Решение по делу № 2-283/2022 от 28.06.2022 - о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение об аренде земельного участка.

Дело №2-283/2022

48RS0009-01-2022-000284-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2022 года г.Данков

Данковский городской суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Ермолаева А.А.,

при секретаре Логиновой Ю.А.,

с участием представителя истца и третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Данковского муниципального района Липецкой области о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение об аренде земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд к администрации Данковского муниципального района Липецкой области о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение об аренде земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что 21.11.2014 между Администрацией г.Данкова и ООО «Надежный партнер» был заключен договор аренды земельного участка с КН № с видом разрешенного использования: для среднеэтажной застройки. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства трехэтажного дома по результатам аукциона со сроком аренды до 20.11.2017.

24.06.2015 на учете в ЕГРН был поставлен объект незавершенного строительства – дом с КН №, расположенный по адресу: площадью застройки 617 м.2 со степенью готовности 12%.

16.01.2017 ООО «Надежный партнер» заключило с ФИО2 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.11.2014, по которому права арендатора переходили к ФИО2

20.01.2017 за ФИО2 в ЕГРН было зарегистрировано право аренды указанного земельного участка. 16.01.2017 ФИО2 по договору купли – продажи приобрел у ООО «Надежный партнер» объект незавершенного строительства.

30.10.2017 ФИО2 как арендатор земельного участка с КН № и собственник объекта с КН № заключил с администрацией городского поселения г.Данков Данковского районам Липецкой области договор № аренды земельного участка с КН № на срок в 3 года по 30.10.2020 для завершения строительства объекта.

За период действия договора процент готовности объекта увеличился с 12 до 74,5%.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Липецкой области от 16.07.2020 (дело №А36-1342/2018) были удовлетворены исковые требования ФИО3 (участника ООО «Надежный партнер») к ООО «Надежный партнер» и ФИО2

Решением суда признаны недействительными (ничтожными) договор купли - продажи объекта недвижимости, соглашение от 16.01.2017 о передаче прав ФИО2 по договору аренды и признано отсутствующим у ФИО2 право аренды земельного участка с применение в качестве последствий исключения записей из ЕГРН.

Кроме того, в рамках рассмотрения указанного спора Арбитражным судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО2 осуществления строительства объекта КН №

Апелляционным определением Липецкого областного суда от 09.08.2021 отменено решение Советского районного суда г.Липецка об отказе ФИО2 в иске к ООО «Надежный партнер» о взыскании расходов, понесенных в связи со строительством объекта КН №. Определением коллегии исковые требования ФИО2 удовлетворены, с ООО «Надежный партнер» в пользу ФИО2 взыскано 14 887 368,37 рублей.

В связи с невозможностью выплаты средств 27.09.2021 между ФИО2 и ООО «Надежный партнер» заключено соглашение об отступном, по которому к ФИО2 перешло право собственности на объект незавершенного строительства КН № с 80 % готовности.

После регистрации в ЕГРН права собственности на объект строительства ФИО2 обратился в администрацию Данковского района Липецкой области с заявлением о заключении договора аренды на срок в 3 года для завершения строительства.

Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на факт имевшего место заключения договора аренды 30.10.2017 и требования законодательства о том, что договор аренды земельного участка для завершения строительства допускается заключать без торгов однократно, отказал в заключении договора ФИО2, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебное заседание истец ФИО2, третье лицо ФИО4, представитель ответчика администрации Данковского района Липецкой области будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились.

ФИО2, третье лицо ФИО4 просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие ответчика, оставляя разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель истца и третьего лица ФИО1 доводы искового заявления подержала и пояснила, что истец не закончил строительство объекта не по своей вине, а в связи с принятием арбитражным судом мер обеспечения иска. После того, как истец повторно зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, он сразу обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды, но ему было отказано. Она полагает, что в связи с тем, что администрация Данковского района не потребовала расторжения договора и не обратилась с заявлением об изъятии земельного участка, договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок. А потому, ФИО2, как арендатор земельного участка в период действия договора вправе требовать заключения дополнительного соглашения к договору о продлении срока действия договора на 3 года для завершения строительства.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные материалы, суд считает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению частично.

Так, в силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу положений п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Подпунктом 1 п.3 ст.39.6Подпунктом 1 п.3 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса).

Пунктом 4 ст.39.6Пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами1 и 2 ст.46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст.239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Из представленных суду материалов установлено, что 21.11.2014 между администрацией г.Данкова и ООО «Надежный партнер» был заключен договор аренды земельного участка с КН № с видом разрешенного использования: для среднеэтажной застройки. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства трехэтажного дома по результатам аукциона со сроком аренды до 20.11.2017.

24.06.2015 на учете в ЕГРН был поставлен объект незавершенного строительства – дом с № по адресу: площадью застройки 617 м.2 со степенью готовности 12%.

16.01.2017 ООО «Надежный партнер» заключило с ФИО2 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.11.2014, по которому права арендатора перешли к ФИО2

При этом, ответчиком в настоящем судебном заседании не представлено доказательств наличия возражений о передаче (переходу к ФИО2) прав аренды по заключенному между ФИО2 и ООО «Надежный партнер» соглашению.

20.01.2017 за ФИО2 в ЕГРН было зарегистрировано право аренды указанного земельного участка.

16.01.2017 ФИО2 по договору купли – продажи приобрел у ООО «Надежный партнер» объект незавершенного строительства с № по адресу: .

30.10.2017 ФИО2 как арендатор земельного участка с КН № и собственник объекта с КН № заключил с администрацией городского поселения г.Данков Данковского районам Липецкой области договор № аренды земельного участка с КН № на срок в 3 года (по 30.10.2020) для завершения строительства объекта.

За период действия договора процент готовности объекта увеличился с 12 до 74,5%.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Липецкой области от 16.07.2020 (дело №А36-1342/2018) были удовлетворены исковые требования ФИО3 к ООО «Надежный партнер» и ФИО2 о признании недействительными договора купли - продажи объекта недвижимости, соглашения о передаче прав по договору аренды и признании отсутствующим у ФИО2 права аренды земельного участка.

Кроме того, в рамках рассмотрения указанного спора Арбитражным судом (определением от 08.06.2018) были приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО2 осуществления строительства объекта КН №

Решения Арбитражного суда вступили в законную силу.

Апелляционным определением Липецкого областного суда от 09.08.2021 (дело №33-2664/2021) отменено решение Советского районного суда г.Липецка об отказе ФИО2 в иске к ООО «Надежный партнер» о взыскании расходов, понесенных в связи со строительством объекта КН №

Исковые требования ФИО2 к ООО «Надежный партнер» были удовлетворены, с ООО «Надежный партнер» в пользу ФИО2 взыскано 14 887 368,37 рублей.

В связи с невозможностью выплаты средств 27.09.2021 между ФИО2 и ООО «Надежный партнер» заключено соглашение об отступном, по которому к ФИО2 перешло право собственности на объект незавершенного строительства КН № с 80 % готовности.

После регистрации 30.12.2021 в ЕГРН права собственности на объект строительства ФИО2 28.01.2022 обратился в администрацию Данковского района Липецкой области с заявлением о заключении договора аренды на срок в 3 года для завершения строительства.

Вместе с тем, письмом заместителя главы администрации №3-84/2022 от 02.02.2022 со ссылкой на факт заключения ранее договора аренды 30.10.2017 и требования подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (договор аренды земельного участка для завершения строительства допускается заключать без торгов однократно) ФИО2 отказано в заключении договора аренды.

Обращаясь с требованием о признании за ФИО2 права аренды земельного участка истец и его представитель полагают, что договор об аренде земельного участка, заключенный между ФИО2 и администрацией г.Данкова 30.10.2017 никем недействительным не признан, а потому в силу п.2 ст.610 ГК РФ может быть продлен.

Вместе с тем, указанные доводы основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Так, в силу п.3 ст.610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 8 ст.39.8 ЗК РФ определены сроки заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В связи с чем, договор, заключенный между ФИО2 и администрацией г.Данкова 30.10.2017 со сроком действия до 30.10.2020 прекратил свое действие, положения п.2 ст.610 ГК РФ к указанному виду договоров аренды не применяются.

Вместе с тем, суд находит отказ ответчика в заключении с ФИО2 договора аренды не соответствующим требованиям законодательства.

Так, при принятии Арбитражным судом Липецкой области решения 16.07.2020 о признании у ФИО2 отсутствующим права аренды земельного участка, суд исходил из установления нарушений, допущенных при заключении именно соглашения о передаче прав по договору аренды (соглашения от 16.01.2017).

В силу п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Вместе с тем, не дав никакой оценки факту заключения ФИО2 договора аренды с администрацией г.Данкова 30.10.2017 Арбитражный суд в качестве последствий признания ничтожным соглашения от 16.01.2017 постановил исключить из ЕГРН записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок.

В связи с чем, в силу ст.61 ГПК РФ оснований для утверждения о наличии у ФИО2 права аренды спорного земельного участка не имеется.

Вместе с тем, поскольку ответчик вопрос разрешения исковых требований оставил на усмотрение суда, требований об изъятии земельного участка не заявил, в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2020 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Пунктом 1 ст.10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Материалами дела бесспорно подтверждается наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

В связи с чем, действуя добросовестно в условиях имеющегося в силу определения Арбитражного суда от 08.06.2018 на продолжение строительства объекта запрета ФИО2 в силу непреодолимых (виду недопустимости нарушения требований, установленных определением суда) обстоятельств не реализовал право на завершение строительства объекта.

Принятое и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда фактически аннулировало факт заключения ФИО2 договора аренды от 30.10.2017. При том, что арендная плата был им внесена в полном объеме за 2017 - 2020 годы.

А потому, с учетом установленных по делу обстоятельств оснований для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

В связи с чем, суд находит необходимым возложить на ответчика обязанность совершить действия по заключению с ФИО2 договора аренды указанного земельного участка на срок в 3 года для завершения строительства без проведения торгов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации Данковского муниципального района Липецкой области о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору об аренде земельного участка удовлетворить частично.

Обязать администрацию Данковского муниципального района Липецкой области в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в силу совершить действия по заключению без проведения торгов с ФИО2, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в договора аренды со сроком аренды на 3 года с даты заключения соглашения земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с КН № площадью 3289 м.2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 37 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: . для завершения строительства объекта с КН №, расположенного по адресу: .

В удовлетворении остальной части исковых требований к Администрации Данковского муниципального района Липецкой области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Данковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.А.Ермолаев

Мотивированный текст решения изготовлен 05.07.2022