УИД – 59RS0028-01-2023-000197-56

Дело № 33-6225/2023 (2-317/2023)

Судья – Шадрина Т.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь

04.07.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Мехоношиной Д.В., Братчиковой М.П.,

при секретаре Говорухиной Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 20.03.2023.

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя администрации Лысьвенского городского округу ФИО2, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

администрация Лысьвенского городского округа обратилась с иском к ФИО1 о возложении обязанности передать администрации Лысьвенского городского округа по акту приема-передачи земельный участок в том состоянии, в котором он был получен (без искусственно созданного водоема и дощатого ограждения).

Исковые требования мотивированы тем, что 02.10.2017 между администрацией Лысьвенского городского округа Пермского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок 1580 кв.м., с кадастровым номером **, разрешенное использование: отдых (рекреация), расположенный по адресу: ****. Договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет. Срок договора аренды истек, однако земельный участок истцу не возвращен. В силу пункта 5.2.8 договора аренды земельного участка при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в состоянии, не хуже того, в котором его получил. 29.06.2022 в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка и передаче земельного участка истцу. Между тем, ответчик мер по передаче участка не предпринял, по настоящее время земельный участок находится в его пользовании. Согласно акту обследования земельного участка от 12.12.2022 в границах земельного участка расположен искусственно созданный водоем, занимающий значительную часть площади участка. Наличие объектов капитального строительства не выявлено. Истец просил возложить на ответчика обязанность передать администрации Лысьвенского городского округа по акту приема-передачи земельный участок площадью 1580 кв.м., с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****, в том состоянии, в котором он был получен (без искусственно созданного водоема и дощатого ограждения).

Решением Лысьвенского городского суда Пермского края от 20.03.2023 исковые требования администрации Лысьвенского городского округа Пермского края удовлетворены, на ФИО1 возложена обязанность освободить земельный участок площадью 1580 кв.м. с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****, и передать его администрации Лысьвенского городского округа по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда в состоянии не хуже того, в котором его получил. С ФИО1 взыскана госпошлина в доход местного бюджета в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы приведены доводы о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал договор аренды прекращенным. Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок до настоящего времени находится в аренде. В договоре аренды № 106 отсутствует указание на состояние земельного участка, в связи с чем невозможно определить, в каком состоянии необходимо возвратить земельный участок арендодателю. Из протокола судебного заседания не следует, что суд устанавливал, в каком состоянии земельный участок был передан арендатору. Искусственный водоем образован в низине на заболоченной местности путем расширения водоотводящего канала и наполняющегося выходящими на поверхность земли подземными водами, в процессе обследования нарушений водного законодательства не установлено. Возведение объектов капитального строительства на земельном участке невозможно, что следует как из договора аренды земельного участка, так и из ответа Государственной инспекции по экологии и природопользованию Пермского края. Истец с требованиями о признании договора аренды № 106 расторгнутым не обращался в суд. В решении суда отсутствует ссылка на пункт 4.2.1 договора аренды. В акте обследования земельного участка от 12.12.2022 не указано, какие нарушения были выявлены в ходе обследования. Само обследование проведено в отсутствие уведомления ФИО1, с актом обследования ответчик ознакомлен не был. Суд не запрашивал акт сверки, квитанции об оплате. При этом ФИО1 не получал уведомление администрации о прекращении договора аренды № 106. Вместе с тем, администрация с июля 2022 года продолжала направлять платежные поручения на оплату арендной платы. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела отсутствует согласие ФИО1 по вопросу прекращения спорного договора аренды. ФИО1 не был уведомлен надлежащим образом об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды № 106. При этом суд не учел положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Со стороны администрации Лысьвенского городского округа поступили письменные возражения, в которых содержится просьба решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации Лысьвенского городского округу ФИО2 возражала против отмены решения суда.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 02.10.2013 между администрацией г.Лысьвы в лице главы Лысьвенского городского округа (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства № 106, по условиям которого арендодатель на основании постановления администрации г.Лысьвы от 21.07.2017 № 1714 «О проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка» передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1580 кв.м., с кадастровым номером **, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), расположенный по адресу: **** (л.д. 13-19).

Указанный договор заключен между сторонами сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно п. 5.2.8. договора аренды земельного участка (л.д. 15) арендатор обязан после окончания срока действия договора либо после его досрочного расторжения, возвратить земельный участок по акту приему -передачи в состоянии не хуже того, в котором его получил.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.10.2017 (л.д. 19).

04.10.2017 проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 20-25).

27.06.2022 и 12.12.2022 ФИО1 по адресу регистрации и проживания было направлено уведомление об отказе от договора аренды от 02.10.2017 № 106 и возврате земельного участка (л.д.27-29).

12.12.2022 на основании служебной записки от 09.12.2022 на предмет наличия капитального строительства на земельном участке, главным специалистом комитета имущественных отношений администрации ЛГО проведено обследование земельного участка, используемого ответчиком. По результатам обследования составлен акт, из которого следует, что обследуемый земельный участок с западной стороны имеет дощатое ограждение, с северной, восточной и южной стороны ограждение отсутствует. В границах вышеуказанного земельного участка, сложившихся на момент обследования, расположен искусственно созданный водоем, занимаемый значительную часть площади вышеуказанного земельного участка, наличие объектов капитального строительства (жилой дом, хозяйственные постройки) не выявлено (л.д.31-33).

Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 610, 621, 622 ГК РФ, исходил из того, что договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, а соответственно арендодатель в любое время вправе отказаться от договора, что влечет обязанность арендатора освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неверном применении норм права.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, 27.06.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление, согласно которому с 03.10.2022 договор аренды прекратит свое действие, в связи с чем арендатор обязан будет возвратить земельный участок арендодателю ( л.д. 27).

Следовательно, в период действия договора арендодатель уведомил арендатора об отсутствии у него намерения продолжать арендные отношения по истечении срока договора (02.10.2022), невыполнение ответчиком требования об освобождении земельного участка после истечения срока действия договора не может быть квалифицировано в качестве пролонгации действия договора на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.

Таким образом, срок заключенного сторонами договора истекал 02.10.2022.

Вместе с тем, это обстоятельство в данном случае не является основанием для возложения на ФИО1 обязанности освободить земельный участок, с учетом следующего.

В соответствии с п.3 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, на основании поданного ФИО1 31.10.2022 заявления 07.11.2022 между ним и администрацией Лысьвенского городского округа было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 02.10.2017 №106, которым стороны в соответствии с ч.4 ст.8 Федерального закона №59-ФЗ от 14.03.2022 увеличили срок действия договора аренды земельного участка на три года, со 02.10.2022 ( л.д. 93).

Указанное соглашение сам истец представил для государственной регистрации в Управление Росреестра, однако уведомлением от 17.11.2022 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что соглашение о продлении срока заключено после истечения срока действия договора (л.д. 104).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение от 07.11.2022 подписано обеими сторонами, скреплено печатью истца, действия истца по передаче соглашения на регистрацию свидетельствуют о подтверждении его действия, на момент заключения соглашения арендатор продолжал пользоваться земельным участком. При этом как следует из приведенных позиций вышестоящих судов, возможность признания дополнительного соглашения заключенным в данном случае не может быть поставлена зависимость от того, состоялась ли регистрация его в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

Вследствие этого, последующее направление истцом в адрес ответчика письма от 30.11.2022 о незаключенности соглашения от 07.11.2022 свидетельствует о противоречивом недобросовестном поведении.

Согласно п.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Таким образом, соглашение, продлившее срок действия договора аренды, считается заключенным.

Судебная коллегия при этом учитывает, что заявление о заключении дополнительного соглашения от 31.10.2022 подано ФИО1 спустя незначительное время после истечения срока действия договора (02.10.2022), наличие предусмотренных п.п.2 п.3 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» препятствий для продления срока договора компетентными органами не подтверждено, истец на эти обстоятельства, как на препятствия для заключения соглашения о продлении срока, также не ссылается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок договора аренды сторонами был продлен, у суда отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок.

Ссылка суда на то, что таким основанием является наличие задолженности по договору аренды, обоснованной признана быть не может, поскольку истец не данные обстоятельства в обоснование иска не ссылался.

Кроме того, систематическое нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы ( п.7.2.2. договора аренды) в соответствии с положениями п. 3 ст.619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, вместе с тем, требования о расторжении договора истцом по настоящему делу не заявлены.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 20.03.2023 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации Лысьвенского городского округа Пермского края к ФИО1 об освобождении земельного участка площадью 1580 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, передаче его по акту по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу, взыскании госпошлины отказать.

Председательствующий:

/подпись/

Судьи:

/подписи/

Копия верна. Судья

Д.В. Мехоношина

Мотивированное определение изготовлено 07.07.2023