъяты>, площадь помещений вспомогательного использования <данные изъяты> площадь здания для постановки на кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ