РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2025 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Багирове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-578/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просил суд установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 238 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение №н3, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 4483289,58 рублей,

установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 252,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, пом. н4 (209/252), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 6 128747,31 рубль на основании отчетов ООО «НПО «Азимут».

Требования мотивированы тем, что указанные объекты недвижимости на праве собственности принадлежат административному истцу, кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить.

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Стороной административного истца представлена в суд рецензия на судебную экспертизу, из которой следует несогласие стороны истца с результатами судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв (дополнительные пояснения) на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

-помещение с кадастровым номером №, площадью 238 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение №н3, расположенного по адресу: Самарская <адрес>,

-помещение с кадастровым номером №, площадью 252,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, пом. н4 (209/252), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 года № 2296 определена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере – 7742513 рублей 66 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере – 8188674 рубля 03 копейки, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец, будучи собственником спорных объектов, является плательщиком налога на имущество, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «Азимут» №063-ФЛ-01, согласно которому по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № в размере – 4483289 рублей 58 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6128747 рублей 31 копейка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно экспертному заключению ООО «Логика» от 29.04.2025, по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № определена в размере – 5745370 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6604391 рубль.

Стороной административного истца была представлена (рецензия) от 19.06.2025 исходя из которой истец полагает, что эксперт ФИО2 не представила доказательств не соответствия отчета об оценке, подготовленного ФИО3 законодательству об оценочной деятельности. В экспертном заключении содержаться противоречивые данные в диапазоне стоимости помещений, большинство объектов-аналогов в экспертном заключении ФИО2 находятся в жилых районах г. Самара, однако помещения истца находятся в промзоне. Считает, что такие объекты не могут считаться аналогами. Определенная рыночная стоимость экспертом отличается от рыночной стоимости, определенной в отчете составляет 16 %.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «Логика» ФИО2 поддержала выводы судебной экспертизы. Указывает на то, что оценщиком не учитывались все объекты-аналоги, взяты объекты-аналоги по диапазону ниже среднего, а по Федеральным стандартам оценки должен быть взят средний диапазон. ФИО2 при исследовании брала средний сегмент рынка и проводила анализ, используя сравнительный подход. Взяты 6 объектов-аналогов, приведены корректировки на сегмент рынка и объекта расположения. Выезд на объект не осуществлялся, т.к. это не является обязательным, пояснила, что материалы дела содержат всю необходимую информацию для установления качественных и количественных характеристик исследуемых помещений.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста оценщик ООО «НПО «Азимут» ФИО3, вызванная в суд по ходатайству стороны административного истца, поддержала выводы оценки. Пояснила, что, по сути, каких-либо ошибок судебным экспертом при определении кадастровой стоимости в размере рыночной объектов оценки не допущено. Не подтвердила довод рецензии, что судебный эксперт брала аналоги в жилых домах. 16 % разницы между отчетом и экспертизой лежит в пределах статистической ошибки.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость помещения не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объекта недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Судебным экспертом проанализирован рынок коммерческих офисных нежилых помещений по состоянию на 4-й квартал 2022 года, участвующие в выборке объекты коммерческой недвижимости сопоставимы с объектом исследования по назначению, относятся к одному сегменту рынка продажи - коммерческие офисные нежилые помещения. Диапазон стоимости для аналогичных помещений составил: минимальная цена предложения 19 591,0 руб./кв.м., максимальная цена предложения 31 983,0 руб./кв.м. без учета скидки на торг, без учета основных ценообразующих факторов. Средняя стоимость 1 кв.м. исследуемого сегмента недвижимости - 25 872,0 руб/кв.м., таким образом, оценщик в отчете ООО «НПО «Азимут» от 01.11.2024 №№ 063-ФЛ-01 об оценке приводит не полный объем доступных рыночных данных, объекты, участвующие в выборке представляют нижнюю границу среднерыночной стоимости продажи объектов офисного назначения, соответственно оценщиком не в полной мере исследован сегмент рынка оцениваемой недвижимости.

Экспертом также проанализирован рынок коммерческих торговых нежилых помещений по состоянию на 4-й квартал 2022 года, участвующие в выборке объекты коммерческой недвижимости сопоставимы с объектом исследования по назначению, относятся к одному сегменту рынка продажи - коммерческие торговые нежилые помещения. Диапазон стоимости для аналогичных помещений составил: минимальная цена предложения 28 143,0 руб./кв.м., максимальная цена предложения 38 285,0 руб./кв.м. без учета скидки на торг, без учета основных ценообразующих факторов. Средняя стоимость 1 кв.м. исследуемого сегмента недвижимости - 33 355,0 руб/кв.м., таким образом, оценщик в отчете об оценке ООО «НПО «Азимут» от 01.11.2024 №№ 063-ФЛ-02 приводит не полный объем доступных рыночных данных, объекты, участвующие в выборке представляют нижнюю границу среднерыночной стоимости продажи объектов торгового назначения, соответственно оценщиком не в полной мере исследован сегмент рынка оцениваемой недвижимости.

Довод рецензии стороны административного истца о принятии судебным экспертом за аналоги объектов, расположенных в жилых домах в жилых районах рассмотрен, признан не соответствующим действительности, поскольку ни один из 6 аналогов не расположен в жилых домах, а объекты-аналоги, участвующие в расчетах судебного эксперта, располагаются в промзоне, либо в ближайших к району расположения объектов исследования локациях многоэтажной жилой застройки, как и в отчетах оценщика, что не оспаривалось в судебном заседании оценщиков ФИО3

При этом, судебный эксперт в расчетах сделал корректировки на местоположение: для аналогов промзоны корректировка отсутствует, для аналогов жилой застройки применяется понижающая корректировка.

С учетом вышеизложенного, выводов судебного эксперта, суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учётом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца с иском в суд 31.12.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

ООО «Логика» просит возместить расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 80 000 рублей.

В обоснование указанной суммы представлен счет, акт сдачи-приемки работ по экспертизе.

Согласно бухгалтерской справки Самарского областного суда от 19.06.2025, на депозитном счете суда имеются денежные средства в размере 80 000 рублей, (от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки»), оплата не производилась.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить заявление ООО «Логика», перечислить с депозита суда денежные средства в размере 80 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Административные исковые требования ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 238 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение №н3, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 5 745 370 рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 252,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, пом. н4 (209/252), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 6 604 391 рубль.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Логика» в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-578/2025 в размере 80 000 рублей.

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН <***>, КПП 631601001, Получатель ООО «Логика», банк получателя филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москве, рс.сч. № 40702810200180000166, БИК 044525411, кс. сч. № 30101810145250000411.

Дата подачи административного иска в суд 31.12.2024.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.06.2025.

Судья (подпись) Е.В. Хлыстова

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья:

Секретарь: