Решение по делу № 2-1319/2022 от 22.08.2022 - о признании недействительными односторонних актов приема-передачи, обязании составить двусторонний акт приема-передачи квартиры, взыскании неустойки (пени), компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-1319/2022 22 августа 2022 года

78RS0012-01-2022-000990-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мошевой И.В.,

при секретаре Кочиеве Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» о признании недействительными односторонних актов приема-передачи, обязании составить двусторонний акт приема-передачи квартиры, взыскании неустойки (пени), компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент», в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, государственная регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является деятельность сторон по осуществлению строительства дома, в том числе: выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства указанного дома, финансирование участником долевого строительства объекта долевого строительства в строящемся доме. Объектом долевого строительства является <адрес> по адресу: <адрес>. Участник долевого строительства свои обязательства по договору исполнил, оплатив цену договора в полном объеме в размере 7 584 632,00 руб. Застройщик, обязавшийся передать участнику долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по двустороннему акту приема-передачи объект не передал. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о готовности объекта долевого строительства, той же датой был составлен акт осмотра объекта, в котором отражены замечания истца к качеству квартиры: срабатывает автомат, нет возможности проверить электричество; комната 2: окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровные откосы; комната 1: окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровные откосы; кухня: окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровности по шпаклеванным стенам и откосам; по всем помещениям отсутствуют крышки распределительных коробок; балкон/лоджия: окна (стекло, профиль) грязь строительная, порог балкона проминается, замок закрытия левого окна не работает; по всем окнам в квартире – грязь с внутренней и наружной стороны. ДД.ММ.ГГГГ был составлен второй акт осмотра с указанием недостатков: не произведена замена радиаторов в комнате 1 и 2 - сколы лакокрасочного покрытия, на откосах имеются дыры; протечка канализационного стояка в ванной комнате (проблема не устранена), вокруг трубы на полу мокрые пятна (точка росы). После ДД.ММ.ГГГГ ответчик не направлял истцу уведомление об устранении недостатков и готовности квартиры к передаче, ДД.ММ.ГГГГ ответчик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ответчик составил еще один односторонний акт приема-передачи, для чего в отсутствие уведомления истца отсутствовали основания, предусмотренные ч.6 ст.8 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

Уточнив в ходе рассмотрения дела исковые требования, с учетом произведенной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ выплаты неустойки в размере 100 000 руб., ФИО1 просит признать составленный ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» ДД.ММ.ГГГГ односторонний акт приема-передачи к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать недействительным односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу составить и подписать с ним двусторонний акт приема-передачи квартиры, взыскать с ответчика в его пользу неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 205 240,03 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 117 620,01 руб., взыскать с ответчика в его пользу неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда.

Истец, его представитель адвокат Курганов М.Н., действующий на основании ордера, в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, в иске просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях, представленных суду в письменной форме, пояснив, что истец уклоняется от обязанности принять объект долевого строительства, в смотровых справках указывал на несущественные недостатки, не препятствующие проживанию, доказательств невозможности использования жилого помещения по назначению с учетом выявленных недостатков квартиры не представил. В связи с необоснованным уклонение истца от принятия объекта долевого строительства застройщик ДД.ММ.ГГГГ составил односторонний акт приема-передачи в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. Ответчик права истца не нарушал, построив квартиру и предложив её к принятию; истец, напротив, осмотрев квартиру ДД.ММ.ГГГГ, 14.082021, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, уклоняется от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Недостатки, указанные в смотровых справках, были устранены застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, однако, истец от приемки квартиры отказался, сообщив, что будет ждать составления одностороннего акта передачи квартиры. Представитель ответчика просила не учитывать односторонний акт передачи квартиры, составленный ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он был составлен преждевременно и был направлен на то, чтобы стимулировать дольщика к подписанию двустороннего акта приема-передачи объекта.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 6 указанного Федерального закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.2 ст.6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № С-265(787), предметом договора является деятельность сторон по осуществлению строительства дома, в том числе: выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства указанного дома, финансирование участником долевого строительства объекта долевого строительства в строящемся доме.

Объектом долевого строительства является <адрес> по адресу: <адрес> (л.д.14-20).

Цена договора согласно п.3.1 составляет 7 584 632,00 руб. и была оплачена участником долевого строительства своевременно и в полном объеме в размере (л.д.21-23).

Согласно п.2.6 договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.103-108)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» направило в адрес ФИО1 уведомление о необходимости явиться для принятия объекта долевого строительства (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ была составлена и подписана сторонами смотровая справка, в которой истец указал замечания, выявленные при осмотре жилого помещения: 1. электричество - срабатывает автомат, нет возможности проверить электричество; 2. комната 2 - окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровные откосы; 3. комната 1 - окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровные откосы; 4. кухня - окна (стекло, профиль) – грязь строительная, требуется регулировка, неровности по отшпаклеванным стенам и откосам; 5. по всем помещениям отсутствуют крышки распределительных коробок; 6. балкон/лоджия - окна (стекло, профиль) грязь строительная, порог балкона проминается, замок закрытия левого окна не работает; 7. по всем окнам в квартире – грязь с внутренней и наружной стороны (л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами составлена и подписана смотровая справка, согласно которой ФИО1 указано наличие выявленных при осмотре замечаний:. 1. Ступенька (порог со стороны балкона) мягкая пи наступе проваливается; 2. В комнате 2 отклонение стенки пола горизонтали 5 мм на 1 м; 3. В комнате 1 отклонение стенки пола на 5 мм на всю ширину комнаты; 4. Кухня – отклонение стенки пола от горизонтали по центру кухни; 5. на кухне окно над балконной дверью не добит штапик; 6. На всех радиаторах повреждение ЛП, вмятины; 7. не удален стартовый профиль балконных окон; 8. На балконе не закреплена рейка (нижняя); 9. не отрегулированы створки витражей на балконе; 10. множественные волостные царапины на окне (кухня); 11. Комната 1 царапина на стекле; 12. На кухне не удалена замазка (л.д.110).

В ходе составления и подписания смотровой справки ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 указано на наличие следующих недостатков: 1. не произведена замена радиаторов в комнате 1, 2 (сколы лакокрасочного покрытия); 2. В комнате 1, 2 на откосах окон имеются дыры; 3. протечка канализационного стояка в ванной комнате (по стояку течет вода, на полу имеются мокроте точки) (л.д.111).

Согласно составленной и подписанной сторонами ДД.ММ.ГГГГ смотровой справке ФИО1 указывает в качестве недостатков: 1. сколы лакокрасочного покрытия радиаторов отопления в кухне, комнате 1, комнате 2; 2. Протечка фановой трубы (стояка) в ванной комнате. Вокруг трубы на полу мокрые пятна (точка росы) (л.д.112).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» составлен односторонний акт приема-передачи к договору № участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО1 не принял объект долевого строительства, застройщик в соответствии с условиями договора передал участнику долевого строительства указанный объект (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» составлен односторонний акт приема-передачи к договору № участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО1 не принял объект долевого строительства, застройщик в соответствии с условиями договора передал участнику долевого строительства указанный объект; на дату подписания настоящего акта квартира передана участнику долевого строительства в надлежащем состоянии, отвечает условиям договора, отвечает санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным обязательным требованиям в области строительства, предъявляемым к вновь созданному многоквартирному дому и позволяющим ее нормальную эксплуатацию. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания настоящего акта застройщиком (л.д.29).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» направлено требование об уплате неустойки (пени) за нарушение срока передачи квартиры, которое получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-31, 33).

ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» перечислило на счет ФИО1 сумму в размере 87 000 руб. с указанием платежа: неустойка за нарушение сроков передачи объекта; платежным приручением № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес УФК по СПб МИФНС России № по СПб перечислена сумма налога на доходы физических лиц по сроку уплаты ДД.ММ.ГГГГ с неустойки от ДД.ММ.ГГГГ об урегулировании спора с ФИО1 (л.д.85-86).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что жилой дом по спорному адресу принят в эксплуатацию в установленном порядке, о чем Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ выдано соответствующее разрешение. Ответчик, как застройщик, исполнил свою обязанность и уведомил истца, как участника долевого строительства, о завершении строительства, готовности объекта долевого строительства к передаче, необходимости принять объект долевого строительства. В результате неоднократных осмотров квартиры объект долевого строительства истцом принят не был, что привело к составлению ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке акта приема-передачи.

При рассмотрении дела в нарушение положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не были представлены доказательства, подтверждающие наличие в квартире таких недостатков, которые препятствовали бы использованию квартиры по назначению, а также факт несоответствия квартиры условиям договора или требованиям закона.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд учитывает, что при составлении одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» нарушений закона не допущено, поскольку застройщик согласно условий договора обязан был передать участнику долевого строительства объект до ДД.ММ.ГГГГ, то есть последним днем передачи объекта является ДД.ММ.ГГГГ, а право застройщика на составление одностороннего передаточного акта возникло по истечении двух месяцев с указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ), то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку требования истца о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, являются производными от требований о признании одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, не установив нарушений ответчиком прав истца как потребителя, суд полагает необходимым в удовлетворении этих требований отказать.

Рассмотрев требование истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи к Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ составлен ответчиком преждевременно, с нарушением сроков, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, в связи с чем требование ФИО1 в данной части является законным и обоснованным, подлежит удовлетворению.

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Удовлетворяя требование истца в части признания недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о необходимости взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., полагая данный размер разумным и обоснованным, исходя из обстоятельств спора.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, учитывая, что ответчик требования истца в добровольном порядке не исполнил, принимая во внимание, что факт нарушения прав истца нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что с ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 500 руб. (1 000 х 50%). Оснований для снижения размера штрафа по доводам возражений ответчика суд не усматривает.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно (то есть по ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб.

Согласно положений Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 479 ответчику должна быть предоставлена отсрочка исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи к Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 500 рублей 00 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 300 рублей 00 копеек.

Предоставить ООО «ЭМСИ Истейн Инвестмент» отсрочку исполнения решения суда до 01 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Мошева

Решение принято в окончательной форме 29 августа 2022 года.