Дело № 2а-421/2023

УИД 60RS0001-01-2022-010008-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2023 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Лепихиной М.Н.,

при секретаре Расшиваловой Я.К.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Псковской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица ФИО3,

заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными приостановление и отказ в государственной регистрации прав и обязании рассмотреть вопрос о государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с административным иском, дополненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными приостановление и отказ в государственной регистрации прав и обязании рассмотреть вопрос о государственной регистрации права.

В обоснование заявленных требований указано, что **.**..2022 ФИО5 и ФИО4 заключили договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером № и был направлен административному ответчику через МФЦ в г.Пскове для проведения обязательной регистрации права.

Однако **.**..2022 административным ответчиком было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с невозможностью такой регистрации до **.**..2022.

Согласно уведомлению от **.**..2022 административным ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации права по указанному заявлению.

По мнению административного ответчика, все сделки уступки, заключенные до **.**..2022, являются недействительными в соответствии со ст.383 ГК РФ, т.к. переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается.

В связи с чем ФИО5 с учетом дополнений административного иска просит суд признать незаконными приостановление государственной регистрации прав от **.**..2022 и отказ в государственной регистрации прав от **.**..2022, обязать административного ответчика рассмотреть вопрос о государственной регистрации права на основании договора от **.**..2022.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО4 и Комитет по управлению государственным имуществом.

В судебное заседание административный истец ФИО5 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, в обоснование привел доводы, изложенные в административном иске и дополнениях к нему.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Псковской области ФИО6 с уточненным административным иском не согласилась, указала, что административным ответчиком приняты законные и обоснованные решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации права. В обосновании привела доводы, изложенные в письменных возражениях. Указала, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером №, постановленном на кадастровый учет **.**..2018, имеющим следующие характеристики: категория земель – «земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», уточненная площадь – 2 315 кв.м, расположенном по <адрес>. **.**..2019 внесена запись №60:18:0111001:638-60/033/2019-2 о регистрации Договора аренды земельного участка от **.**..2019 №195-пск, согласно которому Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области предоставил данный земельный участок в аренду сроком на 20 лет М.В.К. в соответствии с подп.14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ во внеочередном порядке без проведения торгов в качестве меры социальной поддержки (далее – ЗК РФ). Поскольку такая мера социальной поддержки носит адресный характер, право аренды данного земельного участка непосредственно связано с личностью арендатора и не может быть уступлено в силу правого запрета, установленного ст.383 ГК РФ. Вместе с тем **.**..2019 в отношении <адрес> в ЕГРН внесена запись №60:18:0111001:638-60/037/2020-7 о регистрации права аренды М.Н.И. на основании Договора аренды от **.**..2019, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2019. Осуществление переуступки права аренды земельного участка по истечении месяца регистрации договора аренды свидетельствует о том, что у арендатора отсутствовали намерения реализовать права, предоставленные ему в качестве меры социальной поддержки. Указанные действия по переуступке направлены на приобретение права на земельный участок лицом, не имеющим права на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка без проведения торгов, в обход предусмотренной законом процедуры проведения торгов. **.**..2020 в ЕГРН внесена запись №60:18:0111001:638-60/033/2019-4 о регистрации права аренды ФИО4 на основании указанного договора аренды, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2019, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2020. Данные сделки уступки прав аренды от **.**..2019, от **.**..2020, заключенные с нарушение требований ст.383 ГК РФ, в илу статей 10 и 168 ГК РФ являются ничтожными с момента их совершения, вне зависимости от признания их таковыми судом. **.**..2022 ФИО5 обратился в Управление с заявлением №MFC-0230/2022-49742-1 об осуществлении государственной регистрации «договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка регистрационный № от **.**..2020» от **.**..2022. **.**..2022 по результатам проведенной правовой экспертизы представленных для целей государственной регистрации права документов государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в форме уведомления в связи с несоответствием договора уступки требованиям ст.383 ГК РФ, впоследствии в связи истечение срока приостановления регистрации **.**..2022 принято решение об отказе в государственной регистрации права. Указала, что при заключении договора по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (уступке прав требования по такому договору), будет нарушен принцип адресности и целевого характера предоставления предусмотренным законом гражданам и первоочередном порядке земельных участком для индивидуального жилищного строительства. В связи с чем просила отказать ФИО5 в удовлетворении административного иска.

Заинтересованное лицо ФИО4 полагал, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению государственным имуществом ФИО7 поддержала позицию административного ответчика, просила отказать в удовлетворении административного иска. Пояснила, что земельный участок был предоставлен М.В.К. на основании договора аренды от **.**..2019 во внеочередном порядке, без проведения торгов, как ветерану труда.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В соответствии с положениями ч.1 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч.2 ст.1 Закона №218-ФЗ).

В силу ч.3 ст.1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (ч.4 ст.1 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с ч.5 ст.1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч.2 ст.27 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с ч.12 ст.29 Закона №218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что на основании подп.14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) **.**..2019 между арендодателем Комитетом по управлению государственным имуществом и арендатором М.В.К. заключен договор №195-пск аренды сроком на 20 лет до **.**..2039 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2315 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства с годовым размером арендной платы 2 231, 08 руб., т.е. во внеочередном порядке без проведения торгов в качестве меры социальной поддержки, как ветерану труда.

В связи с чем **.**..2019 в ЕГРН внесена запись № о регистрации договора аренды земельного участка от **.**..2019 №195-пск.

**.**..2019 между М.В.К. и М.Н.И. заключен договор переуступки права аренды указанного выше земельного участка.

**.**..2019 в отношении <адрес> в ЕГРН внесена запись №60:18:0111001:638-60/037/2020-7 о регистрации права аренды М.Н.И. на основании договора аренды от **.**..2019, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2019.

**.**..2020 между М.Н.И. и ФИО4 заключен договор переуступки права аренды спорного земельного участка <адрес>

**.**..2020 в ЕГРН внесена запись №60:18:0111001:638-60/033/2019-4 о регистрации права аренды ФИО4 на основании договора аренды, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2019, договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2020.

**.**..2022 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка регистрационный № от **.**..2020.

В связи с чем **.**..2022 ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Псковской области с заявлением №MFC-0230/2022-49742-1 об осуществлении государственной регистрации указанного договора уступки от **.**..2022.

Однако **.**..2022 административным ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в форме уведомления на основании п.5, п.7 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ в связи с несоответствием договора уступки требованиям ст.383 ГК РФ

**.**..2022 в связи истечение срока приостановления государственной регистрации прав административным в соответствии со ст.27 Закона №218-ФЗ ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации права. При этом административным ответчиком в уведомлении указано, что согласно ст.383 ГК РФ переход к другому лицу, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается; по сведениям ЕГРН право аренды земельного участка предоставлено М.В.К. на основании подп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ в первоочередном порядке, без проведения торгов, на льготных условиях (с пониженным размером арендной платы), тем самым государство исполнило возложенные на него законом обязательства по реализации гарантированных мер социальной поддержки льготных категорий граждан, нуждающихся в ней, в потому право аренды непосредственно связано с личностью М.В.К. и не может быть уступлено в силу прямого запрета закона.

В соответствии со ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Согласно ст.382 право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п.2 ст.382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п.ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч.ч. 2, 4 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ч.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пунктам 2.8 и 2.9 договора аренды от 02.08.2019 №195-пск в случае переуступки прав и обязанностей по настоящему договору лицу, не имеющему право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами Псковской области, размер арендной платы устанавливается в соответствии с п.3 ст.1 Закона Псковской области от 08.04.2008 №756-оз «О порядке определения арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за пользование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области». Расчет арендной платы в случае, указанном в настоящем пункте, направляется Комитетов новому арендатору в семидневный срок с момента поступления сведений о государственно регистрации перехода прав и обязанностей по настоящему договору, в виде уведомления и является обязательным для исполнения новым арендатором; в случае переуступки прав и обязанностей по настоящему договору лицу, имеющему права на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами Псковской области, документы, подтверждающие отнесение к такой категории граждан, предоставляются в Комитет вместе с уведомлением о передаче прав и обязанностей по договору.

Согласно регистрационному делу **.**..2019 арендатор М.В.К. представила в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области уведомление о заключении **.**..2019 договора переуступки права аренды земельного участка от **.**..2019 №195-пск с М.Н.И.

Таким образом, учитывая, что обязанности арендатора устанавливаются соглашением сторон и требованиями закона, тогда как договор аренды от **.**..2019 не содержит запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды в порядке переуступки права третьему лицу, принимая во внимание, что положения законодательства, предоставляющего право отдельным категориям лиц на меры социальной поддержки в виде внеочередного представления земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов, не содержат норм определяющих такие права и обязанности, суд приходит к выводу, что передача арендатором земельного участка по договору уступки прав требования не противоречит условиям договора аренды земельного участка и положениям закона.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сделки переуступки прав аренды земельного участка <адрес> от **.**..2019, от **.**..2020, от **.**..2022 заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем оспариваемые истцом решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав от **.**..2022 и отказе в государственной регистрации прав от **.**..2022 нельзя признать законными.

В связи с чем заявленные административным истцом требования о признании незаконными приостановление государственной регистрации прав от **.**..2022 и отказ в государственной регистрации прав от **.**..2022, обязании Управление Росреестра по Псковской области рассмотреть вопрос о государственной регистрации права ФИО5 на основании договора уступки прав аренды земельного участка от **.**..2022, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО5 к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными приостановление и отказ в государственной регистрации прав и обязании рассмотреть вопрос о государственной регистрации права, - удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Псковской области о приостановлении государственной регистрации прав от **.**.2022 и отказе в государственной регистрации прав от **.**..2022.

Обязать Управление Росреестра по Псковской области рассмотреть вопрос о государственной регистрации прав ФИО5 на основании договора уступки прав аренды земельного участка от **.**.2022.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н.Лепихина

Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2023 года.