Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2022 года
Дело № 2-3817/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Козловой Л.В.
при секретаре Скринниковой А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьи лица: ООО «Агентство недвижимости «Покровское», Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. В обоснование своих доводов указал на то, что 27.12.2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом данного договора являлся земельный участок с КН №, категории: земли населенных пунктов площадью 292+/-6 кв.м, и жилой дом с КН №, площадью 37,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>
Стоимость данного имущества составляет 3500000 рублей, которая оплачена покупателем в полном объеме.
Одновременно с этим ФИО2 дано письменное согласие покупателю на строительство 2-х или 3-х этажного жилого дома на расстоянии 1,5 м. от границы соседнего участка с КН №, принадлежащего продавцу.
Приобретая земельный участок, истец намеревалась построить на нем жилой дом для своей семьи. И после регистрации права собственности обратилась в административные органы с целью оформления разрешительной документации для возведения жилого дома. Однако, согласно полученному градостроительному плану земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2022-0468 названный земельный участок имеет ограничения, установленные Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 12.10.2010г. № 3 (ред. 12.08.2014г.) и Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 25.04.2019г. № 332 (в части красных линий), в связи с чем строительство жилого дома на данном земельном участке невозможно, и данное обстоятельство является существенным.
Существенность данного обстоятельства проявляется в том, что она влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
От досудебного урегулирования спора ответчик уклонился, требование о расторжении договора осталось без ответа, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 декабря 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, и взыскать денежные средства в сумме 3500000 рублей.
Представитель истца в лице ФИО10. доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, просила удовлетворить, приведя в обоснование доводы изложенные в иске. Пояснив, что приобретённый земельный участок не позволяет использовать его по прямому назначению, существующие ограничения не позволяют осуществить строительство жилого дома, с учетом соблюдения всех ограничений и отступов. Данные ограничения не отменены, и не позволяют истцу оспаривать в административном порядке данные ограничения.
Представитель ответчика в лице ФИО11 возражала против удовлетворения иск, указывая на то, что названное обременение утратило срок своего действия в 2018 году, и их наличие не имеет никакой юридической силы, учитывая, что они не зарегистрированы в установленном порядке. Об их наличии ответчику ничего не было известно. При обращении истца за получением разрешительной документации не был предоставлен полный пакет документов, что и явилось причиной отказа. Обратив внимание на то, что в данном случае истец утратила интерес к имуществу, не предпринимает меры к его поддержанию в надлежащем состоянии, что подтверждается неоднократными обращениями в компонентные органы, и привлечением истца к административной ответственности.
Представитель ООО «Агентство недвижимости «Покровское» в лице ФИО12 возражала против удовлетворения иск, указывая на то, что ответчик при заключении договора действовал добросовестно, данные ограничения не имеют никакой юридической силы. Общество сопровождало данную сделку, вместе с тем истец сама отказалась от получения градостроительного плана. До этого был осуществлен раздел земельного участка ответчика, и при осуществлении данных мероприятий наличие данных ограничений также не было выявлено.
Истец, ответчик, представители Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону и Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Положениями ст. 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 данного Кодекса способами, причем данная норма содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 2 статьи 450 указанного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В пункте 3 настоящей статьи закреплено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В судебном заседании установлено, что 27 декабря 2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом данного договора является земельный участок с КН №, категории: земли населенных пунктов площадью 292+/-6 кв.м, и жилой дом с КН №, площадью 37,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>
Стоимость данного имущества составляет 3500000 рублей, которая оплачена покупателем в полном объеме.
В числе ограничений (обременений) сторонами указано на: Решение об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации г. Ростова-на-Дону «Северный» от 18.12.2018г. №б/н, выданное Департаментом авиационной промышленности Министерства промышленности и торговли РФ. Содержание ограничения: запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории; запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.
Сопровождение данной сделки осуществлено ООО «Агентство недвижимости «Покровское», основным видом деятельности которого является покупка и продажа земельных участков, в числе дополнительных в том числе: операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе; предоставление консультационных услуг при купле продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе.
В этой связи, 27 декабря 2021 года между ООО «Агентство недвижимости «Покровское» (исполнитель) и ФИО1 (заказчик) заключен договор об оказании посреднических услуг покупателю недвижимого имущества. Предметом названного договора оказание исполнителем услуг по приобретению заказчиком в собственность недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>. Обязанностью исполнителя является также осуществить проверку отсутствия обстоятельств, обременяющих права собственности владельца объекта и осуществить контроль по сбору документации, необходимой для совершения сделки купли-продажи.
Ранее, ФИО2 являлся собственником земельного участка с КН № общей площадью 587+/-8 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, в отношении которого был осуществлен раздел на два самостоятельных, в связи с чем он был снят с кадастрового учета 10.09.2021г. и преобразован в объекты недвижимости с КН № и №
Услуги по разделу земельного участка, как следует из пояснений сторон оказывались также ООО «Агентство недвижимости «Покровское».
Основной целью приобретения земельного участка ФИО1 являлось строительство для личных нужд жилого дома. Данные обстоятельства не оспорены сторонами, а равно подтверждаются письменным согласием ФИО2 (27.12.2021) на строительство 2-х этажного или 3-х этажного жилого дома на расстоянии 1,5 метра от границы принадлежащего ему участка с КН № (том 1 л.д.129).
Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2022-0468, названный земельный участок имеет ограничения, установленные:
- Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 12.10.2010г. № 3 (ред. 12.08.2014г.) «Об утверждении документации по планировке территории расчетно-градостроительных районов центральной части <адрес>: <адрес>, южная граница – береговая линия реки Дон»;
- Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 25.04.2019 № 332 «Об утверждении документации по планировке территории в целях корректировки проекта планировки территории расчетно-градостроительных районов центральной части <адрес>в части красных линий)».
Согласно пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, красные линии отображаются в документации по планировке территории (п. п. "а" п. 1 ч. 3 ст. 42, п. 1 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ) и не наносятся на картографический материал генеральных планов муниципальных образований (ст. 23 ГрК РФ).
Таким образом, в отношении данные земельного участка имеются ограничения в виде утвержденных в установленном порядке красных линий, которые безусловно влияют на площадь застройки участка, и не позволяют осуществлять строительство на всей территории участка. Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями непосредственно в судебном заседании специалиста отдела архитекторы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону.
Вопросы планировки территорий регламентированы главой 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (часть 7 статьи 46 ГрК РФ).
Поскольку согласно статье 5 ГрК РФ физические лица являются субъектами градостроительных правоотношений, право на участие в которых реализуется через предусмотренную градостроительным законодательством процедуру проведения публичных слушаний при принятии государственными органами и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права граждан, в том числе при осуществлении ими мероприятий по планировке территорий, суд должен установить, обеспечено ли право гражданина на участие в публичных слушаниях по проекту планировки территории.
Принятию постановления от 12.01.2010 № 3 в соответствии с требованиями закона предшествовало проведение публичных слушаний соответствующего проекта планировки территории, информация о проведении которых была опубликована в официальном издании газете «Ростов официальный».
Целью правового института публичных слушаний является обеспечение участия жителей муниципального образования и заинтересованных лиц, чьи законные интересы могут быть нарушены в связи с реализацией на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта того или иного градостроительного решения, в открытом обсуждении принимаемых органами местного самоуправления решений по соответствующим вопросам, что согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15 июля 2010 г. N 931-0-0.
Таким образом, суд полагает подлежащими отклонению доводы стороны ответчика относительно того, что он не был поставлен в известность о принятии Постановления от 12.10.2010г. № 3, и наличия таким образом красных линий на принадлежащем ему земельном участке.
В этой связи суд полагает, что ФИО2 как собственнику исходного земельного участка КН № расположенного по вышеуказанному адресу, право собственности которого возникло в 1993 году было достоверно известно о наличии ограничений в виде красных линий.
Доводы стороны ответчика о том, что срок данного обременения истек в мае 2018 года подлежат отклонению, учитывая, что до настоящего дня указанные ограничения не сняты и продолжают действовать.
Сам по себе факт выдачи Администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону Уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС….. установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельного участка (том 1 л.д.110) не имеет правового значения, учитывая что отсутствие тех или иных сведений/документов не отменяет того факта, что наличие утвержденных в установленном порядке красных линий препятствует истцу осуществлять строительство на всей территории участка.
Доводы ответчика о том, что истец утратил интерес в использовании земельного участка, в связи с чем обратился в суд с данным иском также подлежат отклонению.
В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Названная позиция также закреплена в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
В качестве подтверждения названных обстоятельства в материалы дела представлены ответы из Администрации района и ГУ МЧС России по РО по поводу антисанитарного состояния земельного участка по адресу: г<адрес>, допускаемые собственником, и принятии соответствующих мер реагирования.
Применительно к вышеизложенному, суд учитывает, что инициирование обращений стороны ответчика в Администрацию района и ГУ МЧС России по РО по поводу антисанитарного состояния земельного участка стало предприниматься им после подачи настоящего иска, и не связано с беспокойством по поводу состояния земельного участка, а исключительно для целей формирования настоящей правовой позиции ответчика. Следует обратить внимание на то, что земельный участок передан истцу в том состоянии, в котором он находится и в настоящее время, и его антисанитарное состояние не беспокоило ответчика вплоть до сентября 2022 года, что в свою очередь вызывает сомнения в добросовестности ответчика.
Поскольку истица, не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению - возведение жилого дома, учитывая, что в судебном заседании установлено, что большая часть земельного участка истца расположена в границах красных линий, где строительство не предусмотрено (том 1 л.д. 72, 123).
В этой связи суд признает данные нарушения договора существенными, учитывая как цель приобретения земельного участка, так и данные о том, что приобретая земельный участок по цене 3500000 рублей она лишена возможности использовать его по назначению, что в свою очередь влияет и на его стоимостную оценку.
В данном случае ответчику было известно о целях приобретения покупателем земельного участка, при этом он располагал сведениями о невозможности использования участков в соответствии с оглашенными покупателем при заключении договора целями, однако соответствующую информацию при заключении договора умышленно скрыл. При разрешении спора суд исходит из того, что по имеющимся материалам дела соответствующие ограничения в землепользовании на момент совершения сделки уже существовали.
Принимая во внимание, что данная обязанность не была выполнена ответчиком, и ответчик не доказал, что об имеющихся обременениях земельного участка истец знала при заключении договоров, вследствие чего истец в значительной степени была лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом от 27.12.2021г.
Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
При таких обстоятельствах, суд счел, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в размере 3500000 рублей.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Поскольку договор купли-продажи расторгнут, это является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 39, 173, 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 декабря 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №, категории: земли населенных пунктов площадью 292+/-6 кв.м, расположенного по адресу: г<адрес>.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>.) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>.) денежные средства в размере 3500 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья