70RS0003-01-2025-004995-33

Дело № 2-2683/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Томск 30 июля 2025 года

Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Перемитиной И.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Лавриченко Д.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога (ипотеки) дата государственной регистрации 04.10.2016, номер государственной регистрации: ... в отношении двухкомнатной квартиры, общей площадь 48,2 кв.м, находящейся по адресу: ..., кадастровый номер: ...; погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона в отношении указанного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указали, что 20.04.2012 они и ФИО5 (покупатели) заключили с Ж.. и Ж. (продавцы) договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора в общую долевую собственность (по 1/4 доли за каждым покупателем) двухкомнатную квартиру по адресу: .... Продавец исполнил свои обязательства по передаче квартиры, что подтверждается передаточным актом от 20.04.2012. Стоимость квартиры была определена сторонами договора в сумме ... руб. Стоимость квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств и социальной выплаты. Пунктом 6 договора определено, что объект находится в залоге у займодавца с момента государственной регистрации права общей долевой собственности покупателем на объект. Залогодержателем по данному залогу является ООО «Еврострой». С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости вышеуказанного имущества, вышеуказанное имущество находится в залоге у продавца (п.7 договора). Покупатели оплатили денежные средства, предусмотренные договором, в полном объеме, но из-за сложностей жизненной ситуации снятие обременений на квартиру не смогли сделать. 07.07.2012 ФИО5 умер. Начата процедура принятия наследства ФИО2, ФИО3, ФИО4, что провело к принятию Кировским районным судом г. Томска решения от 19.03.2013, согласно которому установлен факт принятия истцами наследства. 17.04.2014 умер один из продавцов Ж., 17.04.2018 умер второй продавец Ж. В права наследства Ж. и Ж. никто не вступил. В результате, до настоящего времени общая долевая собственность обременена залогом продавца при том, что оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме еще в 2012 году. Истцы самостоятельно обращались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Томской области с заявлением о снятии ипотеки в силу закона. Уведомлениями от 25.04.2024 и от 3.05.2024 документы были возвращены, в связи с отсутствием заявления залогодержателя.

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 09.07.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Томской области, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, о дате, времени и месте его дела, в судебное заседания не явились, об уважительных причинах неявки суд не известили, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области в письменных возражениях на исковое заявление указал, что Российская Федерация квартиру, расположенную по адресу: ..., не принимала, в реестре федерального имущества она не состоит. Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления не является наследником недвижимого имущества. С МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области не подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины. Со стороны ответчика не имело место нарушение прав истца, и участие МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области в деле в качестве ответчика связано с осуществлением им функций по управлению государственным имуществом на основании пункта 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432, согласно которому Федеральное агентство по управлению государственным имуществом принимает в установленном порядке имущество, обращенное в собственность Российской Федерации, а также выморочное имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации переходит в порядке наследования в собственность Российской Федерации. Необходимость осуществления указанных функций возникает вне зависимости от поведения и действий ответчика в случае смерти лица, в собственности которого находилось имущество, признаваемое выморочным, и непринятия наследства наследниками или при отсутствии таковых. Также просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО2 ФИО1, действующий на основании доверенности от 18.04.2024 (сроком на три года), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст.549 ГК РФ (здесь и далее статьи приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 3 названного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Пунктом 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При рассмотрении дела судом установлено, что 20.04.2012 между Ж., Ж. в лице представителя К. (продавцы), с одной стороны, и ФИО5, действующим за себя и в силу закона за своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3, а также ФИО2 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....

В силу п.1 договора продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора в общую долевую собственность (1/4 доли в праве собственности ФИО5, 1/4 доли в праве собственности ФИО2, 1/4 доли в праве собственности ФИО4 и 1/4 доли в праве собственности ФИО3) следующее недвижимое имущество: двухкомнатная квартира, общая площадь 48,2 кв.м, находящаяся по адресу: ..., расположенная на первом этаже двухэтажного деревянного жилого дома.

Согласно п.п. 3, 4, 5 договора указанная квартира продается за ... рублей. Цена, установленная настоящим договором, определена и изменению не подлежит. Стоимость квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств и социальной выплаты. Сроки и порядок оплаты стоимости вышеуказанного имущества:

- сумма в размере ... руб. в качестве задатка покупатель передал продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. Сумма задатка засчитывается в покупную стоимость квартиры;

- часть стоимости квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств, полученных в ООО «Еврострой» согласно договору займа ... от 20.04.2012 в сумме ... руб. после государственной регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, а именно до 20.06.2012;

- денежные средства в размере ... руб. перечисляются безналичным путем со счета ..., открытого на имя покупателя – ФИО2 в Банке «ОАО Томскпромстройбанк» по свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома серия ... ..., выданного администрацией г. Томска, дата выдачи 07.11.2011 после предоставления в Банк «ОАО Томскпромстройбанк» зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области договора купли-продажи и свидетельств о регистрации права собственности на всех членов молодой семьи в течение 15 дней. Данные денежные средства перечисляются на счет № ..., открытый на имя продавца Ж. в ОАО «Сбербанк России» в лице Томского отделения 8616.

С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости вышеуказанного имущества, вышеуказанное имущество находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать вышеуказанное имущество или ее часть без письменного согласия продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.п. После получения платежа, согласно п.5 настоящего договора, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за вышеуказанное имущество в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 7 договора).

Передаточным актом от 20.04.2012 подтверждается факт передачи квартиры по адресу: ..., в день подписания договора купли-продажи.

Факт регистрации перехода права собственности на квартиру от Ж., Ж. к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на основании договора купли-продажи от 20.04.2012 подтверждается материалами регистрационного дела на спорную квартиру.

05.07.2012 ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии I-OM ... от 07.07.2012.

Решением Кировского районного суда г. Томска от 19.03.2013 установлен факт принятия ФИО2, ФИО3, ФИО4 наследства, открывшегося после смерти ФИО5, умершего 05.07.2012.

Выпиской из ЕГРН от 30.04.2024 подтверждается регистрация права собственности по 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на спорную квартиру.

Из данной выписки из ЕГРН следует, что в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области произведена регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Ж.., Ж., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2016 сделана запись регистрации ..., срок действия - не определен.

Доводы истцов о полном исполнении договора купли-продажи по оплате покупной цены недвижимости подтвержден распиской от 20.04.2012 на сумму ... руб., распиской от 05.05.2012 на сумму ... руб., заявлением на перечисление денежных средств в рублях с текущего счета от 18.05.2012 на сумму ... руб., справкой ПАО «Томскпромстройбанк» от 04.07.2025.

Данные обстоятельства об исполнении договора в части уплаты покупной цены недвижимости не оспорены и не опровергнуты какими-либо доказательствами по делу.

Обращаясь с настоящим иском, истцы указывают, что продавцы умерли: Ж. – 17.04.2014, Ж. – 17.04.2018, что подтверждается ответом Департамента ЗАГС Томской области от 15.07.2025. В связи со смертью продавца обременение не снято.

Согласно официальным сведениям с сайта Федеральной нотариальной палаты наследственные дела после смерти Ж., Ж. не заводились.

Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области за снятием обременения на жилое помещение, истцы получили уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 03.05.2024 № КУВД-..., согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки. В связи с предоставлением заявлений только от залогодателей, провести регистрацию погашения ипотеки не представляется возможным.

В этих условиях, суд приходит к выводу о доказанности прекращения взаимных обязательств сторон по договору купли-продажи квартиры от 20.04.2012, а, следовательно, о прекращении обеспеченного ипотекой обязательства покупателей уплатить продавцам покупную цену.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры от 20.04.2012 полностью исполнен, денежные средства за объект недвижимости Ж., Ж. переданы в полном объеме, суд находит установленным, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Ввиду того, что Ж., Ж. соответствующее заявление о снятии обременения в регистрирующий орган подано не было, истцы лишены возможности восстановить свои нарушенные права во внесудебном порядке, ввиду чего их требования о признании отсутствующим обременения права собственности на квартиру суд находит законными и обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона (дата регистрации: 04.10.2016, номер государственной регистрации ...) в пользу Ж., Ж., в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер: ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Данное решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Томской области регистрационной записи ... от 04.10.2016 об ипотеке в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер: ....

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Томска.

Мотивированное решение изготовлено 13.08.2025.

Судья И.А. Перемитина

Подлинный документ подшит в деле №2-2683/2025 в Октябрьском районном суде г.Томска.

70RS0003-01-2025-004995-33