Дело № 2-62/2025
28RS0005-01-2024-000815-18
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
23 сентября 2025 года г. Благовещенск
Благовещенский районный суд Амурской области в составе
председательствующего судьи Залуниной Н.Г.,
при секретаре Бобровой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО3, действующего по доверенности к ФИО4 о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены и морального вреда, судебных расходов,
установил:
истец в лице представителя ФИО3 обратился в суд с иском, указав, что 19 октября 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на земельный участок <номер> и жилой дом <номер> стоимостью 7 510 000 рублей. Вместе с тем, в ходе проживания истца в жилом помещении, начали проявляться скрытые недостатки. Проведенная по инициативе истца экспертиза подтвердила наличие дефектов. На претензию от ДД.ММ.ГГГГ об уменьшении выкупной цены ответчик истцу не ответил, что повлекло обращение истца в суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 15, 469, 475, 476, 556, 557, 1064 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), истец просит взыскать с ответчика:
- 1 079 443 рубля 36 копеек в счет соразмерного уменьшения покупной цены,
- 50 000 рублей в счет компенсации морального вреда,
- судебные расходы по оплате экспертизы в размере 45 000 рублей, за оплату нотариальной доверенности в размере 1 700 рублей, за оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 597 рублей 22 копейки, почтовые расходы в размере 220 рублей.
Участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие. С учётом ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», ст. 233 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как следует из материалов дела, 19 октября 2023 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка <номер>, жилого дома <номер> по адресу: <адрес>, пер. Волшебный 8.
Как следует из п. 5 договора, стоимость жилого дома <номер> составляет 6 560 000 рублей. Как следует из п. 6 договора, стоимость земельного участка <номер> составляет 950 000 рублей. Из п. 7 договора следует, что 1 510 000 рублей передается продавцу за счет собственных средств покупателя, сумма 6 000 000 перечисляется за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю (истцу) ПАО Сбербанк России в соответствии с кредитным договором <номер> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 12 договора, указанные объекты никому не проданы, не подарены, не арестованы. В соответствии с п. 15 договора, покупатель приобретает право собственности на объекты с момента государственной регистрации внесения записи в ЕГРН.
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом <номер> следует, что он принадлежит ФИО1 на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ с установлением ограничения прав и обременением объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше норм права покупатель по своему выбору имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены квартиры. Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения прав истца продажей дома ненадлежащего качества, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры является обоснованным.
При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
На основании ходатайства представителя истца в целях определения строительных дефектов (недостатков) жилого дома, их характеристик, рыночной стоимости объекта недвижимости, а также суммы, на которую уменьшилась рыночная стоимость недвижимого имущества при наличии дефектов, по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № СТЭ-075/24 от 18 декабря 2024 года, выполненное экспертом ООО «Амуроценка» ФИО6, согласно которому были выявлены следующие строительные дефекты (недостатки) в жилом доме <номер>: трещины в несущих стенах, трещины в перегородках, трещины в стяжке пола, трещины в фундаменте, трещины между фундаментом и наружной стеной жилого дома, пустошвы в кирпичной кладке. Оконные блоки установлены с нарушениями: на стеклопакетах следы конденсата, отсутствует внешний герметизирующий слой (саморасширяющаяся лента, паропроницаемый герметик), отсутствует отлив, слуховое окно зашито.
Во время проведения наружного обследования, обследования внутренних помещений и кровли были выявлены следующие недостатки: отсутствует утепление и отделка фундамента, отмостка по периметру жилого дома, откосы наружные. Выявлены волосяные трещины на фундаменте, трещины в облицовочной кирпичной кладке, трещина сквозная на стене внутреннего помещения, трещины в стяжке, отхождение стены от фундамента, пустошовка в кирпичной кладке, подоконник и откосы окна установлены с нарушениями. Все выявленные недостатки влияют на качество жилого дома, в том числе на возможность использовать его по целевому назначению, являются существенными и устранимыми.
Рыночная стоимость жилого дома, <номер>, расположенного по адресу: <адрес>:
- по состоянию на 19 октября 2023 года без учета стоимости земельного участка составила: 7 767 000 рублей,
- по состоянию на дату проведения экспертизы, без учета стоимости земельного участка составила: 9 084 000 рублей.
- с учетом дефектов (недостатков), выявленных в ходе проведения экспертизы, на дату проведения экспертизы составила: 8 219 434 рубля 88 копеек.
Вместе с тем, эксперт не ответил на вопрос, насколько уменьшилась рыночная стоимость жилого дома <номер> в результате обнаружения дефектов, влияющих на качество.
Для ответа на данный вопрос, определением суда от 03 июня 2025 года по делу была назначена дополнительная судебная комплексная строительно – техническая экспертиза.
В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта № СТЭ-056/25 от 29 июля 2025 года:
- рыночная стоимость жилого дома <номер>, определенная по состоянию на дату проведения экспертизы, без учета стоимости земельного участка составила: 9 084 000 рублей,
- рыночная стоимость жилого дома <номер> с учетом дефектов (недостатков), выявленных в ходе проведения настоящей экспертизы, на дату проведения экспертизы составила: 8 219 434 рубля 88 копеек.
Следовательно, сумма, на которую уменьшилась рыночная стоимость жилого дома <номер> при обнаружении дефектов, влияющих на его качество, выявленных в ходе проведения настоящей экспертизы, составляет - 864 656 рублей 12 копеек.
Суд отмечает, что экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правами на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Заключения эксперта отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим изменение покупной цены, в связи с чем суд принимает данные экспертизы в качестве доказательств по делу.
Суд критически относится к представленному стороной истца заключению специалиста ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО7 от 07 марта 2024 года, проведённому в досудебном порядке, ставит под сомнение изложенные в нём выводы, поскольку в порядке ч. 2 ст. 80 ГПК РФ судом об уголовной ответственности специалист за дачу заведомо ложного заключения предупрежден не был, его выводы сделаны без учёта всех обстоятельств и материалов дела. Кроме того исходя из цели проведения данной экспертизы устанавливались лишь обстоятельства соответствия жилого дома по адресу: Амурская область, Благовещенский муниципальный округ, <...> действующим на территории РФ нормам, правилам и стандартам, а также обстоятельства того, являются ли имеющиеся дефекты устранимыми, каковы способы и стоимость устранения. Однако заявленное в рамках настоящего дела требование о снижении цены товара в силу своей правовой специфики само по себе не предполагает (хотя и не содержит запрета) несения покупателем расходов, равно как и совершение им вообще каких-либо действий по устранению недостатков товара, представляя собой лишь способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость). Вопрос изменения покупной цены по договору и размера такого изменения перед специалистом ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО7 не ставился, предметом исследования не был, соответственно, данное заключение не содержит вывода по юридически значимому, существенному обстоятельству спора.
Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу об удовлетворении требования об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи от 19 октября 2022 года на 864 656 рублей 12 копеек, что суд считает разумным и соразмерным. В этой связи, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счёт уменьшения покупной цены дома.
Поскольку в настоящем случае требование об уменьшении покупной цены товара, удовлетворено, с ответчика, в пользу собственника помещения подлежит взысканию компенсация морального вреда. Размер компенсации суд определяет исходя из фактических обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, и оценивает его в 25 000 рублей.
Рассматривая требования о взыскании расходов по оплате досудебного экспертного заключения и доверенности представителя, суд исходит из того, что согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле.
Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Поскольку заключение специалиста ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО7 не соответствует требованиям относимости, допустимости, оценено судом критически и на нём не основано решение суда, а также в связи с тем, что данное заключение не содержит выводов по юридически значимому, существенному обстоятельству спора – суммы, на которую уменьшилась покупная цена, а потому не было необходимо для реализации права на обращение в суд, суд не признаёт заключение специалиста судебными издержками и отказывает в удовлетворении требования о взыскании расходов по оплате досудебного экспертного заключения в размере 45 000 рублей.
Расходы на оформление доверенности 28 АА 1513235 от 20 марта 2024 года представителя также судом не признаются судебными издержками, поскольку из содержания доверенности не следует, что такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
В исковом заявлении истец просит возместить понесенные по делу почтовые расходы за направление документов ответчику в размере 220 рублей.
Вместе с тем, в обоснование понесенных почтовых расходов к материалам дела приложены копии почтовых квитанций о направлении в адрес ответчика претензии и искового заявления, на сумму 184 рубля (92 рубля за каждый документ).
В этой связи, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании почтовых расходов, в сумме 184 рубля.
Разрешая требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя, суд приходит к следующему.
Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В обоснование понесённых расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей в материалы дела представлен договор на оказание представительских услуг от 30 марта 2024 года. Дополнительно к договору представлены расписки от 30 марта 2024 года, по которым истец по делу понес расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей.
Данных, опровергающих сведения договора и факт произведения расчётов, в материалы дела в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем, суд полагает обоснованным требование о взыскании компенсации по оплате услуг представителя.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ) (п. 12).
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления № 1).
Решением Совета Адвокатской палаты Амурской области от 25 мая 2012 года (с изменениями и дополнениями от 25 ноября 2016 года, 31 января 2020 года, 26 мая 2023 года) утверждены рекомендуемые минимальные ставки вознаграждения за юридическую помощь, оказываемую адвокатами Адвокатской палаты Амурской области.
Согласно п. 3 установлен размер вознаграждения оказание юридической помощи по гражданским делам на представление интересов граждан в судах общей юрисдикции, в том числе:
- составление искового заявления (заявления, жалобы) и отзыва (возражений) на исковое заявление (заявление, жалобу) - 6 000 руб.;
- подача искового заявления (заявления, жалобы) - 1 000 руб.;
- сбор адвокатом доказательств - 3 000 (за одно доказательство);
- участие в судебных заседаниях в суде первой инстанции - 15 000 руб. (за день участия),
- составление ходатайств, заявлений - 5 000 руб. (за один документ);
- ознакомление с материалами дела – 5 000 руб. (за каждый том дела);
- представительство интересов доверителя в суде апелляционной/ кассационной инстанций - 15 000/20 000 руб. (за день участия),
- составление апелляционной/кассационной жалобы на решение суда (судов) - 15 000/20 000 руб.
Учитывая характер спора, сложность и категорию дела, объём выполненной представителем работы (участие в судебных заседаниях 18 июля 2024 года, 16 сентября 2024 года, 03 октября 2024 года, 20 февраля 2025 года, 03 июня 2025 года, подготовка искового заявления, составление ходатайств о назначении по делу экспертизы), рекомендации минимальных ставок вознаграждения за юридическую помощь, оказываемую адвокатами Адвокатской палаты Амурской области, утвержденные решением Совета Адвокатской палаты Амурской области от 25 мая 2012 года, а также частичное удовлетворение требований истца, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 50 000 рублей в счёт возмещения расходов на оплату услуг представителя, полагая данный размер соответствующим критерию разумности пределов возмещения, конкретным обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Учитывая размер удовлетворенных исковых требований, а также ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, действовавшей на момент обращения истца в суд с исковым заявлением, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 10 877 рублей 77 копеек, исходя из суммы удовлетворенных исковых требований, исходя из расчета:
864 656 рублей 12 копеек (сумма частично удовлетворенных исковых требований) : 1 079 443 рубля 36 копеек (общая сумма исковых требования истца) = 80,1 (процент удовлетворенных исковых требований).
13 597 рублей 22 копейки (сумма государственной пошлины за рассмотрение искового заявления) * 80,1 = 10 877 рублей 77 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт <номер> выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 денежные средства в размере 864 656 рублей 12 копеек в счёт уменьшения покупной цены жилого дома <номер> по адресу: <адрес>, пер. Волшебный, 8, Благовещенского муниципального округа <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО1 и ФИО2, компенсацию морального вреда 25 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 50 000 рублей, государственной пошлины в размере 10 877 рублей 77 копеек, почтовых расходов в размере 184 рубля.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
В окончательной форме решение принято 6 октября 2025 года.
Председательствующий судья Н.Г. Залунина