Дело № 3а-142/2023
УИД 33OS0000-01-2023-000244-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 27 сентября 2023 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «ЭЛМОС» ФИО1,
административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,
заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭЛМОС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ЭЛМОС» (далее также – ООО «ЭЛМОС», Общество) обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.
В обоснование требований Общество сослалось на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 4648 +/- 24 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – строительство учебно-производственных мастерских, с кадастровой стоимостью 16 884 400 руб., установленной по состоянию на 1 января 2022 г.
Согласно отчёту об оценке **** №**** от 22 августа 2023 г. рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 11 578 168 руб.
ООО «ЭЛМОС» полагало, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает права Общества, как арендатора земельного участка.
В судебном заседании представитель ООО «ЭЛМОС» ФИО1 поддержала заявленные требования. Указала на то, что договор аренды земельного участка после 2019 г. не продлевался. Вместе с тем администрацией г. Владимира Обществу предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения за период по 31 марта 2023 г., сумма которого исчисляется, в том числе, исходя из оспариваемой кадастровой стоимости.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2 поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 137-138), оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке **** №**** от 22 августа 2023 г. не представлено.
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию представителя Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области. Не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке **** №**** от 22 августа 2023 г. не представлено (л.д. 130).
Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации г. Владимира в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д. 160-162).
В отзыве на административное исковое заявление филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 16 884 400 руб. Объект с кадастровым номером **** является учтенным, сведения о правах и обременениях отсутствуют (л.д. 131-135).
Управлением Росреестра по Владимирской области указано на то, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости (л.д. 125).
Администрацией г. Владимира указано на то, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости не оспаривается, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке **** №**** от 22 августа 2023 г. не представлено (л.д. 180).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером ****, находящийся по адресу: ****, площадью 4648 +/- 24 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – строительство учебно-производственных мастерских, был предоставлен в аренду ООО «ЭЛМОС» на срок с 18 января 2016 г. по 18 января 2019 г. (л.д. 13-20).
После 18 января 2019 г. договор аренды не продлевался.
Вместе с тем на спорном земельном участке расположено здание, принадлежащее ООО «ЭЛМОС» на праве собственности, в связи с чем администрацией г. Владимира в Арбитражный суд Владимирской области подано исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2021 г. по 31 марта 2023 г. (л.д. 188-189).
Данное исковое заявление на момент рассмотрения административного дела находится в производстве Арбитражного суда Владимирской области (л.д. 191-193).
Из представленного расчета следует, что задолженность за 2023 г. исчислена исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. (л.д. 190).
Таким образом, у ООО «ЭЛМОС» имеется право на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г., что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 г. №67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 16 884 400 руб. (л.д. 21, 141).
Полагая, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, нарушает его права, Общество 1 сентября 2023 г. обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** №**** от 22 августа 2023г., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 11 578 168 руб. (л.д. 24-83).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик **** Г.А.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Названый оценщик имеет диплом о профессиональной переподготовке **** от 26 июня 2004 г. по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельство **** о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный № ****, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности **** № **** 8 июля 2021 г., является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включён в реестр членов указанного Некоммерческого партнерства 15 ноября 2013 г. за регистрационным номером ****, гражданская ответственность оценщика застрахована ****, полис № ****, сроком действия по 18 августа 2024 г., полис страхования ответственности **** №****, сроком действия до 31 августа 2023 г. (л.д. 77-82).
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
Каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте №**** от 22 августа 2023 г., суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Напротив, Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственное бюджетное учреждение Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», администрация г. Владимира в представленных письменных отзывах не ставили под сомнение правильность этого отчёта, его форму и содержание. Указали, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в расчётной части, а также нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.
Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке №**** от 22 августа 2023 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** (в 1,46 раза) не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, содержащихся в отчёте **** №**** от 22 августа 2023 г., поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке **** №**** от 22 августа 2023 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 11 578 168 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления ООО «ЭЛМОС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 1 сентября 2023 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭЛМОС» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 4648 +/- 24 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – строительство учебно-производственных мастерских, по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 11 578 168 (одиннадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч сто шестьдесят восемь) рублей.
Считать датой подачи заявления ООО «ЭЛМОС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 1 сентября 2023 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 2 октября 2023 г.