УИД 26RS0012-01-2025-002113-87
№ 2-1417/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<адрес> 15 сентября 2025 года
Ессентукский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Новиковой В.В.,
с участием
представителя истца ФИО2 – ФИО1, действующего на основании доверенности от 19.05.2025г.,
представителя ответчика ФИО9 - ФИО12, действующего на основании ордера № С 442812 от 27.06.2025г.,
при секретаре Шейрановой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование иска указано, что она является собственником 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 26:30:030109:299, общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56, на основании договора приватизации жилой площади от <дата> 4/9 доли в праве общей долевой собственности, договора купли-продажи от 01.04.2022г 1/9 доли в праве общей долевой собственности. Данный факт подтверждается Выпиской из ЕГРН, выданной МФЦ <адрес> от 23.05.2025г. До <дата>г. 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56 принадлежали ее родной сестер ФИО3 на основании решения Ессентукского городского суда от 08.04.2011г. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2012г. ФИО3, 10.03.2025г. без уведомления ее продала принадлежащую ей 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кВ.56, ФИО9 Ей стало об этом известно при получении выписки из ЕГРН, выданной МФЦ <адрес> от 23.05.2025г. Ее родной сестре ФИО3 был хорошо известен адрес ее проживания, а именно: <адрес>, кВ. 46, но никаких сообщений о предстоящей продаже 4/9 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру она не получала. Она как собственник 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 26:30:030109:299, общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56, имеет законное право требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежащих в настоящее время ответчику. Ее утверждение согласуется с разъяснениями высших судебных инстанций.
Просит перевести на нее права и обязанности покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *****, общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> внести запись о замене покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***** общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56, истцом.
В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО1 доводы иска поддержал в полном объеме.
Определением Ессентукского городского суда от <дата>г. по ходатайству представителя истца ФИО13 в качестве соответчика к участию в гражданском деле привлечена ФИО3, ранее она была привлечена судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО9 - ФИО12 не возражал против удовлетворения иска, пояснил, что с ФИО2 подлежит взысканию в пользу ответчика 17 500 рублей оплаченные ФИО10 за удостоверение нотариусом ФИО14 договора купли-продажи.
Представлена письменная позиция по иску, согласно которой из п.2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупкупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол ***** от <дата>г.) доведенных письмом Федеральной нотариальной палаты от <дата>г. *****: «В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества». Заблаговременно до продажи квартиры, еще в августе 2024 года продавец ФИО3 официально уведомила второго сособственника ФИО2 о продаже путем направления уведомления через нотариуса по <адрес>ному нотариальному округу ФИО14 В связи со спорными отношениями между сестрами-сособственниками долей и постоянными спорами они между собой не общались, где была зарегистрирована ФИО2она не знала и насколько ей было известно ФИО2 на тот момент проживала в спорной квартире и не впускала ее к себе. Данной квартирой постоянно пользовалась ФИО2, ключи от квартиры находились у нее и она не впускала туда ФИО3 В связи с этим уведомление было направлено по адресу квартиры по <адрес>. Он согласно договору купли-продажи от 06.03.2025г. оплатил стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 1 800 000 рублей, которые получены ФИО3, что подтверждается пунктами 4-7 договора. Истцу об этом хорошо известно, так как после приобретения они встречались и он сообщил за какую сумму приобрел квартиру, однако истец уклоняется от внесения данной суммы. Истец обязан выполнить требования закона о внесении суммы прежде чем рассматривать данный иск. При заключении договора он оплатил государственную пошлину нотариусу ФИО14 в размере 25 000 рублей, которая также подлежит возмещению.
В судебное заседание истец ФИО2, ответчик ФИО9, соответчик ФИО3, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, не явились, о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещены.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, ответчика, соответчика представителя третьего лица, в силу ст. 167 ГПК РФ.
Суд выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с договором приватизации от 03.12.1999г. Ессентукская городская администрация и ФИО4, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующая с согласия матери ФИО4, проживающие по адресу: <адрес> приобрели в совместную собственность занимаемую ими <адрес>, состоящую из 2 комнат, общей площадью 49,7 кв.м.
Согласно свидетельству о перемене имени, ФИО6 переменила фамилию на ФИО2.
Из договора купли-продажи от 01.04.2022г. следует, что ФИО7 продал ФИО2 1/9 долю квартиры с кадастровым номером 26:30:030109:299 общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.
В соответствии с Выпиской из ЕГРН, квартиры с кадастровым номером ***** по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО9 (4/9 доли в праве) и ФИО2 (1/9 доля в праве). Дата государственной регистрации права ФИО9 – 10.03.2025г.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.04.2012г. ФИО3, <дата> года рождения принадлежало 4/9 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес> на основании решения Ессентукского городского суда <адрес> от 08.04.2011г.
Из решения Ессентукского городского суда <адрес> от 08.04.2011г. следует, что исковые требования ФИО3 к ФИО8, ФИО6 об определении доли в праве общей совместной собственности, разделе наследственного имущества удовлетворены.
Определена доля наследодателя и произведен раздел наследственного имущества в виде 1/3 доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение – двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, в равных долях по 1/9 доле, между наследниками умершей ФИО4 – ФИО3, ФИО6, ФИО7. Определить доли в праве общей собственности ФИО3, ФИО6, ФИО8 на жилое помещение - двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, равной 4/9 доли за ФИО3, 4/9 доли за ФИО6, 1/9 доли за ФИО7.
В соответствии с договором купли-продажи от <дата>г. ФИО3 продала, а ФИО9 купил 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Согласно п.4 договора стороны оценили указанные в п.1 настоящего договора 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в 1 800 000 рублей.
В силу п.5 договора продавец продал, а покупатель купил отчуждаемые 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 800 000 рублей.
Из п.7 договора следует, что продавец получил от покупателя наличными денежные средства в размере 1 800 000 рублей в счет оплаты 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру до подписания настоящего договора.
В соответствии с п.44 договора, расходы по заключению настоящего договора оплачивает ФИО9.
За совершение нотариального действия уплачено 17 500 рублей.
Из копий документов, представленных по запросу суда нотариусом по Предгорному нотариальному округу СК ФИО14 усматривается, что в документах нотариуса имеется заявление ФИО3 заверенное нотариально и адресованное ФИО2, зарегистрированной по адресу: <адрес>, которым она довела до сведения ФИО2, что она продает принадлежащие ей 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 1 800 000 рублей. Если ФИО2 не осуществит права преимущественной покупки в течение месяца указанные 4/9 доли квартиры будут проданы другому лицу. Заявление датировано <дата>г.
В соответствии с сопроводительным письмом нотариуса ФИО14 ответ ФИО2 должен быть оформлен в нотариальном порядке и предоставлен ФИО14 не позднее 30 дней со дня вручения ей указанного заявления.
Из свидетельства о направлении документов от <дата>г. следует, что нотариус по просьбе ФИО3 направил по почте заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения ФИО2, зарегистрированной по адресу: <адрес> следующие документы: сопроводительное письмо от 21.08.2024г., заявление с предложением о покупке 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 1 800 000 рублей.
В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которое она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п.2 ст. 259.2 ГК РФ.
В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Из п.п. 65,66,67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.). В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например уведомление должника о переходе права ст.385 ГК РФ).
Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
В соответствии с ч.6 ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, а том числе в случае невозможности из передачи с указанием причин невозможности, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов – свидетельство о передаче документов.
Таким образом, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Согласно п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Суд оценивает доказательства, по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (статьи 55 и 67 ГПК РФ).
Из материалов дела усматривается, что ФИО2 не зарегистрирована по адресу: <адрес>, куда ФИО3 направляла заявление с предложением о преимущественном праве покупки доли в квартире, поскольку ФИО3 являлась собственником долей в вышеуказанной квартире и ей достоверно было известно о том, кто имеет регистрацию в принадлежащем ей недвижимом имуществе, то есть ФИО3 заведомом знала о том, что заявление с предложением о преимущественном праве покупки доли в квартире не будет вручено истцу ФИО2
Таким образом суд находит исковые требования ФИО2 обоснованными.
Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ *****, Пленума ВАС РФ от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с чеком от <дата>г. ФИО2 – истец внесла 1 800 000 рублей в рамках гражданского дела на счет УФК по СК (Управление Судебного департамента).
Согласно п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретеной доли.
Аналогичное содержится в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>
В соответствии со ст. 56 ч. 1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, оценивая представленные и исследованные доказательства в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению, на истца ФИО2, обладающую правом преимущественной покупки 4/9 доли квартиры по адресу: <адрес>, следует перевести права и обязанности покупателя по сделке - договору купли-продажи от <дата>, заключенному между ФИО3, именуемым "Продавец" с одной стороны и ФИО10, именуемым "Покупатель" с другой стороны, заменив права и обязанности покупателя ФИО9 на покупателя ФИО2.
При этом с истца ФИО2 в пользу ответчика ФИО9 подлежит взысканию уплаченная им (ФИО10) сумма в размере 1 800 000 рублей за 4/9 доли квартиры по адресу: <адрес>.
Сумма 1 800 000 рублей, внесена истцом ФИО2 на депозит Управления Судебного департамента в <адрес>, в счет подлежащей выплаты покупателю ФИО9 в возмещение понесенным им расходов при покупке 4/9 доли указанной квартиры по договору купле-продажи от <дата>г.
Вместе с тем, истцом на счет Управления Судебного департамента в <адрес> надлежало внести денежную сумму в размере 17 500 рублей в счет подлежащей выплаты покупателю ФИО9 за совершение нотариального действия, поскольку данная сумма оплачена нотариусу ФИО14 ответчиком ФИО10 за совершение им нотариального действия – заверение договора купли-продажи от <дата> - 17 500 рублей и также подлежит возмещению стороной истца ФИО2 во исполнение.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Однако истец указанное обязательство в данной части не исполнила.
При таких обстоятельствах в пользу ответчика ФИО9 с истца ФИО2 подлежит взысканию 17 500 рублей, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов (оплата услуг нотариуса).
Судебное решение является основанием для внесения соответствующие изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части замены покупателя ФИО9. на покупателя ФИО2, и регистрации перехода права собственности на покупателя ФИО2
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить.
Перевести на ФИО2, права и обязанности покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 26:30:030109:299, общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56.
Судебное решение является основанием для внесения соответствующие изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части замены покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *****, общей площадью 49,7 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кВ.56, с ФИО9 на ФИО11 (договор купли-продажи <адрес>0 от <дата>, заключенный между ФИО3 – продавец и ФИО10 - покупатель).
Обязать Управление Судебного департамента в <адрес> перечислить денежные средства в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, поступивших по платежному поручению ***** от <дата> во временное распоряжение Управления Судебного департамента в <адрес> на счет ФИО9 по реквизитам:
Номер счета:*****. Почтовый адрес доп.офиса: 357600, <адрес>А.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО9 17 500 рублей
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2025 года.
Судья В.В. Новикова