Решение по делу № 2-1177/2022 от 05.04.2023 - о признании договора приватизации жилого помещения недействительным в части, возложении обязанности по внесению изменений в договоры приватизации жилых помещений, по передаче в общую долевую собственность собственников двух квартир помещений санузла и ванной комнаты, по обращению в орган регистрации для внесения сведений об объектах недвижимости.

Дело №2-149/2023

39RS0007-01-2022-001682-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 апреля 2023 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Гриценко Н.Н.

при секретарях Безруковой В.Д., Усенко К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Багратионовского района Калининградской области в интересах ФИО1, ФИО2 к администрации МО «Багратионовский муниципальный округ <адрес>» о признании договора приватизации жилого помещения недействительным в части, возложении обязанности по внесению изменений в договоры приватизации жилых помещений, по передаче в общую долевую собственность собственников двух квартир помещений санузла и ванной комнаты, по обращению в орган регистрации для внесения сведений об объектах недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Багратионовского района Калининградской области в интересах ФИО1 и ФИО2 обратился в суд с иском с учетом внесенных в него уточнений в редакции от 29 марта 2023 года (л.д.172-174) к администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области, которым просит:

Договор от 07.04.2016 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО3, ФИО4. ФИО5 и ФИО6, признать недействительным в части передачи им в пользование помещения - санузла, площадью 0,8 кв.м. и ванной комнаты площадью 2,8 кв.м., включенных в общую площадь <адрес>;

Обязать администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» внести изменения в пункт 1.1 договора от 07.04.2016 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО3, ФИО4. ФИО5 и ФИО6, указав сведения о размере общей площади квартиры - 59,4 кв.м., т.е. без учета площади санузла - 0,8 кв.м. и ванной комнаты - 2,8 кв.м. в составе общей площади <адрес>.5 по <адрес>, а также заменив фразу «доли коммунальной квартиры», не предусмотренную федеральным законодательством, на фразу «доли квартиры»;

Обязать администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» помещение - санузла площадью 0,8 кв.м. и ванной комнаты площадью 2,8 кв.м. передать в общую долевую собственность собственников жилых помещений (квартир) №3-4 и №5 <адрес> и внести изменения в Договор от 07.04.2016 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 и в Договор от 18.02.2013 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО1, ФИО2, включив в них сведения о передаче в общую долевую собственность собственников жилых помещений №3-4 и №5 <адрес> помещений санузла, площадью 0,8 кв.м. и ванной комнаты, площадью 2,8 кв.м.;

Обязать администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» принять меры по обращению в орган регистрации прав для внесения сведений об объектах недвижимости - жилых помещений (квартир) №3-4 и №5 <адрес> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, в том числе в записи о государственной регистрации права: 39-39/001-39/001/012/2016-540/1 от 31.03.2016 года и 39-39/001-39/001/012/2016-3557/4 от 22.12.2016 года, 39-39-09/116/2013-88 и 39-39-0/115/2013-284 от 13.03.2013 года, в соответствии с изменениями, внесенными в Договор от 07.04.2016 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 и в Договор от 18.02.2013 года о передаче в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда, заключенный между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО1, ФИО2.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что в МКД №5 с КН 39:01:010116:40 по <адрес> расположены две квартиры: №3-4 с КН 39:01:010116:105, площадью 62,4 кв.м. и №5 с КН 39:01:010116:58, площадью 47,5 кв.м.

Согласно договору приватизации от 18.02.2013 года, заключенному между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО1, ФИО2 последним в общую долевую собственность в равных долях (по ?) передана квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 47,5 кв.м., в том числе жилой площадью 38,7 кв.м. по адресу: <адрес>.

Из технических характеристик (технического паспорта) следует, что квартира №5 состоит из жилой комнаты площадью 14,7 кв.м., жилой комнаты площадью 24,0 кв.м. и кухни, площадью 8,8 кв.м.

Согласно договору приватизации от 07.04.2016 года, заключенному между МО «Багратионовское городское поселение» и ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 последним в общую долевую собственность в равных долях (по 94/300) передано 94/100 доли коммунальной квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 62,4 кв.м. по адресу: <адрес>.

Их технических характеристик (технического паспорта) следует, что квартира №3-4 состоит из жилой комнаты площадью 24,3 кв.м., жилой комнаты площадью 19,4 кв.м., кухни, площадью 7,8 кв.м. и лоджии, площадью 7,5 кв.м., санузла, площадью 0,8 кв.м. и ванной комнаты, площадью 2,8 кв.м.

Таким образом, в общую площадь жилого помещения - квартиры №3-4 включены места общего пользования (санузел и ванная комната), предназначенные для двух квартир №3-4 и №5. При передаче в собственность граждан жилых помещений кв.5 и кв. 3-4 по ул. Утина, д.5 ответчиком допущены нарушения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в результате которых места общего пользования для квартир №4-4 и №5 присоединены к квартире №3-4, а квартира №5 фактически осталась без санузла и ванной комнаты, что лишает собственников квартиры №5 возможности полноценно осуществлять свои права.

Вышеуказанные обстоятельства со ссылкой на положения ст. ст. 168, 180 ГК РФ явились основанием для обращения прокурора в суд с иском в интересах ФИО11

В судебном заседании помощник прокурора Округ Л.Л. исковые требования прокурора поддержала и дала аналогичные содержанию искового заявления в редакции от 29 марта 2023 года объяснения.

Участвующая на основании ч.2 ст.38 ГПК РФ в качестве истца ФИО1 в судебном заседании уточнённые исковые требования прокурора поддержала, просила удовлетворить. В своих пояснениях, в том числе в письменном виде, указала, что в длительном пользовании (более 40 лет) исключительно двух квартир №5 и №3-4 находится общедомовое имущество - санузел и ей не нужно разрешение соседей на его использование, однако приватизация квартиры №3-4 выполнена с нарушением, поскольку санузел как помещение передан по договору только одному пользователю, а фактически им пользуется значительно больше граждан, чем зарегистрировано, в том числе, асоциальные граждане - гости соседей.

В материалах дела имеется ранее поданное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие участвующего на основании ч.2 ст.38 ГПК РФ в качестве истца ФИО2

Представитель ответчика администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что помещения санузла и ванной комнаты по договору от 07 апреля 2016 года в собственность ФИО3, ФИО5 ФИО6 не передавались. Напротив, в договоре указано, что санузел и ванная комната являются местами общего пользования для квартир №3-4 и №5. Помещения соединены коридором площадью 16,8 кв.м., не включенным в общую площадь квартиры. В п.1.1 договора указано, что технические характеристики жилого помещения представлены по данным кадастрового учета. За указанными лицами зарегистрировано 94/100 доли квартиры №3-4 (по 94/300 доли ка каждым). Оставшиеся 6/100 доли составляют площадь санузла (0,8 кв.м) и ванной комнаты (2,8 кв.м).

Кроме того, в силу п. 2 ст.166 ГК РФ и п.3 ст.432 ГК РФ материальные истцы И-ны, принявшие жилое помещение по договору приватизации, утратили право ссылаться на недействительность сделки, что позволяет отказать им в защите права, применив положения ст.10 ГК РФ и правовой принцип «эстоппель». Также представитель ответчика просил применить последствия пропуска срока исковой давности по требованиям об оспаривании сделок.

Третье лицо ФИО5 действующая в своих интересах и интересах н/л ФИО9 в ранее состоявшемся судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ФИО4, действующая и в интересах н/л ФИО8, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что с И-ными имеются конфликтные отношения по поводу пользования туалетом и ванной комнатой и уборкой помещения.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3 - го лица ФИО10, (зарегистрированный в жилом помещении - кв.5, являющийся инвалидом 2 группы) просил рассматривать дело в его отсутствие, в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что он часто находится в квартире у родителей, но без ночевок, и ему неудобно, как инвалиду, пользоваться туалетом, подниматься при этом на второй этаж, так как нет перил (л.д.147).

Представитель 3 лица - филиала ППК «Роскадастр» по Калининградской области при надлежащем извещении в судебном заседании не участвовал.

Заслушав объяснения вышеназванных лиц, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы дела № 2-1159/15, суд приходит к следующему.

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 16 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о понуждении ответчиков не чинить препятствия в перепланировке коммунальной квартиры №5, 3-4 <адрес> в соответствии с представленным истицей проектом; структурно обособить помещение квартиры №5 и №3-4 по указанному адресу в соответствии с техническим отчетом и проектом ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» №15-0136-ТО от 15.04.2015 года; присоединить к площади квартиры №5 по указанному адресу ? площади общего санузла, а именно ? площадь помещения №9 (туалет – 04, кв.м.) и ? площади помещения №10 (ванна 1,4 кв.м.) отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 02 марта 2016 года решение оставлено без изменения.

В рамках рассмотрения дела №2-1159/2015 было установлено, что санузел и коридор являются местами общего пользования для квартир №3-4 и №5 дома №5 по ул. Утина в г. Багратионовске.

Из пояснений ФИО1, данных в ходе рассмотрения исковых требований прокурора, следует, что ранее в квартире 3-4 дома №5 проживали её ровесники и люди старшего возраста, в частности с умершей ФИО3, у неё не было конфликтов по поводу пользования санузлом и ванной комнатой, но после того, как в квартире после приватизации начали проживать Ковальчук и ФИО4, они стали «притеснять» их, ссылаясь на то, что санузел (туалет и ванна) принадлежат только им. На протяжении длительного времени ванной и туалетом они все пользуются, но со скандалами, постоянно вызывая полицию (л.д.64).

Из пояснений третьих лиц Ковальчук и ФИО4 следует, что они намерены сделать ремонт в своей квартире, объединить помещения, заложить двери, пробить стену, «чтобы маленький ребёнок не бегал по холодному коридору до туалета» и тем самым пользоваться санузлом, как в свое время хотели сделать И-ны, обратившись в суд в 2015 году (л.д.65,147).

Как установлено судом, между И-ными с одной стороны и Ковальчук, ФИО4 - с другой имеются личные, неприязненные отношения, сложившиеся по вопросу пользования вышеуказанным общим имуществом.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Применительно к положениям абзаца 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Иск прокурора в интересах И-ных обоснован положениями ст.168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установлено, что предметом договора приватизации от 18.02.2013 года, заключенного между МО «Багратионовское городское поселение», ФИО1, и ФИО2 явилась передача гражданам в общую долевую собственность в равных долях (по ?) квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 47,5 кв.м., в том числе, жилой площадью 38,7 кв.м. по адресу: <адрес>. Передаточный акт к договору сторонами сделки подписан (л.д.80-81).

Исполнение сделки по передаче в собственность жилого помещения подтверждено государственной регистрацией права общей долевой собственности И-ных 13 марта 2013 года.

Согласно договору приватизации от 07.04.2016 года, заключенному между МО «Багратионовское городское поселение» ФИО3, ФИО4, действующей в интересах н/л ФИО13 и ФИО8 последним в общую долевую собственность в равных долях (по 94/300) передано 94/100 доли коммунальной квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 62,4 кв.м. по адресу: <адрес>.

В п.1.2. договора указано, что санузел и ванная комната являются местами общего пользования для квартир №3-4 и №5. Передаваемые в пользование граждан жилые и нежилые помещения соединены коридором площадью 16,8 кв.м., не включенным в общую площадь квартиры. Передаточный акт к договору сторонами сделки подписан (л.д.108-109 ).

Исполнение сделки по передаче в собственность жилого помещения подтверждено государственной регистрацией права общей долевой собственности ФИО8, ФИО13, ФИО3 22 декабря 2016 года.

Также судом установлено, что на основании постановления Администрации МО «Багратионовский городской округ» Калининградской области №1087 от 20 июля 2021 года погашена регистрационная запись права 6/100 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - квартиру №3-4, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 44 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Учитывая, что указанные выше договоры заключены в установленном законом порядке, их толкование не приводит к недействительности договоров, они не затрагивают публичные интересы суд не находит подлежащими удовлетворению исковые требования о признании договора приватизации жилого помещения недействительным в части, возложении обязанности по внесению изменений в договоры приватизации жилых помещений, изложенные в п.1 и п. 2. уточненного иска.

При этом, суд отмечает, что поскольку в п.1.2. договора от 07.04.2016 года указано, что санузел и ванная комната являются местами общего пользования для квартир №3-4 и №5 оснований для удовлетворения исковых требований, изложенных в п. 3 уточнённого иска не имеется, поскольку законодательно не предусмотрена необходимость указания в договоре передачи жилого помещения в общую долевую собственность граждан общего имущества, так как эти вопросы непосредственно урегулированы ст.ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Кроме того, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» не является собственником ни жилых помещений, ни помещения санузла, владение и пользование которыми осуществляется в порядке ст.247 ГК РФ, удовлетворение исковых требований, изложенных в п.4 уточненного иска будет противоречить требованиям закона, определяющего право собственников жилых и иных помещений самостоятельного обращения в органы регистрации для внесения изменений в ЕРГН при наличии оснований.

Статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ определено, что годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

На момент предъявления прокурором настоящего иска, срок исковой давности к требованиям о признании недействительным в части договора от 07.04.2016 года и внесении изменений в договор от 07.04.2016 года и в договор от 18.02.2013 года истек.

Таким образом, исковые требования прокурора удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска прокурора Багратионовского района Калининградской области в интересах ФИО1, ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано, на него может быть принесено представление в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2023 года.

Судья подпись Н.Н. Гриценко

Копия верна

Судья Багратионовского районного суда

Калининградской области Н.Н. Гриценко