дело № 2-307/2023

...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Усть-Вымский районный суд Республики Коми в составе: председательствующего судьи Таскаевой М.Н.,

при секретаре Макаровой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Айкино Усть-Вымского района Республики Коми 28 апреля 2023 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Трансстройинвест» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в Усть-Вымский районный суд Республики Коми с иском к ООО «Трансстройинвест» о взыскании 2624336,41 рублей, компенсации морального вреда - 100000 рублей и штрафа.

В обоснование требований указано, что в целях последующего приобретения нежилых помещений в ... 28.05.2021 между сторонами были заключены 2 договора бронирования № ... и №..., в соответствии с которыми покупателем ФИО1 на счет продавца ООО «Трансстройинвест» внесена денежная сумма (обеспечительный платеж) в размере 2624336,41 рублей, засчитываемая в счет исполнения обязательств истца по оплате стоимости объектов недвижимости. В установленный договорами бронирования срок сделка по купле-продаже нежилых помещений не состоялась, продавцом в адрес покупателя направлено уведомление о расторжении договоров в одностороннем порядке, при этом сумма обеспечительных платежей 2624336,41 рублей ответчиком истцу не возвращена; условия договоров бронирования, содержащих элементы предварительного договора, об удержании с покупателя обеспечительных платежей, являющихся, по сути, штрафной санкцией, противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства, следовательно, в соответствии с п.74 постановления Пленума Верховного Суда Республики Коми № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожны и применению не подлежат. Предложений о заключении основных договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества ООО «Трансстройинвест» ФИО1 не направлялось, что свидетельствует об утрате интереса продавца в сделке, принудительное понуждение покупателя к заключению договора купли-продажи, предусмотренное пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Трансстройинвест» не применялось, кроме того, к моменту направления уведомления о расторжении договоров нежилые помещения уже были ответчиком реализованы третьим лицам, что в совокупности указывает на отсутствие каких-либо убытков ответчика от действий истца. Исходя из предметов договоров бронирования (бронирование для истца квартир в строящемся доме) к данным правоотношениям подлежит применению Закон о защите прав потребителей, в соответствии с положениями которого в пользу истца подлежат взысканию компенсация морального вреда и штраф.

Ответчиком иск не признан, заявлено о правомерности удержания обеспечительных платежей с покупателя, не явившегося в назначенный срок для заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, следовательно, несущего юридическую ответственность за несовершение сделки; полагал неприменимыми к данным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивал, указав, что объектами сделок являлись апартаменты, приобретаемые истцом исключительно для личного (семейного, бытового) использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, субъектом предпринимательской деятельности ФИО1 не является.

В судебном заседании истец ФИО1, ответчик ООО «Трансстройинвест» участия не принимали, извещены о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьёй167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотрение дела при имеющейся явке лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, 28.05.2021 между ФИО1 в лице её представителя А. (покупатель) и ООО «Трансстройинвест» (продавец) заключены договоры бронирования № ... и № ....

Предметом договора бронирования №... являлось бронирование продавцом для покупателя объекта – нежилого помещения № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым № ..., расположенного на ... этаже здания по адресу: ..., с целью его дальнейшего приобретения в собственность покупателя путем заключения в будущем с продавцом договора купли-продажи объекта стоимостью 100318532,40 рублей (пункты 2.1, 3.2.2, 3.4 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора стороны приняли на себя обязательство заключения договора купли-продажи в срок до 10.08.2021. Местом и временем заключения договора купли-продажи оговорены: 10.08.2021 по адресу: ... офис продавца (если стороны в процессе исполнения не договорились об ином, пункты 4.1 – 4.3 договора).

Стороны договора согласовали внесение покупателем продавцу обеспечительного платежа в размере 2006370,65 рублей, подлежащего зачету в цену объекта, рассматриваемого сторонами в качестве авансового платежа по договору купли-продажи (пункты 3.4, 6.1, 6.3).

Пунктами 6.5 и 6.6 договора бронирования установлено, что в случае уклонения продавца от заключения договора купли-продажи в сроки, порядке и на условиях, предусмотренных договором, покупатель вправе отказаться от настоящего договора и потребовать от продавца возврата суммы обеспечительного платежа; в случае уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи продавец вправе отказаться от настоящего договора, удержав 100 % суммы обеспечительного платежа.

Договор бронирования № ... заключен сторонами на аналогичных вышеприведенному договору условиях при отличном объекте сделки – нежилое помещение № ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым № ..., расположенное на ... этаже здания по адресу: ..., стоимостью 30898 288 рублей (пункты 2.1, 3.2.2, 3.4 договора) и сумме обеспечительного платежа – 617965,76 рублей (п.6.1 договора).

02.06.2021 ФИО1 во исполнение условий договоров сумма обеспечительных платежей по двум договорам бронирования - 2624336,41 рублей была перечислена на счет ООО «Трансстройинвест», открытом в Банке ... (ПАО), что подтверждено платежными поручениями №... и №... (л.д....,...).

Судом установлено, что 10.08.2021 и позднее договоры купли-продажи помещений сторонами заключены не были.

13.01.2022 ООО «Трансстройинвест» направило в адрес ФИО1 уведомления о расторжении договоров бронирования ввиду уклонения покупателя от заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества в установленный срок и удержании обеспечительных платежей в полном объеме (л.д. ...).

24.12.2021 помещения № ... и № ... ООО «Трансстройинвест» были проданы иному лицу (л.д....).

18.02.2022 ФИО1 в адрес ООО «Трансстройинвест» направлены досудебные претензии, содержащие требования о возврате обеспечительных платежей (л.д....), оставленные последним без удовлетворения, что явилось поводом для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Ответчиком ООО «Трансстройинвест» заявлено о подсудности спора Замоскворецкому районному суду ... со ссылкой на часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По общему правилу иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации (статья 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Как следует из содержания искового заявления, его предмет не связан с правами на объекты недвижимости, истцом заявлено о возврате (взыскании) денежных средств, от чего ответчик уклоняется.

Таким образом, заявленный ФИО1 иск не относится к категории дел, подлежащих рассмотрению по правилам исключительной подсудности в соответствии с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу частей 7 и 10 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или месту пребывания истца; выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Из пояснений представителя истца, не опровергнутых ответчиком, и материалов дела следует, что намерением ФИО1, оформленном договорами бронирования, являлось последующее приобретение апартаментов исключительно для личного (семейного, бытового) использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, индивидуальным предпринимателем ФИО1 не является, зарегистрированной в качестве такового не была, договоры заключены ФИО1 как физическим лицом с юридическим лицом, осуществляющим деятельность по строительству объектов.

Обратившись в суд по своему месту жительства, ФИО1 в иске ссылается на нарушение действиями ответчика её прав как потребителя.

С учетом изложенного, настоящий иск подлежит рассмотрению Усть-Вымским районным судом Республики Коми по месту жительства истца, поскольку на правоотношения сторон – «покупателя» и «продавца» по оказанию услуг, вытекающих из договоров бронирования объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан (апартаменты), являющихся по существу предварительными договорами, распространяются положения Закона о защите прав потребителей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель обеспечительного платежа - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения данным платежом предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований его обеспечительной функции, установленной пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьёй 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства; в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По смыслу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Из указанных правовых норм следует, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено, и данная обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве, соответственно, обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Как указывалось выше, договорами бронирования его стороны предусмотрели, что ФИО1 в счет обеспечения исполнения своего обязательства заключить в будущем с ООО «Трансстройинвест» (продавцом) договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества вносит последнему обеспечительные платежи на общую сумму 2624336,41 рублей, которые при уклонении покупателя от заключения договоров купли-продажи в срок и при отказе в этом случае продавца от договора подлежат удержанию продавцом.

Финансовые обязательства стадии бронирования объектов недвижимости исполнены ФИО1 в полном объеме, что ответчиками не оспаривалось.

При этом в силу буквального толкования положений договоров бронирования обеспечительные платежи вносились на счета продавца в качестве аванса (п.6.3 договоров бронирования).

Из обстоятельств дела следует, что датой заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости являлось 10.08.2021, однако, сделка в эту дату не состоялась.

Согласно пояснениям представителя истца, 10.08.2021 представитель ФИО1 в оговоренный срок прибыл к месту заключения договора - ..., однако, офис продавца был закрыт; в дальнейшем иная дата заключения договоров купли-продажи, нежели оговоренная договорами бронирования – 10.08.2021, сторонами не согласовывалась, оферта на совершение сделки купли-продажи от ООО «Трансстройинвест» ФИО1 не поступала.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 настоящего Кодекса о том, что если сторона договора уклоняется от его заключения, другая сторона вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку основной договор купли-продажи помещений между сторонами заключен не был, при этом установлено, что ни одна из сторон в срок до 10.08.2021 не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор, а также в суд с иском о понуждении к заключению договоров купли-продажи помещений, то обязательства, возникшие из договоров бронирования (по сути предварительных договоров), прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, поведение сторон договоров бронирования, не проявивших соответствующую инициативу, свидетельствует об утрате взаимного интереса для совершения сделок, доказательства намеренного (виновного) уклонения покупателя от заключения договоров купли-продажи в материалах дела отсутствуют, а ненаправление сторонами друг другу дополнительных предложений по заключению договоров купли-продажи рассматриваться в качестве виновного поведения не может.

Анализируя доводы ответчика, суд приходит к следующему.

Действительно, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, исполнение обязательств сторон по заключению основного договора, в том числе предусмотренных договором бронирования обязанностей, направленных на организацию его заключения, как и любых иных гражданско-правовых обязательств, может быть обеспечено способами, предусмотренными законом, договором или отдельным соглашением сторон (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит существу соответствующих правоотношений.

По смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, из предварительного договора может возникнуть только обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия самостоятельного обязательства передать такое имущество.

В силу разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой за уклонение от заключения основного договора.

Соответственно, такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж не может быть использован в качестве обеспечения исполнения непосредственно обязанности по подписанию основного договора, поскольку полученная денежная сумма при реализации соответствующего способа обеспечения засчитывается в счет исполнения отсутствующего у сторон предварительного договора обязательства.

Кроме того, статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» закреплено право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время.

В силу п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым п.2 ст.610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (п.1 ст.422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (п.2 ст.168 и ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 73).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

В силу пункта 76 приведенного постановления Пленума ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-I «О банках и банковской деятельности».

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей).

Подпункт 1 пункта 2 статьи 16 названного Закона предусматривает, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона.

Таким образом, Закон о защите прав потребителей как наделяет правом потребителя на отказ от услуг, так и не допускает удержание продавцом с потребителя суммы обеспечительного платежа при отказе от исполнения договора.

Соответственно, включение в договоры бронирования пункта 6.6, позволяющего продавцу не возвращать покупателю сумму, внесенную в качестве обеспечительного платежа, в случае несостоявшейся основной сделки противоречит требованиям законодательства и ущемляет права потребителя, в связи с чем применению не подлежит как ничтожный.

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, заказчик вправе отказаться от исполнения договора до его фактического исполнения, в этом случае возмещению подлежат только понесенные исполнителем расходы, связанные с исполнением обязательств по договору.

Согласно материалам дела, 24.12.2021 ООО «Трансстройинвест» были реализованы на рынке недвижимости помещения №... и №... (л.д....); несение ответчиком каких-либо убытков, связанных с незаключением 10.08.2021 договоров купли-продажи данных объектов недвижимости, последним не доказано.

Оценив установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания виновности ФИО1 в незаключении договоров купли-продажи и возложении на неё санкций в виде удержания обеспечительных платежей.

С учетом изложенного, с ООО «Трансстройинвест» в пользу ФИО1 подлежат взысканию 2624336,41 рублей.

Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат.

Положения статей 13 и 15 Закона о защите прав потребителей определяют последствия нарушения прав потребителя в виде взыскания компенсации морального вреда и штрафа.

Как видно из материалов дела, ООО «Трансстройинвест» права истца по договорам бронирования объектов недвижимости не нарушались, фактически услуги по бронированию жилья ФИО1 оказаны, доказательств того, что незаключение договоров купли-продажи помещений явилось следствием исключительно действий ответчика истцом не представлено, а судом установлена причина несостоявшейся сделки – утрата обоюдного интереса сторон в таковой.

С четом изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Трансстройинвест» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трансстройинвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1, ..., сумму невозвращенных обеспечительных платежей по договорам бронирования от 28.05.2021 № ... и № ... в размере 2624336,41 (два миллиона шестьсот двадцать четыре тысячи триста тридцать шесть) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Трансстройинвест» о взыскании компенсации морального вреда и штрафа отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Усть-Вымский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

...

Председательствующий М.Н.Таскаева