УИД 61RS0007-01-2022-005019-23

Судья Роговая Ю.П. № 33-10229/2023

№ 2-4951/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Сеник Ж.Ю.,

судей Портновой И.А., Владимирова Д.А.,

при секретаре Сукаче И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1 об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Портновой И.А., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, указав, что 21.04.2022 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МЕИ заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в целях эксплуатации жилого дома, площадью 177,0кв.м, сроком до 17.04.2071, который зарегистрирован в Росреестре. Согласно выписке из ЕГРН установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит 11/20 доли объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В адрес ответчика для подписания и возврата в ДИЗО г. Ростова-на-Дону был направлен проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2022, который до настоящего времени не подписан.

С учетом изложенного, истец просил суд обязать ФИО1 заключить с ДИЗО г. Ростова-на-Дону соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2022.

Решением Пролетарского городского суда Ростовской области от 14.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит отменить решение суда, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что в силу ст. 39.20 ЗК РФ заключение соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. Выводы суда о том, что условия договора аренды земельного участка и предполагаемого соглашения противоречат закону. Однако, при определении размера арендной платы используется формула расчета арендной платы, установленная Правительства РО от 02.03.2015 № 135, а также иные нормативно-правовые акты, перечень которых указан в п. 3.2 соглашения о присоединении к договору аренды. Судом нормативно не обоснована незаконность расчета арендной платы с учетом установленных правовыми актами формул.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании суда апелляционной инстанции по доводам апелляционной жалобы возражала, полагая, что принятое по делу решение является законным и обоснованным, не подлежит отмене.

В отсутствие надлежащим образом извещенного истца ДИЗО г. Ростова-на-Дону дело рассмотрено в силу ст. 167 ГПК РФ, с учетом поданного ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 421, 432, 435, 445 ГК РФ, ст.ст. 25, 39.20, 65 ЗК РФ, суд исходил из того, что на момент рассмотрения дела с одним долевым собственником жилого дома МЕИ договор аренды участка уже заключен, не изменен и не расторгнут, требования истца о понуждении ответчика к заключению соглашения о присоединении к договору аренды соответствуют положениями земельного законодательства, но при этом условия договора аренды земельного участка от 21.04.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и предлагаемого к подписанию ответчику соглашения к нему противоречит закону, т.к. они содержат условия, не являющиеся обязательными и которые могут включаться в договор только при наличии согласия на них арендатора, которого в данном случае не имеется, своего согласия ответчик ФИО1 на внесение арендной платы не давала, а также принимая во внимание, что суд не наделен правом не изменение условий договора, к заключению которого понуждается одна из сторон, а предложенное истцом соглашение и условия договора аренды земельного участка противоречат действующему законодательству, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

С указанной позицией суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться исходя из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении включить договор.

Ст. 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора в обязательном порядке: в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта Сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Ст. 39.20 ЗК РФ установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположены объекты недвижимости – жилой дом Литер А общей площадью 31,2 кв.м, жилой дом Литер Ж площадью 38,5 кв.м, находящиеся в долевой собственности ответчика ФИО1 ответчика (11/20 доли) и МЕИ (9/20 доли).

В отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МЕИ заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 21.04.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сроком до 18.04.2071.

Департаментом в адрес ответчика письмом от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.05.2022 направлен проект соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, который ответчиком в добровольном порядке не подписан.

С учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных положений указанных выше правовых норм, судебная коллегия приходит к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных требования истца об обязании ответчика заключить предлагаемое истцом соглашение, поскольку обязанность ответчика заключить договор предусмотрена положениями ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 1, 2); договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Позиция суда о том, что истцом в противоречии с законом заявил о наличии оснований по обязанию ответчика заключить соглашение о присоединении к договору аренды, учитывая свободу договора, признаются неправомерной и незаконной, направлены на неправильное толкование норм действующего законодательства.

Пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Из приведенных норм ст. 39.20 ЗК РФ следует, что заключение договора аренды является для ответчика как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным. В связи с этим судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции были установлены не полно и неверно, представленным доказательствам не была дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства были применены судом неверно.

Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, подписан одним из сособственников расположенных на нем зданий МЕИ, требования истца о понуждении ответчика как обладателя доли в праве собственности на здания, заключить соглашение о присоединении к договору аренды подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае у ответчика существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов, при этом не согласие с условиями данного договора не является основанием для освобождения от данной обязанности.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить соглашение к договору аренды является не правомерным, а решение об отказе в удовлетворении требований истца подлежит отмене.

Вместе с этим в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлено, что после принятия оспариваемого решения, 02.12.2022 ФИО1 продала ССА 11/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 31,2 кв.м. Литер А и жилой дом площадью 38,5 кв.м литер Д, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором купли-продажи от 02.12.2022 и выпиской из ЕГРН от 19.06.2023.

Поскольку ответчик ФИО1 в настоящее время не является собственником 11/20 доли в праве общей долевой собственности на расположенные на спорном земельном участке жилые дома, оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ее заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора судебная коллегия не находит.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку судом первой не правильно применены нормы материального права и неверно определены установленные обстоятельства по делу, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пролетарского городского суда Ростовской области от 14 октября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1 об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.07.2023.