Решение по делу № 2-13/2013 от 14.02.2023

Дело № 2-13/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок 14 февраля 2023 года

Торжокский межрайонный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Арсеньевой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Степановой А.А.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 - ФИО2, действующей на основании доверенности 78 АВ 1594610 от 30.08.2022,

представителя ответчика ООО “Приневский 1” - ФИО3, действующей на основании доверенности №1115 от 08.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью “Приневский 1” о признании сделки в части недействительной, обязательства отсутствующим,

установил:

ФИО6 обратились в суд с иском к ООО «Приневский 1» и просят признать недействительным акт приема-передачи от 27 июня 2022 года квартиры по договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 февраля 2021 года в части условий, изложенных в пунктах 1,2,3 акта: содержащих указание общей площади квартиры показателем 34,80 кв.м.; устанавливающих изменение цены договора и обязательство ФИО1, ФИО2 доплатить денежные средства за увеличение общей площади квартиры; признать отсутствующим обязательство ФИО1, ФИО2 по доплате денежных средств по договору №ДДУ-ПН1_2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 февраля 2021 года за увеличение общей площади квартиры.

В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

24.02.2021 между ООО «Приневский 1» (далее - Застройщик, Ответчик) и ФИО1, ФИО2 заключен Договор №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 09 марта 2021 года, запись №78:12:0006355:3152-78\011\2021-622. ДДУ заключен в отношении жилого помещения - 1 комн. квартиры, условный №, расположенной в Секции № на 23 этаже, общей проектной площадью 33,73 кв. м, в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>

Согласно Приложению №3 к ДДУ квартира передается истцам с отделкой, что включено в цену Договора. По результатам государственного кадастрового учета квартира имеет следующие характеристики: К№78:12:0006355:14048, площадь 34,8 кв. м., адрес: РФ, <адрес>

В соответствии с п.4.1. ДДУ цена квартиры определена из расчета 128 827,33 рублей за один квадратный метр общей проектной площади, указанной в п.1.1. Договора, и составляет сумму в размере 4 345 346,00 рублей (НДС не облагается).

Платежное обязательство исполнено истцами в полном объеме в установленный срок.

В п.4.2. ДДУ указано - цена Договора, а также сроки оплаты могут быть изменены только по обоюдному письменному соглашению Сторон, а также в случае, предусмотренном п.4.7. Договора.

Согласно абз.5 п.4.7 ДДУ в случае отклонения фактической общей площади квартиры от общей проектной площади, указанной в п.1.1. Договора, в сторону увеличения более чем на 0,50 (ноль целых пятьдесят сотых) кв. м, (но не более 5% от общей проектной площади квартиры), Участник долевого строительства доплачивает Застройщику за счет собственных средств стоимость разницы между общей проектной площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры, исходя из расчета стоимости за один кв. м, общей проектной площади 1 квартиры, указанной в п.4.1. Договора.

15.07.2022 дольщикам выдан акт приема-передачи квартиры от 27.06.22, в п.1 которого указано, что общая площадь квартиры составляет 34,80 кв. м.

Согласно п.2 акта фактическая общая площадь квартиры увеличилась на 1,07 кв. м. и составляет 34,80 кв. м. В соответствии с условиями договора участник долевого строительства имеет задолженность по доплате в сумме 137 845,00 рублей.

Пунктом 3 акта стороны внесли изменения п.4.1 ДДУ, увеличив цену договора на 137 845,00 рублей, что составляет 4 483 191 рубль.

Однако, после подписания истцами акта были установлены обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности данных об общей фактической площади квартиры, представленных застройщиком, а именно: дольщиками были обеспечены кадастровые работы в целях определения общей площади квартиры посредством специализированной организации ООО «Авангард Оценочная компания» (ИНН<***>), согласно заключению которой (заключению кадастрового инженера №П-87626\22 от 22.07.2022 ООО «Авангард оценочная компания») общая площадь квартиры составила 33,8 кв. м. Как указывалось ранее, общая проектная площадь квартиры в ДДУ (п.1.1.) составляет 33,73 кв. м.

С учетом условия пункта 4.7. ДДУ о допустимой погрешности не более 0,50 кв. м., цена договора увеличению не подлежит, обязательство дольщиков по доплате за квартиру не возникло.

Условия акта приема-передачи об увеличении фактической площади квартиры и, соответственно, цены ДДУ - недействительны.

В соответствии с ч.1. ст.5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Ссылаясь на положения статей 166, ч.1 ст.167, 180, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывают, что в спорном случае, подписав акт приема-передачи квартиры с указанием ее общей площади 34,80 кв. м, с элементами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор долевого участия относительно цены, они заблуждались в отношении предмета сделки, ее цены и наличия обязательства по доплате как производного от изменения площади квартиры.

В силу п.1, п.3 ч.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия о характеристиках объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, равно как и цена объекта, являются существенными условиями договора долевого участия.

Соответственно, при изменении указанных условий ДДУ заблуждение истцов относительно достоверности данных условий следует признать существенным, что является основанием для применения ст.178 ГК РФ.

В тоже время истцы не являются лицами, обладающими специальными познаниями в области кадастровых измерений и технического учета объектов недвижимости. В связи с чем, при осмотре квартиры и до подписания акта не могли предвидеть либо самостоятельно определить недостоверность информации застройщика о фактической общей площади жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по г.Санкт-Петербургу.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 при надлежащем извещении участия не приняли. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указала, что, исходя из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021), передача застройщиком квартиры площадью, не превышающей, указанную в ДДУ более чем на 0,5 кв.м., не является правовым основанием для увеличения цены договора. «СП 54.13330.2016.Свод правил. Здания жилые многоквартирные» (утв.Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр) содержит приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема», согласно которому (п.А.1.4) площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Соответственно, в целях определения итоговой цены ДДУ подлежат сравнению фактическая площадь жилого помещения, существующая на дату его передачи, и площадь, указанная в предмете ДДУ, исходя из которой рассчитана первоначальная цена Договора.

Представитель ответчика ООО «Приневский 1» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержала письменную позицию по иску, направленную в адрес суда ранее, согласно которой 24.02.2021 между истцами и ответчиком был заключен Договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор) согласно п.1.1. которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом - корпус № 1 по строительному адресу: <адрес>), (далее по тексту — «Многоквартирный дом») и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение- 1 комнатную квартиру, условный №, расположенную в Секции № на 23 этаже, тип 1.9, общей проектной площадью 33,73 м2 (далее по тексту квартира), кроме того проектная площадь лоджии 2,60 м2 (без понижающего коэффициента 0,5), общая площадь квартиры, включая площадь лоджии (без понижающего коэффициента 0,5) 36,33 м2, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 4.1. заключенного договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по договору, определен сторонами из расчета 128 827,33 (Сто двадцать восемь тысяч восемьсот двадцать семь) рублей 33 копейки за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, и составляет сумму в размере 4 345 346,00 рублей, НДС не облагается.

Согласно п. 4.2. договора цена договора, а также сроки оплаты могут быть изменены только по обоюдному письменному соглашению сторон, а также в случае, предусмотренном п. 4.7. Договора.

Согласно п. 4.7. договора стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона (при их наличии) могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1. договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Отклонения фактической общей площади квартиры (в пределах 5 % как в большую, так и меньшую сторону) считаются сторонами допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры). Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризацией и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 0,50 (ноль целых пятьдесят сотых) квадратных метра, изменение цены договора не производится. Работы по отделке квартиры и установке внутреннего оборудования в квартире осуществляются после проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактической обшей площади квартиры. В случае отклонения фактической общей площади квартиры от общей проектной площади квартиры, указанной в п 1.1. договора, в сторону уменьшения или увеличения более чем на 0,50 (ноль целых пятьдесят сотых) квадратных метра (но не более 5% от общей проектной площади квартиры), участник долевого строительства доплачивает застройщику за счет собственных средств либо застройщик выплачивает участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 4.1. договора. Изменение цены договора не производится в случае отклонения площадей балконов и/или лоджий (при наличии) по данным первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета от соответствующей площади, указанной в п. 1.1. договора. Общая площадь квартиры понимается согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов и/или лоджий.

Согласно Приложению 3 Договора по окончании строительства многоквартирного дома в соответствии с условиями договора квартира передается участнику долевого строительства с отделкой в следующем техническом состоянии: установка металлопластиковых оконных блоков в соответствии с проектом; установка подоконников из ПВХ, устройство оконных и дверных откосов; установка металлической входной двери в квартиру и межкомнатных дверей; оклейка стен обоями (в санузлах - плитка); настил ламината (в санузлах - плитка на полы); водоэмульсионная окраска потолков; стояки для канализации и водопровода; установка счетчиков ХВС и ГБС; установка полотенцесушителя; установка сантехнического оборудования: ванна акриловая или поддон, раковина керамическая, смесители, унитаз; система отопления с установкой радиаторов; электрическая разводка с установкой электроарматуры, квартирного электрощита и счетчика электроэнергии; без установки электрических плит; проведение телевизионных и телефонных кабелей до этажного распределительного щита; установка датчиков системы АППЗ.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора.

В целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Вышеуказанная Инструкция действует и в настоящее время в части, не противоречащий ЖК РФ.

На основании данных кадастрового учета площадь квартиры составляет 34,80 кв. м., что подтверждается данными первичной технической документацией, а именно: поэтажным планом и ведомостью помещений и их площадей. По данным первичной технической документации фактическая общая площадь квартиры увеличилась на 1,07 кв. м. и составляет 34,80 кв. м. Общая проектная площадь квартиры 33,73 кв. м.

Таким образом, на момент составления акта приема-передачи участник долевого жительства исполнил свои обязательства по оплате цены договора на сумму 4 345 346,00 (Четыре миллиона триста сорок пять тысяч триста сорок шесть) рублей 00 копеек. В соответствии с условиями договора участник долевого строительства имеет задолженность по доплате в сумме 137 845,00 (Сто тридцать семь тысяч восемьсот сорок пять) рублей 00 копеек. В настоящее время задолженность не погашена.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу ст.5 N 214-ФЗ от 30.12.2004 цена договора может быть изменена по соглашению сторон и соответствующего пункта договора между истцом и ответчиком может быть изменена по соглашению сторон, по условиям договора в случае корректировки площади в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета. Однако стороны не изменяли цену договора, которая является его существенным условием, после заключения договора. Истец не обращался к ответчику с требованием об изменении существенного условия договора, в части изменения цены.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии: с разрешением на строительство; проектной документации.

Согласно ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 10 и 10.1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный застройщиком технический план объекта капитального строительства.

Кроме того, частью 11 ст. 55 ГрК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. К уникальным характеристикам объекта недвижимости в составе сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) относится площадь.

В соответствий с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом решении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Документы, представляемые в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга/ ГАСН по ЛО для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, должны содержать сведения о помещениях, расположенных в построенном здании, а именно, сведения о площади нежилых помещений, встроенных нежилых помещений, технологических помещений, а также общей площади жилых помещений (квартир), определенные с учетом указанных требований.

Таким образом, первичная техническая инвентаризация осуществляется застройщиком в связи с окончанием строительства жилого дома и необходимостью проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Ввиду того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (как было указано) подтверждает соответствие построенного дома проектной документации, работы по первичной технической инвентаризации дома должны производиться застройщиком после окончания строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией до ввода объекта в эксплуатацию.

Наличие в договоре условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие чистовой отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

Кроме того, важным обстоятельством является то, что согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом, площади помещений указаны без учета отделочных работ; учесть объем отделочных работ в квартире при проектировании многоквартирного жилого дома невозможно, т.к. (как уже указано) отделка выполняется по желанию члена кооператива, с учетом его индивидуальных требований.

В противном случае, общая площадь квартиры, которая в соответствии с нормами ГрК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» отражается в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, государственном реестре недвижимости, содержала бы недостоверные сведения и была учтена в нарушении указанных норм.

В свою очередь застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, руководствуясь положениями ГрК РФ, регламентирующими порядок выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, принимая во внимание полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, составленную кадастровым инженером и полученную застройщиком техническую документацию по результатам первичной технической инвентаризации объекта на стадии завершения строительства, сведений ведомости помещений и их площадей, которые являются приложением к поэтажному плану, следует, что общая площадь/общая приведенная площадь учтена в соответствии с условиям договора. Поэтому в договоре, заключенном с истцом (п.3.2. договора), прописано, что после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учёту и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, стороны уточняют размеры общей площади квартиры, что фиксируется в акте приема-передачи квартиры.

В данном пункте четко указано на то, что окончательные площади определяются по результатам первичной технической инвентаризации, которую получает застройщик. Как было указано, техническая документация создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию и до момента выполнения отделочных работ.

Обмеры квартиры ответчиком были произведены до отделки помещения, в соответствии с требованиями законодательства РФ, что обосновывается следующим. Объект недвижимости, как вещь - объект гражданского права, участвующий в гражданском обороте, не подразумевает под собой производство внутренних отделочных работ, участвует в гражданском обороте независимо от выполнения внутренней отделки. Площадь объекта подтверждается, в том числе, сведениями Росреестра. Выписка из ЕГРН создается на основании технического плана, что определено в п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Технический план создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию без проведения обмеров помещений невозможен, что подтверждается нормами п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, которыми определен порядок ввода объекта (дома) в эксплуатацию и обязательное предоставление технического плана (обмеров площадей помещений); нормами ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости”. Тем самым, законодатель связывает производство обмеров помещения с вводом объекта в эксплуатацию (фактическим завершением строительства дома). Отделочные работы в квартире включают в себя: оштукатуривание стен, укладку плитки, закрытие коммуникаций гипсокартонном и др. выполнялись по желанию истца, согласованы с ним. От производства отделочных работ истец не отказался.

27.06.2022 истец осмотрел квартиру, после чего стороны подписали передаточный акт по договору, согласно которому замечаний к качеству и характеристикам объекта истец не имеет, финансовые претензии к застройщику у истца отсутствуют, что усматривается из п. п. 3 - 5 передаточного акта. При осмотре квартиры стороны зафиксировали в п. 3 передаточного акта следующее: "претензии по состоянию квартиры и качеству строительства у участника долевого строительства отсутствуют".

Общая площадь жилого помещения уменьшилась за счет внутренней отделки помещений, отделка была согласована сторонами, выполнена в соответствии с договором, претензий к ней истец не имел, то, что работы по отделке квартиры выполняются после доведения первичного технического учета прописано в п. 4.7. Договора. Указанное уменьшение площади после отделки не может являться основанием для изменения цены договора. Как следует из материалов дела, обмеры по заказу истца проведены после выполнения отделочных работ: оштукатуривание стен, укладку плитки, закрытие коммуникаций гипсокартонном и др., которые выполнялись по желанию истца, согласованы с ним и претензий по качеству данных работ предъявлено к застройщику не было.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по г.Санкт-Петербургу при надлежащем извещении участия в судебном заседании не приняло, каких- либо ходатайств не заявило, об уважительных причинах неявки суд не известило.

Руководствуясь частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истцов, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значения условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что 24 февраля 2021 г. между ООО “Приневский 1” (застройщик) и ФИО6 (участники долевого строительства) заключен договор №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Договор), согласно п.1.1. которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой Дом - корпус № 1 по строительному адресу: <адрес>) (далее по тексту многоквартирный дом) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение- 1 комнатную квартиру, условный №, расположенную в Секции № на 23 этаже, тип 1.9, общей проектной площадью 33,73 м2 (далее по тексту - «Квартира»), кроме того проектная площадь лоджии 2,60 м2 (без понижающего коэффициента 0,5), общая площадь квартиры, включая площадь лоджии (без понижающего коэффициента 0,5) 36,33 м2,, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В пункте п. 4.1. заключенного договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по договору (далее - цена договора), определен сторонами из расчета 128 827,33 рублей за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, и составляет сумму в размере 4 345 346,00 рублей, НДС не облагается.

Согласно п. 4.2. договора цена Договора, а также сроки оплаты могут быть изменены только по обоюдному письменному соглашению Сторон, а также в случае, предусмотренном п. 4.7. Договора.

В пункте 4.7 стороны согласовали и допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона (при их наличии), могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1. договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Отклонения фактической общей площади квартиры (в пределах 5 % как в большую, так и меньшую сторону) считаются сторонами допустимыми (т.е. не являются нарушением требований качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры. Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 0,50 (ноль целых пятьдесят сотых) квадратных метра, изменение цены договора не производится. Работы по отделке квартиры и установке внутреннего оборудования в квартире осуществляются после проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактической обшей площади квартиры. В случае отклонения фактической общей площади квартиры от общей проектной площади квартиры, указанной в п 1.1. договора, в сторону уменьшения или увеличения более чем на 0,50 (ноль целых пятьдесят сотых) квадратных метра (но не более 5% от общей проектной площади квартиры), участник долевого строительства доплачивает застройщику за счет собственных средств либо застройщик выплачивает участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры, исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади квартиры, указанной в п. 4.1. договора. Изменение цены договора не производится в случае отклонения площадей балконов и/или лоджий (при наличии) по данным первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета от соответствующей площади, указанной в п. 1.1. договора. Общая площадь квартиры понимается согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов и/или лоджий.

По окончании строительства многоквартирного дома, в соответствии с условиями договора квартира передается участнику долевого строительства с отделкой в следующем техническом состоянии: установка металлопластиковых оконных блоков в соответствии с проектом; установка подоконников из ПВХ, устройство оконных и дверных откосов; установка металлической входной двери в квартиру и межкомнатных дверей; оклейка стен обоями (в санузлах - плитка); настил ламината (в санузлах - плитка на полы); водоэмульсионная окраска потолков; стояки для канализации и водопровода; установка счетчиков ХВС и ГБС; установка полотенцесушителя; установка сантехнического оборудования: ванна акриловая или поддон, раковина керамическая, смесители, унитаз; система отопления с установкой радиаторов; электрическая разводка с установкой электроарматуры, квартирного электрощита и счетчика электроэнергии; без установки электрических плит; проведение телевизионных и телефонных кабелей до этажного распределительного щита; установка датчиков системы АППЗ. При этом, стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора (приложение №3 к договору).

27 июня 2022 года между застройщиком ООО “Приневский 1” и участниками долевого строительства - ФИО1, ФИО2 - был подписан акт приема-передачи спорного объекта долевого строительства по договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик передал, а участники долевого строительства приняли <адрес> общую совместную собственность по адресу: <адрес>), общей площадью 34,80 кв.м., что подтверждается ведомостью помещений и их площадей - приложением к поэтажному плану, подготовленной кадастровым инженером ФИО4 (т.1 л.д. 43, 76-77, 78-79).

Пункт 3 вышеуказанного акта приема-передачи квартиры содержит элементы дополнительного соглашения о внесении изменений в договор долевого участия относительно цены договора, согласно которому размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определен сторонами в денежном выражении как произведение стоимости одного квадратного метра на фактический размер общей площади квартиры и составляет 4483191 рубль, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади 128827,33 рублей.

Как следует из подписанного акта, стороны каких-либо замечаний к качеству, характеристике объекта истца не имеют, не оспаривают, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-технической документации, градостроительным нормам и условиям договора.

Вместе с тем, истцы самостоятельно обеспечили проведение кадастровых работ, по итогам проведения которых заключением кадастрового инженера №П-87626/22 от 22.07.2022 ООО “Авангард оценочная компания” общая площадь квартиры определена в размере 33,8 кв.м.

Не согласившись впоследствии с фактической площадью квартиры, указанной в акте приема- передачи квартиры, и не получив от истца положительного ответа на свою претензию, истцы обратились с настоящим иском в суд.

При разрешении возникшего спора, суд руководствуется следующим.

Частью 11 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. К уникальным характеристикам объекта недвижимости в составе сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) относится площадь.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 252-ФЗ в перечень документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию включен технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Таким образом, документы, представляемые в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, должны содержать сведения о помещениях, расположенных в построенном здании, а именно: сведения о площади нежилых помещений, встроенных нежилых помещений, технологических помещений, а также общей площади жилых помещений (квартир), определенные с учетом указанных требований.

Первичная техническая инвентаризация осуществляется застройщиком в связи с окончанием строительства жилого дома и необходимости проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного дома проектной документации, работы по первичной технической инвентаризации дома должны производиться застройщиком после окончания строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией до ввода объекта в эксплуатацию.

При заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома стороны в п.3.2. договора согласовали, что после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, уточненный размер общей площади квартиры и площади балкона (без понижающего коэффициента 0,3) или лоджии (без понижающего коэффициента 0,5) (при наличии) фиксируется в акте приема-передачи квартиры.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии со своим волеизъявлением определили, что окончательные площади определяются по результатам первичной технической инвентаризации, которую получает застройщик (техническая документация создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию и до момента выполнения отделочных работ).

Ведомостью помещений и их площадей - приложением к поэтажному плану в доме по указанному адресу, площадь спорной квартиры указана равной 34.8 кв. м; аналогичные сведения внесены в ЕГРН (том 1 л.д. 56-61,78-79, ).

Указанные обстоятельства подтверждаются также и заключением судебной технической экспертизы, проведенной экспертом – кадастровым инженером ФИО5, из которого следует, что площадь спорной квартиры без учета отделочных работ составляет 34,8 кв.м., по завершении строительных, в том числе, отделочных работ – 34,0 кв.м. (т.1 л.д. 189-220).

Анализ представленных суду доказательств свидетельствует о том, что площадь спорной квартиры была определена кадастровым инженером на момент окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ и условиями договора. Фактическая общая площадь квартиры истцов отклоняется от общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 договора, в сторону увеличения на 1,07 кв.м. (общая проектная площадь квартиры - 33,73 кв.м., фактическая площадь квартиры - 34,80 кв.м.).

При этом, учитывая приведенные выше правовые нормы, наличие в договоре условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие чистовой отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Анализируя приведенные выше правовые нормы, представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для признания пунктов 1,2,3 акта приема-передачи от 27.06.2022 квартиры по договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.02.2021 недействительными. Истцами не представлено безусловных доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемых им пунктов акта приеме-передачи от 27.06.2022 по основаниям, установленным статьей 178 ГК РФ.

Доводы истца о том, что заключением кадастрового инженера №П-87626/22 от 22.07.2022, составленным ООО "Авангард оценочная компания", доказан факт передачи истцам квартиры площадью 33.8 кв. м, подлежат отклонению.

Как следует из указанного выше заключения и не оспаривается сторонами, измерения кадастровым инженером выполнены 21 июня 2022 года согласно требованиям Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» в жилом помещении с выполненными отделочными работами; заключение составлено после передачи квартиры истцу по акту приема-передачи.

Вместе с тем, планируемое получение заключения кадастрового инженера не воспрепятствовало истцам согласиться с получением и принять квартиру площадью 34.80 кв. м без указания на разночтение относительно площади передаваемого помещения, а в дальнейшем в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на полученный объект долевого строительства площадью 34,80 кв.м.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая представленные суду доказательства, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных истцами требований, ответчиком соблюдены все условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками. Заявленное исковое требование о признании отсутствующим обязательства истцов по доплате денежных средств по договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.02.2021 за увеличение общей площади квартиры, являясь производным от первоначального (об оспаривании пунктов 1,2,3, изложенных в акте приема-передачи от 27.06.2022, являющегося неотъемлемой частью Договора), удовлетворению также не подлежит.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью “Приневский 1” о признании недействительным акт приема-передачи от 27 июня 2022 года квартиры по договору №ДДУ-ПН1-2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 февраля 2021 года в части условий, изложенных в пунктах 1,2,3 акта: содержащих указание общей площади квартиры показателем 34,80 кв.м.; устанавливающих изменение цены договора и обязательство ФИО1, ФИО2 доплатить денежные средства за увеличение общей площади квартиры; признании отсутствующим обязательства ФИО1, ФИО2 по доплате денежных средств по договору №ДДУ-ПН1_2089-ВТБ-ОТД-ЭР-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 февраля 2021 года за увеличение общей площади квартиры - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский межрайонный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Е.Ю. Арсеньева

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2023 года.

Подлинник решения находится в гражданском деле №2-13/2023 (УИД 69RS0032-01-2022-002217-17) в Торжокском межрайонном суде Тверской области.

Судья Е.Ю. Арсеньева