Дело №57RS0026-01-2022-003265-13

Производство №2-971/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 г.

г. Орёл

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Каверина В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марокиной К.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств.

Исковые требования обоснованы тем, что 16.11.2021 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи № по которому ФИО1 приобрела у ИП ФИО2 земельный участок площадью 1200 м2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский муниципальный округ, с.п. Образцово. Стоимость участка по договору составила 600000 руб. В соответствии с п. 1.1 договора разрешенным использованием земельного участка определено его использование для индивидуального жилищного строительства. Соответственно истец приобретал данный участок для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, 18.08.2022 Управление муниципального имущества, землепользования и архитектуры администрации Орловского муниципального округа Орловской области уведомило о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном выше земельном участке в связи с тем, что смежный с земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский муниципальный округ, д. Образцово, <адрес>, расположен в границах территории, на которую разработан проект планировки территории, утвержденный постановлением администрации Образцовского сельского поселения от 02.11.2011 №332 «Об утверждении проектов планировки жилой застройки микрорайонов «Усадьба Образцово» Северное и «Усадьба Образцово» Южное д. Образцово Орловского района Орловской области. Участок находится в зоне размещения многоэтажных жилых домов переменной этажности, где не предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов.

В адрес ИП ФИО2 было направлено требование о расторжении договора купли - продажи земельного участка, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, однако ИП ФИО2 дан ответ, что на момент заключения указанного договора ему было не известно о том, что зона, на которой расположен земельный участок, является зоной размещения многоэтажных жилых домов переменной этажности.

Постановлением администрации Образцовского сельского поселения Орловского района Орловской области от 08.12.2011 №393 «О разработке проекта межевания территории малоэтажной жилой застройки микрорайонов «Усадьба Образцово» Южное в д. Образцово Образцовского сельского поселения Орловского района Орловской области» ЗАО «Надир» разрешено разработать проект межевания территории малоэтажной жилой застройки микрорайона «Усадьба Образцово» Южное д. Образцово на землях, принадлежащих ООО «Е-Консалтинг». Указанное постановление опубликовано в районной газете «Наша жизнь».

23.01.2012 проведены публичные слушания по проектам межевания территории жилой застройки микрорайона «Усадьба Образцово» Южное» и «Усадьба Образцово» Северное» в д. Образцово Образцовского сельского поселения Орловского района, о чём также было опубликовано в районной газете «Наша жизнь» №100 (8556) от 24.12.2011.

На основании заключения о публичных слушаниях по проектам межевания территории 2-х микрорайонов жилой застройки «Усадьба Образцово» Южное» и «Усадьба Образцово» Северное» в д. Образцово Образцовского сельского поселения Орловского района №25 от 24.01.2012 публичные слушания признаны состоявшимися, посчиталось возможным утверждение проектов межевания территории 2-х микрорайонов жилой застройки «Усадьба Образцово» Южное» и «Усадьба Образцово» Северное» в д. Образцово Образцовского сельского поселения Орловского района. Данное заключение опубликовано в районной газете «Наша Жизнь» №9 (8565) от 01.02.2012.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка № от 16.11.2021 ИП ФИО2 знал о невозможности использования для индивидуальной жилищной застройки.

По указанным основаниям истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи № от 16.11.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский муниципальный округ, д. Образцово, <адрес>, и взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи земельного участка № от 16.11.2021 в размере 600000 руб., а также расходы по оплате госпошлины.

Истец ФИО1, ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явились, воспользовавшись правом на участие в деле через представителей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признала, ссылаясь на доводы письменных возражений.

Представитель третьего лица - администрации Орловского муниципального округа Орловской области ФИО5 полагала, что требования основаны на законе, поскольку участок располагается в зоне застройки малоэтажными многоквартирными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, и соответственно не предполагает индивидуального жилищного строительства.

Представитель третьего лица Управления муниципального имущества и землепользования администрации Орловского муниципального округа Орловской области в судебное заседание также не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

П. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из ч. 1, 2, 2.1 ст. 37 ЗК РФ следует, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Как установлено ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации индивидуальному жилищному строительству в обязательном порядке предшествует обязательной процедура подачи в орган местного самоуправления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом в ч. 7 названной статьи указано, что уполномоченный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства.

Материалами дела установлено, что 16.11.2021 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым по которому ФИО1 приобрела у ИП ФИО2 земельный участок, общей площадью 1200 м2, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский муниципальный округ, с.п. Образцово. Стоимость земельного участка определена сторона в размере 600000 руб. (п. 2.1 Договора).

Расчет между сторонам по указанному договору произведен в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями.

В п. 1.1. договора купли-продажи было предусмотрено, что разрешнным использованием земельного участка является его использование для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости видом разрешенного использования участка также является индивидуальное жилищное строительство.

13.08.2022 истец подал в администрацию Орловского района Орловской области уведомление о планируемом строительстве, однако 18.08.2022 ФИО1 был уведомлен о недопустимости размещения на спорном участке объекта индивидуального жилищного строительства, поскольку участок расположен в границах территории, на которую разработан проект планировки территории, утвержденный постановлением администрации Образцовского сельского поселения от 02.11.2011 №332 «Об утверждении проектов планировки жилой застройки микрорайонов «Усадьба Образцово» Северное и «Усадьба Образцово» Южное д. Образцово Орловского района Орловской области. Участок находится в зоне размещения многоэтажных жилых домов переменной этажности, где не предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов.

При рассмотрении настоящего дела представитель третьего лица приведенные факты подтвердил, представив суду проекты планировки и межевания территории «Усадьбы Северное и Южное», правила землепользования и застройки Образцовского сельского поселения, анализ которых в совокупности дает безусловные основания полагать, что спорный участок на момент совершения сделки располагается в территориальной зоне Ж2 (1), которая не предусматривает размещение объектов индивидуального жилищного строительства.

Указанные акты носят характер нормативных, не отменены, на основании чего обязательны к исполнению.

Таким образом, для истца после заключения сделки имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора, а именно невозможность использования участка по целевому назначению, в связи с чем договор должен быть расторгнут.

Доводы стороны ответчика о том, что выписка и ЕГРН не содержала каких-либо ограничений в отношении спорного участка, суд во внимание не принимает, поскольку осуществление территориального планирования не связано с внесением каких-либо сведений в ЕГРН.

При этом суд полагает, что осведомленность или неосведомленность ответчика об изменении зонирования сельского поселения правового значения не имеет.

В данном случае существенным обстоятельством является отсутствие в договоре оговорки о том, что участок не может быть использован по его целевому назначению, ввиду чего истец, добросовестность которого предполагается, не мог и не должен был перепроверять возможность индивидуального жилищного строительства на участке, предназначенного для этих целей.

Наличие вышеуказанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, поскольку истица в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возможности возвести жилое строение на земельном участке.

При этом ответчиком не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что покупатель был поставлен им в известность о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу положений ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1).

П. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в том случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о расторжении спорного договора-купли продажи и взыскании уплаченных по нему денежных средств подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу того, что решение суда состоялось в пользу ФИО1, то с ответчика надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9200 руб

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № от 16.11.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский муниципальный округ, д. Образцово, <адрес> заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП № в пользу ФИО1 Дата рождения, уроженки <адрес> паспорт <данные изъяты> денежные средства по договору купли-продажи земельного участка № от 16.11.2021 в размере 600000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 9200 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение месяца с момент изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2023.

Судья В.В. Каверин