Дело № 2-286/2023

УИД: 86RS0021-01-2023-000259-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Югорск 26 мая 2023 года

Югорский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Василенко О.В., с участием:

помощника Югорского межрайонного прокурора Багаевой К.А.,

представителя истца Ч.Т.В.,

представителя ответчиков К.И.Н.,

при секретаре Медниковой Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-286/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя Ч.Т.В. обратился с иском в суд к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

В обоснование своих требований указал, что является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее собственником квартиры являлось ООО «Тюментрансгаз» на основании акта государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ в спорную квартиру вселен Щ.А.Е. с членами своей семьи ФИО2 (жена) и Щ.Е.А. (дочь). ДД.ММ.ГГГГ брак между Щ.А.Е. и ФИО2 прекращен. ДД.ММ.ГГГГ Щ.А.Е. приобрел спорную квартиру у ООО «<данные изъяты>» по договору купли-продажи. После передачи Щ.А.Е. в собственность спорной квартиры за ответчиками сохранилось право пятилетнего найма квартиры, который был неоднократно автоматически пролонгирован, что соответствует законодательству о найме помещений. Данный факт подтверждается судебным решением – определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ. Пятилетний срок действия договора найма начал течь с момента продажи квартиры Щ.А.Е., а именно с ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор пролонгирован неоднократно по пять лет за пролонгацию, то есть договор действовал в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Он направил письмо ответчикам об отказе от продления договора найма на новый срок, продублировал сообщением на принадлежащий ФИО2 телефон. В настоящее время ответчики продолжают проживать в данной квартире и не планируют выселяться. Ссылаясь на ст.ст. 610, 684 ГК РФ, ч.1 ст. 30, ч.1 ст. 35 ЖК РФ, просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, выселить их из спорного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения, снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, ответчик, законный представитель несовершеннолетнего ответчика С.Е.А. в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителей.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, с участием представителей.

Представитель истца Ч.Т.В. в судебном заседании поддержал иск по тем же основаниям, указав, что в связи с окончанием срока договора найма, основания для проживания ответчиков в спорной квартире отсутствуют. При приобретении квартиры истец был уведомлен прежним собственником об его судебных тяжбах с ответчиками, отказе в удовлетворении требований о выселении ответчиков, однако все же заключил договор купли-продажи на указанных в нем условиях. Какие-либо договоры и соглашения на право бессрочного пользования ответчиками спорным жилым помещением и на право социального найма отсутствуют. При продаже квартиры Щ.А.Е. она уже находилась в частной собственности, поэтому правоотношения социального найма и бессрочного пользования возникнуть не могли. Определение 7 КСОЮ от ДД.ММ.ГГГГ имеет значение преюдиции, должно быть учтено при принятии решения. Социальный наём предусмотрен законом только в отношении жилья государственного и муниципального фонда, тогда как спорная квартира относится к частной собственности, применение аналогии права в данном случае недопустимо. Истец, являясь собственником квартиры, лишен возможности в ней проживать, в то время как ответчики утратили право проживания в ней. Просил удовлетворить иск, в ином исходе дела возникнет ситуация, когда ответчики могут проживать там десятилетиями, что нарушает право собственности истца на спорную квартиру.

Представитель ответчиков К.И.Н. заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поддержала письменные возражения на иск. Ответчики были вселены в квартиру в ДД.ММ.ГГГГ на основании ордера, выданного администрацией <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДД.ММ.ГГГГ» зарегистрировало право собственности на квартиру, после чего бывший супруг ответчика Щ.А.Е. без уведомления ФИО2 приобрел её у прежнего собственника. Факт приобретения квартиры Щ.А.Е. скрывал от членов своей семьи длительное время, в дальнейшем пытался выселить их из квартиры, однако судебными решениями его требования оставались без удовлетворения. При заключении договора купли-продажи с Щ.А.Е. прежний собственник указал в договоре на право проживания в квартире членов его семьи ФИО2, Щ.Е.А., с условиями договора покупатель согласился. Соответственно, фактически договор найма жилого помещения ответчиками был заключен с ООО «<данные изъяты>», а при переходе права собственности Щ.А.Е. встал на место наймодателя по условиям заключенного договора. После расторжения брака в ДД.ММ.ГГГГ Щ.А.Е. выехал из квартиры, попыток вселения с этого времени не предпринимал, не был заинтересован в пользовании. В дальнейшем при заключении договоров купли-продажи следующие покупатели, в том числе истец, получили статус наймодателя на условиях первоначально заключенного с Щ.А.Е. договора купли-продажи. Ответчики сохранили право проживания и пользования квартирой, что нашло свое отражение во всех договорах купли-продажи этого объекта недвижимости. О проживании ответчиков в спорном жилом помещении и их регистрации в нем ФИО1 при заключении договора купли-продажи было достоверно известно, он добровольно заключил сделку на условии сохранения прав ответчиков на пользование квартирой и проживание в ней. Она получала уведомление истца об отказе в дальнейшем продлении найма, на что ответила отказом, поскольку полагает, что у нее и членов её семьи имеется право пользования квартирой. Иное жилое помещение в собственности ответчиков отсутствует. Истец не нуждается в настоящее время в спорной квартире, поскольку проживает с семьей в частном доме большой площадью, является опекуном 9 несовершеннолетних детей, с которыми обязан проживать совместно. Ответчики не препятствуют проживанию собственника ФИО1 в квартире, его права собственника на пользование имуществом не нарушают. При вселении в квартиру в 1996 году, будучи включенные в ордер, ответчики приобрели самостоятельное право пользования квартирой, которое нельзя прекратить при отчуждении квартиры новому собственнику.

Выслушав объяснения представителей сторон Ч.Т.В., К.И.Н., заключение помощника прокурора Багаевой К.А., согласно которому в удовлетворении иска следует отказать, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ФИО1 является собственником двухкомнатной квартиры <адрес> общей площадью 51 кв.м., что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшим государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеупомянутый договор заключен ФИО1 с Н.С.Р., который приобрел право собственности на квартиру на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3 договора купли-продажи ФИО1 приобрел квартиру у Н.С.Р. за 450 000 рублей.

Пунктом 16 названного договора предусмотрено, что покупатель ФИО1 уведомлен и не возражает, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Из материалов дела следует, что ранее спорная квартира имела почтовый адрес: <адрес>. В соответствии с распоряжением главы г. Югорска от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с переименованием части <адрес> в <адрес>, дому № по <адрес> был присвоен №.

Как следует из представленного ордера от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Администрацией г. Югорска на основании решения ПК и администрации <данные изъяты>, в квартиру были вселены Щ.А.Е., его жена ФИО2 и дочь ФИО5

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1, действовавшего в момент предоставления жилого помещения, ордер являлся основанием для вселения в жилое помещение по договору найма.

Статьей 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 2 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения.

Судом установлено, что ФИО2 как супруг нанимателя Щ.А.Е. и ФИО6 (ныне ФИО7) Е.А. как его дочь являлись членами семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР), вселены в спорную квартиру в установленном законом порядке (ст. 54 ЖК РСФСР). Следует учесть, что при вселении дочь имела несовершеннолетний возраст. Соответственно, являясь членами семьи нанимателя и проживающие с ним совместно, приобрели наравне с нанимателем права на спорную квартиру, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Брак между Щ.А.Е. и ФИО2 прекращен ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами и подтверждено решением Югорского районного суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Щ.А.Е. приобрел названную квартиру у ООО «<данные изъяты>», что подтверждается его копией.

Согласно п. 11 упомянутого договора за ФИО2, несовершеннолетней на тот момент несовершеннолетней ФИО6 (ныне ФИО7) Е.А., в соответствии с законом сохранялось право пользования данной квартирой, поскольку они являлись бывшими членами семьи собственника Щ.А.Е.

Решением Югорского районного суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Щ.А.Е. к ФИО2 о признании утратившей право пользования спорным жилым помещением отказано.

В дальнейшем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла в собственность Н.С.Р., который обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением и их выселении.

Исковые требования Н.С.Р. оставлены без удовлетворения, поскольку, как указано в апелляционном определении Суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, спорные правоотношения квалифицированы как возникшие из договора найма (ст. 671 ГК РФ), вследствие чего после перехода права собственности на жилое помещение к Н.С.Р. тот стал наймодателем для ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на условиях ранее заключенного договора найма.

Как уже отмечено, истец приобрел спорную квартиру у Н.С.Р. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, достоверно зная о том, что в ней зарегистрированы ФИО2, ФИО3 и ФИО4, сохраняющие за собой право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 16 договора купли - продажи). Соответственно, ФИО1 в спорных правоотношениях занял место наймодателя на тех же условиях, что и предыдущие собственники Щ.А.Е. и Н.С.Р.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение,

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

По смыслу статей 209, 218, 235 ГК ПФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования и распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу, может быть сохранено в случаях, установленных законом.

На основании ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку собственник жилого помещения ФИО1 до заключения договора купли – продажи квартиры был поставлен в известность о наличии у ФИО2, ФИО3 и ФИО4 права проживать в указанной квартире на условиях договора найма (п. 16 договора), однако приобрел указанную квартиру при наличии такого обременения, встал на место прежнего наймодателя и таким образом распорядился принадлежащим ему имуществом, что соответствует положениям ст. 209 ГК РФ.

Данное обстоятельство установлено решением Югорского районного суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим на основании ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 года № 6-П и от 22 апреля 2011 года № 5-П).

Согласно Конституции Российской Федерации в России как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статья 7, часть 1), каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления (статья 40, части 1 и 2). Соответственно, правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда – исходя из конституционных целей социальной политики Российской Федерации, обусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и свобод, которыми определяются смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), - должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать гражданам соблюдение конституционного права граждан на жилище.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Отношения, возникающие между приобретателем жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, регулируются по правилам статьи 292 ГК Российской Федерации. В соответствии с ее пунктом 2 в ранее действовавшей редакции (на момент заключения договора купли-продажи от 10.02.2003) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, - в таких случаях, равно как и при прекращении семейных отношений с собственником, они продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым жилым помещением, т.е. право членов семьи собственника на пользование жилым помещением имело, по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 216 данного Кодекса, признаки вещного права.

Поскольку переход права собственности на жилое помещение к другому лицу в соответствии пунктом 2 статьи 292 ГК Российской Федерации в действовавшей в то время редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 54-ФЗ не служил основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, ФИО2 и ФИО3 продолжали проживать в спорной квартире, причем, как указал суд кассационной инстанции в определении от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении дела по иску Н.С.Р. к этим же ответчикам по тому же предмету и основаниям, между сторонами фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения.

Учитывая то, что спорная квартира на основании ордера предоставлялась Щ.А.Е. с учетом прав ФИО2 и ФИО6 (ныне ФИО7) Е.А. проживать в этой квартире, ответчики были включены в ордер на эту квартиру как члены семьи Щ.А.Е., то они приобрели самостоятельное право пользования квартирой и это право не может быть прекращено при отчуждении квартиры новому собственнику.

При этом право пользования квартирой несовершеннолетней ФИО4 является производным от права пользования её матери ФИО3, в связи с чем несовершеннолетний ребенок не может быть выселен из квартиры, в которой его мать имеет право пользования. Следует учесть, что в силу своего возраста несовершеннолетний ответчик не способен обеспечить себя жилым помещением самостоятельно.

При установленных обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы законодательства, суд приходит к выводу, что за ответчиками сохраняется право пользования спорной квартирой и смена собственника квартиры на их жилищные права не влияет. Следовательно, законные основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.

Доводы представителя истца о срочности договора найма в данном случае не основаны на законе, не подтверждены документально, поэтому судом не принимаются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Федеральный суд ХМАО – Югры через Югорский районный суд ХМАО – Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 31 мая 2023 года.

Верно.

Судья Югорского районного суда О.В. Василенко

Секретарь суда Ч.А.С.

Подлинный документ находится

в Югорском районном суде ХМАО-Югры

в деле № 2-286/2023

УИД: 86RS0021-01-2023-000259-51

Секретарь суда __________________