УИД 27RS0012-01-2025-003617-13
№ 2 – 1983/ 2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ессентуки 16 октября 2025 года
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Зацепиной А.Н.,
при секретаре судебного заседания Темирхановой С.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» к ФИО2 об установлении задолженности, взаимозачёте требований, признании отсутствующим части долга,
установил:
ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» обратилось в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований, что <дата> между ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» и ФИО2 был заключен Договор долевого участия в строительстве ***** условный номер <адрес>. Согласно п. 1.2. указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами построить многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать квартиру ответчику,
В соответствии с п. 1.3. Договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, условный *****, общей площадью 58,7 кв.м, по строительному адресу: ФИО1, <адрес>, город- курорт Ессентуки, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером *****
Согласно п. 3.1 ДДУ цена Договора составляет денежную сумму в размере 5372000 руб. Указанная стоимость уплачена Участником в полном объеме в порядке, установленными пунктами 3.5., 3.6., 3.7 Договора.
Согласно п. 3.4, ДДУ перерасчет цены договора производится из расчета цены одного квадратного метра в размере 90 000руб.
После окончания строительства, согласно обмеров, общая площадь квартиры ответчика ФИО2 увеличилась, и составила 62,7 кв.м., что в соответствии с условиями ДДУ ответчику необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры, что и было ему предложено, т.е. произвести доплату в размере 360 000руб. (согласно расчета 62.7 - 58.7 = 4 кв.м.).
<дата>г. ответчику на электронную почту было отправлено уведомление с предложением произвести доплату за увеличение площади квартиры, в размере 360 000 руб., а в последующем и через почту России было направлена претензия о доплате указанной суммы. На нашу претензию от <дата>г. о доплате в размере 360 000 рублей в связи с увеличением площади квартиры ответчик не ответил, как и не поступила сумма доплаты.
В результате телефонных переговоров с ответчиком, ответчик отказался произвести доплату в связи с увеличением площади квартиры.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. По решению суда от <дата> сумма долга СЗ СК «Восток» перед ФИО2 составляет 397 407 рублей. В настоящее время взыскание с них в пользу ФИО2 приостановлено на основании введенного моратория и определения Ессентукского городского суда от <дата>г. (*****) об отсрочке исполнения решения суда.
Сумма долга ФИО2 перед ООО СЗ СК «Восток» составляет 360 000 рублей.
ООО СЗ СК «Восток» признает задолженность перед ФИО2 в размере 37 407 рублей, из расчета 397 407 - 360 000руб.
В соответствии с п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении". - Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (ПУНКТ 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 1.5, 393, 396 ГК РФ).
Их встречный иск к ФИО2 в Ессентукском городском суде не были принят, считают, что эффективным средством защиты в сложившейся ситуации является подача иска о признании задолженности отсутствующей ко всем лицам, участвовавших в сделках, с заявлением всех обстоятельств, имеющих отношение к данной сделке.
Ввиду их встречных требований к ФИО6 в размере 360 000руб. просят при рассмотрении настоящего иска произвести взаимозачет сумм присужденных по решению Ессентукского суда от <дата> ( ***** *****) в пользу ФИО2 согласно которого с них взыскано: за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку (пеню) в размере 222 938 рублей, денежную сумму на возмещение убытков на оплату аренды жилого помещения в размере 40 000 рублей, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 132 469 рублей, денежные средства, по возмещению причиненного морального вреда в размере 2 000 рублей, всего 397 407 рублей.
Просит установить задолженность ФИО2 в пользу ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» в счет возмещения убытков 360 000 рублей, согласно ДДУ ***** от 20.03.2023г.
Произвести взаимозачет требований установленных решением Ессентукского городского суда от <дата> (***** *****) согласно которого с нас, в пользу ФИО2 взыскано за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку (пеню) в размере 222 938 рублей, денежную сумму на возмещение убытков на оплату аренды жилого помещения в размере 40 000 рублей, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 132 469 рублей, денежные средства, по возмещению причиненного морального вреда в размере 2 000 рублей, всего - 397 407руб., и их требованиями к ФИО2 в размере 360 000 рублей.
Признать отсутствующим долг ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» ИНН <***>, КПП 057101001, в пользу ФИО2 в сумме 360 000руб. установленным решением Ессентукского городского суда от <дата> (***** *****)..
Взыскать в пользу ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» ИНН <***>, КПП 057101001, с ФИО2 государственную пошлину в размере 11500 рублей.
В судебном заседании представитель истца ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» - адвокат ФИО10 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании возражал против требования истца, пояснил, что при заключении договора долевого участия в строительстве непосредственно было предоставлено техническая документация на данную квартиру, где была указана квадратура. <адрес> квартиры, была установлена. Застройщик специально ввел в заблуждение покупателей. В договоре ДДУ застройщик нарочно не указывает стоимость квадратного метра, чтобы покупатель не смог посчитать. С точки зрения защиты прав потребителя, ущемляет право потребителя. На момент приобретения квартиры она составляла ту же площадь, что и в договоре. Его доверитель не делал замеры. После начало разбирательств в суде, начали, выявляться недостатки, которые ранее не были известны. В том числе п. 3.4 договора, в котором указанно, что перерасчет будет проводиться за новую площадь, на дату по 90000 рублей за квадратный метр и разницу уже тогда будут вычитывать, но в этом случае арифметические расчеты будут не верны. Также хотел бы обратить внимание суда на требование. Хотят признать решение суда и взаиморасчет требований, который неравнозначный. Сумма разная в их пользу взыскана большая сумма, чем даже сейчас взыскивает истец в своем исковом заявление. Исходя из исковых требований в данной редакции, данные требования в соответствие с ГК РФ он считает не подлежащим удовлетворению, поскольку между собой установить задолженность перед застройщиком не имеется возможным. С расчетами истца не согласны в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9 в судебном заседании пояснила, что требования истца не обоснованы, эти 4 кв. составляет балкон. С данным расчетом она не согласна. Считает в требованиях необоснованно включено увеличение площади квартиры. Она писала в прокуратуру, считает, что застройщик обманул ее доверителя.
Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что он работает прорабом в ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток». Фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной. Они внесли корректировку в проектную документацию, а именно убрали из состава комнат перегородки, балкон, то есть балкон исключили из состава комнат, тем самым увеличилась площадь квартиры. В 2023 г. были уже внесены изменения в план, именно дату он не помнит. Площадь застройки всегда будет одна. В договоре долевого участия указывается площадь только по проекту. Перед вводом дома в эксплуатацию приходит кадастровый инженер от организации и проводит фактические обмеры квартир, затем на основании обмеров составляет технический план многоквартирного дома, который подается в архитектуру города, далее технический план подают в Росреестр, где и составляют выписки по каждой квартире отдельно. При изменении корректировки прошли экспертизу, она положительная. По заданию проектирования, корректировщики изменили в соответствии со всеми нормами, затем экспертиза выдала положительное заключение о том, что нарушений нет. Данное заключение также сдали в архитектуру, дом ввели в эксплуатацию. Фактически обмеры проводятся только после возведения перегородок. Верные обмеры указаны в выписки из ЕГРН. До фактических обмеров они не могут знать, что квадратура может увеличиться, либо уменьшиться.
Ответчик ФИО3 Р.Е. о времени и месте судебного заседания был извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, делегировал свои полномочия представителям.
Выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела 2-929/2025, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Как это установлено материалами дела, <дата> между ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» и ФИО2, был заключен Договор долевого участия в строительстве ***** условный номер <адрес>. Согласно п. 1.2. указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами построить многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать квартиру ответчику,
В соответствии с п. 1.3. Договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, условный *****, общей площадью 58,7 кв.м, по строительному адресу: ФИО1, <адрес>, город- курорт Ессентуки, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером *****
Согласно п. 3.1 ДДУ цена Договора, то есть размер денежных средств, подлещах уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3, установленными федеральным органом исполнительной власти, что в денежном выражении составляет 5372000 руб.
Указанная стоимость уплачена Участником в полном объеме в порядке, установленными пунктами 3.5., 3.6., 3.7 Договора.
В соответствии с п.3.5 ДДУ с учетом размера общей приведенной площади квартиры, указанной в п.1.3 настоящего договора размер денежных средств, подлежащих оплате Участником долевого строительства ( цена Договора), на момент заключения настоящего договора составляет 5327000 рублей.
Согласно положениям статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
Согласно пункту 1.4. Договора, общая и жилая площадь Квартиры подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером, технического паспорта на жилой дом.
В соответствии с п. 3.4, ДДУ перерасчет цены договора производится из расчета цены одного квадратного метра объекта долевого строительства на момент заключения настоящего Договора в размере 90 000руб. При этом сумма доплаты Участником долевого строительства застройщику или сумма возврата Застройщиком участнику долевого строительства определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и значения разности общей площади жилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, с общей площадью после уточнения организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
21.11.2024 года Застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
20 декабря 2024 года между Ответчиком и ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» был заключен Акт приема-передачи квартиры (л.д. 20).
В соответствии с пунктом 1 Акта о передаче застройщик передает, а участник долевого строительства принимает в собственность двухкомнатную квартиру под номером 28 на 5 этаже, общей площадью 62,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, <адрес>.
Согласно п.5 Акта расчет по ДДУ в сумме 5372000 рублей произведены в полном объеме.
После окончания строительства, согласно обмеров, общая площадь квартиры ответчика ФИО2 увеличилась, по результатам обмеров <адрес> общая площадь составила 62,7 кв.м., разница в площади составила 4 кв.м. (62,7 – 58,7 =4 кв.м.).
14 марта 2025г. ответчику на электронную почту было отправлено уведомление с предложением произвести доплату за увеличение площади квартиры, в размере 360 000 рублей из расчета 90000 рублей за 1 кв.м. в течение 10 дней с даты получения уведомления.
Посредством почту России ФИО2 было направлена претензия о доплате указанной суммы. Ответа ответчик не направил, не перечислил Застройщику разницу стоимости <адрес> руб.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании вышеизложенного, поскольку установлен факт передачи квартиры истцу по Договору участия в долевом строительстве по увеличенной площади на 4 кв. м, в силу пункта 3.4. Договора участия в долевом строительстве, задолженность ответчика перед истцом составляет 360000 рублей, из расчета: 4 кв. м (площадь увеличения квартиры) х 90000 руб. (цена кв. м).
Таким образом, требования ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» об установлении задолженности ФИО2 в пользу ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» в размере 360 000 рублей, согласно ДДУ ***** от 20.03.2023г. подлежат удовлетворению.
В судебном заседании также установлено, что решением Ессентукского городского суда от <дата> с ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» в пользу ФИО2 взыскано за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку (пеню) за период с <дата> по <дата> в размере 222 938 рублей; денежная сумму на возмещение убытков на оплату аренды жилого помещения в размере 40 000 рублей; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 132 469 рублей; компенсация морального вреда в размере 2 000 рублей, а всего составляет 397 407 рублей.
Определением Ессентукского городского суда от <дата> ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» предоставлена отсрочке исполнения решения от <дата> до <дата>.
Определением Ессентукского городского суда от <дата> ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» предоставлена отсрочке исполнения решения от <дата> до <дата>.
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что согласно ст. 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны.
Как следует из материалов дела, у истца и ответчика имеются взаимные обязательства друг перед другом - у ответчика по доплате за превышение площади в размере 4 кв.м квартиры, у истца - по неустойке за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возмещение убытков штрафа, компенсация морального вреда, подлежащая выплате истцом в рамках одного и того же договора участия в долевом строительстве, абсолютно соответствуют критериям закона, так как являются денежными, то есть однородными и встречными требованиями, направленными на погашение друг друга.
Таким образом, поскольку Решением Ессентукского городского суда от <дата> с ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» в пользу ФИО2 взыскано 397 407 рублей., а задолженность ФИО2 перед ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» составляет 360000 рублей, то суд полагает необходимым произвести взаимозачет требований, и признать отсутствующим долг ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» перед ФИО2 в сумме 360 000руб. установленным решением Ессентукского городского суда от <дата>.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом при подаче искового заявления в суд уплачена государственная пошлина в размере 11500 рублей, что подтверждается платежным документом от <дата>.
В связи с удовлетворением требования истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 11500 рублей подлежат взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Восток» к ФИО2 об установлении задолженности, взаимозачёте требований, признании отсутствующим долга удовлетворить.
Установить задолженность ФИО2 перед ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» в размере 360 000 рублей по договору долевого участия в строительстве ***** от <дата>.
Произвести взаимозачет требований установленных решением Ессентукского городского суда от <дата> по делу ***** согласно которого с ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» в пользу ФИО2 взыскано 397 407 руб., и требованиями ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» к ФИО2 в размере 360 000 рублей.
Признать отсутствующим долг ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» в пользу ФИО2 в сумме 360000 руб. установленный решением Ессентукского городского суда от <дата> по делу 2-929/2024.
Взыскать в пользу ООО Специализированный застройщик «Строительная Компания «Восток» ИНН <***>, КПП 057101001, с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11500 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья