Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г. Ростов-на Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Саницкой М.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, возврате денежных средств, взыскании неустойки и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, возврате денежных средств по договору, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик ФИО2 обязалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи и продать покупателю ФИО1 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилые комнаты № площадью 21 кв.м в жилом помещении № в <адрес>, <адрес>, расположенные по адресу: г.<адрес>, <адрес>. При заключении указанного договора истцом ФИО1 были переданы ответчику ФИО2 денежные средства в размере 250000 руб. На следующий день после заключения предварительного договора купли-продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 совместно с ответчиком ФИО2 обратились к нотариусу в целях нотариального удостоверения договора купли-продажи, однако нотариус отказался регистрировать сделку, поскольку продаваемый объект недвижимости был приобретен ответчиком в браке, на момент заключения сделки супруг умер, следовательно на объект недвижимости могли быть притязания третьих лиц, являющихся наследниками умершего; до заключения договора купли-продажи продавец обязалась уведомить всех сособственников жилого помещения о намерении продать свою долю, что ею сделано не было; ответчик отказалась предоставить истцу документ на объект недвижимости в соответствии с п.2.2.1 договора. В соответствии с п.4.2 предварительного договора в случае невозможности заключения сделки купли-продажи жилого помещения, продавец обязался выплатить штрафную неустойку покупателю в размере 100%, и вернуть покупателю общую сумму в размере 500000 руб. При заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик скрыла информацию о притязании третьих лиц на данный объект недвижимости, не предоставила все необходимые документы на жилое помещение, не известила истца о невозможности совершения сделки, и до настоящего времени никаких действий по возврату денежных средств не предприняла. На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между им и ответчиком, ничтожным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств в размере 250000 руб., взыскать с ответчика в соответствии с п.4.2 договора штрафную неустойку в размере 250000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 100000 руб., почтовые расходы в размере 620 руб., расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере 2000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 11565 руб.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела под роспись в листе извещения, в судебное заседание не явился, направил для представления своих интересов представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела по месту регистрации, указанному в адресной справке ОАСР УВМ ГУ МВД России по РО, а также по месту временного пребывания, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения на иск, в которых заявленные исковые требования в части возврата суммы аванса по предварительному договору купли-продажи в размере 250000 руб. полностью признала, в остальной части полагала заявленные требования необоснованными, и не подлежащими удовлетворению.

В отсутствие неявившихся истца и ответчика дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав позицию представителя истца, изучив письменные возражения ответчика на исковое заявление и представленные ею документы, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статье 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абз.3 п.2 ст.166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность, и на чье правовое положение она может повлиять.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 является собственником в размере 3/5 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение КН № - жилые комнаты №,№ площадью 21 кв.м в жилом помещении № в <адрес>, <адрес>, расположенные по адресу: г.<адрес>, <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

Право собственности ответчика ФИО2 на указанное выше жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 (продавцом) и истцом ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель – купить объект недвижимости – 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение КН № - жилые комнаты № площадью 21 кв.м в жилом помещении № в <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес> (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с п.2.1 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи объекта (основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.3 договора при заключении предварительного договора купли-продажи стороны согласовали стоимость предмета договора – объекта недвижимости в размере 700000 руб.

В силу п.3.1,3.2 договора в день подписания предварительного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств в счет оплаты за объект покупатель обязался передать продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 250000 руб. Оставшуюся денежную сумму в размере 450000 руб. покупатель обязался оплатить в день подписания основного договора купли-продажи.

Истец ФИО1 исполнил свои обязательства, предусмотренные п.3.1 предварительного договора, и передал продавцу в момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 250000 руб., что подтверждается распиской продавца ФИО2 в получении денежных средств, содержащейся в п.6.9 договора, и не оспаривалось последней в возражениях на иск.

В установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не был заключен.

Доводы истца ФИО1, приведенные им в обоснование заявленных требований, о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик знала о невозможности заключения основного договора купли-продажи, поскольку спорный объект недвижимости был приобретен ответчиком в браке, и после смерти супруга на продаваемый объект недвижимости имеют притязания наследники умершего супруга продавца, и имела умысел на получение от него денежных средств в сумме 250000 руб., не нашли своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В судебном заседании установлено, что спорный объект недвижимого имущества – 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение КН № - жилые комнаты №,№ площадью 21 кв.м в жилом помещении № в <адрес>, <адрес> по <адрес> в г.Ростове-на-Дону, был приобретен ответчиком ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На момент приобретения указанного жилого помещения ответчик ФИО2 состояла в зарегистрированном браке с ФИО6, что подтверждается представленным ответчиком свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ серии № №, выданным Семикаракорским ЗАГС РО.

Между тем, брак между ответчиком ФИО2 и ФИО6 был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представлено свидетельство о расторжении брака серии № №, выданное отделом ЗАГС администрации <адрес>.

Согласно представленному свидетельству о смерти серии IV-АН №, выданному отделом ЗАГС администрации <адрес>, ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ.

При этом с момента расторжения брака до момента смерти ФИО6 каких-либо притязаний на принадлежащий ответчику ФИО2 на праве собственности объект недвижимого имущества не заявлял, доказательств обратного истцом не представлено.

Из материалов наследственного дела имущества умершего ФИО6 №, представленного нотариусом Семикаракорского нотариального округа Нотариальной палаты РО ФИО7, следует, что наследники имущества умершего ФИО6 каких-либо прав на спорный объект недвижимости - 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилые комнаты № площадью 21 кв.м в жилом помещении № в <адрес>, <адрес> по <адрес> в г.<адрес>, не заявляли, данный объект в наследственную массу нотариусом не включался.

Из представленных ответчиком ФИО2 документов следует, что в рамках исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ею был получен технический паспорт на отчуждаемый объект недвижимого имущества; ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 снялась с регистрационного учета по адресу продаваемого объекта, что подтверждается соответствующей отметкой в представленной копии паспорта на имя ее имя; ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 была получена справка в ОП-3 УМВД России по г.Ростову-на-Дону об отсутствии зарегистрированных лиц в спорном объекте; получены справки ООО «ГК «Чистый город» от ДД.ММ.ГГГГ, АО «Ростовводоканал» от ДД.ММ.ГГГГ, АО «Теплокоммунэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону» от ДД.ММ.ГГГГ, Фонда капремонта за ДД.ММ.ГГГГ года об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг; ДД.ММ.ГГГГ ответчиком направлены заказные почтовые отправления с уведомлением о продаже своей доли недвижимости всем участникам долевой собственности данного объекта недвижимости, о чем сообщено истцу в переписке посредством мессенджера«вотсап» ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представлен соответствующий скриншот переписки с истцом.

Представленная ответчиком ФИО2 переписка с истцом ФИО1 в мессенджере «вотсап» свидетельствует о том, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик неоднократно предлагала истцу продлить срок исполнения обязательств по предварительному договору, однако истец сообщил, что комнату покупать не намерен.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО2 в рамках исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ были совершены действия, свидетельствующие о ее действительном намерении на заключение основного договора купли-продажи с истцом, в связи с чем правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ничтожным, суд не усматривает.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», предварительный договор купли-продажи является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу ст.ст.454, 549 ГК РФ предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что по окончании срока действия предварительного договора ни одна из сторон не обращалась в адрес другой с требованиями о понуждении к заключению основного договора, что свидетельствует о том, что предварительный договор прекратил свое существование.

По смыслу указанной нормы права предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое существование в связи с отказом сторон от его исполнения, в связи с чем у ответчика ФИО2 отсутствуют установленные законом или договором основания для удержания полученных по договору денежных средств в размере 250000 руб., в связи с чем они подлежат возврату истцу.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о возврате денежных средств в размере 250000 руб., уплаченных им ответчику по предварительному договору купли-продажи, являются обоснованными, и подлежат удовлетворению.

Принимая решение по требованию истца о взыскании с ответчика штрафной неустойки в размере 250000 руб., предусмотренной п.4.2 предварительного договора купли-продажи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.4.2 договора в случае нарушения продавцом п.п.1.2, 2.1 договора, и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100%, т.е. продавец обязан выплатить покупателю общую сумму в размере 500000 руб.

Между тем, в судебном заседании установлено, что обязательства по предварительному договору купли-продажи не были исполнены не по вине ответчика, а были прекращены на основании п.6 ст.429 ГК РФ в связи с отсутствием предложения сторон заключить основной договор. Поскольку материалами дела не подтверждается вина ответчика в незаключении основного договора купли-продажи, оснований для взыскания штрафных неустоек, предусмотренных п.4.2 договора суд не усматривает.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом были понесены почтовые расходы по направлению в адрес ответчика копии искового заявления, в подтверждение чего представлен кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>), в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 620,00 руб.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из представленного истцом в материалы дела договора возмездного оказания юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между заказчиком ФИО1 и исполнителем ФИО3, следует, что истцом была произведена оплата предоставленных ему юридических услуг по подготовке и подаче искового заявления, его направлению в адрес ответчика, представлению интересов истца в суде первой инстанции в размере 100000 руб., установленном п.2 Приложения № к договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>), в подтверждение чего представлены квитанции к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

При определении размера подлежащих взысканию судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п.11,12 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе и расходов по оплате услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся вделе доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. При этом при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, и п.12 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая объем оказанной истцу правовой помощи, степень сложности гражданского спора, количество судебных заседаний, в которых представитель истца приняла участие, а также конъюнктуру цен заоказание юридических услуг по делам данной категории в регионе, исходя из соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, и соотношения судебных расходов с объемом защищаемого права, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика в его пользу судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000,00 руб.

Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцом ФИО1 была выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя ФИО3 на представление ее интересов, оформление которой составило 2 000,00 руб.

Однако из содержания данной доверенности следует, что она была выдана истцом не по конкретному гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, а наделяет представителя истца ФИО3 большим объемом полномочий по представлению интересов ФИО1 в различных органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных и муниципальныхучреждениях, иных организациях по разным поручениям, в том числе, не связанным с настоящим делом.

При таком положении, расходы ФИО1 в размере 2000,00 руб., связанные с оформлением указанной доверенности, не могут быть признаны судебными издержками по настоящему делу, в связи с чем требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению.

Кроме того, за подачу иска истцом была произведена уплата государственной пошлины в размере 11565,00 руб., в подтверждение чего представлен чек по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая положения ст.98 ГПК РФ о пропорциональном распределении судебных расходов в случае частичного удовлетворения заявленных требований, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по уплате госпошлины в размере 8500,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт серии № №, в пользу ФИО1, паспорт серии № №, денежные средства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250000,00 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000,00 руб., почтовые расходы в сумме 620,00 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 8500,00 руб., а всего взыскать 289120,00 руб.

В остальной части заявленные исковые требования ФИО1, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А. Саницкая