Решение по делу № 2-4119/2022 от 13.12.2022 | Октябрьский районный суд г. Мурманска (Мурманская область)

Дело №2-4119/2022

УИД 51RS0001-01-2022-005048-19

Изготовлено 13 декабря 2022 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 декабря 2022 года Октябрьский районный суд города Мурманска

в составе председательствующего судьи Матвеевой О.Н.,

при помощнике судьи Кондрашовой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрайонному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о пересмотре рыночной стоимости права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к МТУ Росимущество в Мурманской области и Республике Карелия о пересмотре рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что 05.02.2021 между ею и МТУ Росимущество в Мурманской области и Республике Карелия заключен договор № аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 1103 кв.м, №, площадью 1484 кв.м, расположенных по адресу <адрес>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «садовые и дачные дома», находящихся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды участков устанавливается с 06.11.2020 по 27.09.2059.

Согласно п. 3.1 Договора аренды величина годовой арендной платы за земельные участки установлена на основании отчета от 20.11.2020 № об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, утверждённой постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 и оставило сумму в размере <данные изъяты> рубля.

Не согласившись с размером арендной платы, истец обратилась в ООО Статистик групп» для определения рыночной стоимости права аренды на земельный участок. Согласно отчету № от 06.11.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1103 кв.м, на 49 лет составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 1 год составляет <данные изъяты>. Согласно отчету № от 06.11.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1484 кв.м, на 49 лет составляет № рублей, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 1 год составляет №.

Письмом от 28.05.2022 истец направил арендодателю письмо о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 05.02.2021 в части величины годовой арендной платы за земельные участки и установить ее в размере <данные изъяты>.

Согласно письму от 21.06.2022 исх. № МТУ Росимущество в Мурманской области и Республике Карелия сообщило истцу об отсутствии оснований для выполнения мероприятий согласно обращению.

Поскольку с предложенным ответчиком расчетом стоимости аренды земельного участка она не согласна, ссылаясь на нормы действующего законодательства, просит суд установить рыночную стоимость права аренды по состоянию на 06.11.2020: за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1103 кв.м, в размере <данные изъяты> рублей; за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1484 кв.м, в размере <данные изъяты> рублей.

До рассмотрения дела по существу истец исковые требования уточнила, в связи с полученным заключением судебной экспертизы, просит суд установить:

- рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: садовые и дачные дома, площадью 1103 кв. метров по состоянию на 06.11.2020 в размере: <данные изъяты> рубль на 49 лет, <данные изъяты> рублей на 39 лет;

- рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: садовые и дачные дома, площадью 1484 кв.м по состоянию на 06.11.2020 в размере: <данные изъяты> рублей на 49 лет, <данные изъяты> рублей на 39 лет.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть без своего участия, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, приводила доводы о том, что размер арендной платы для истца рассчитывается в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 20.11.2020 № 576/11-20, подготовленный по заданию ответчика. Вывод о невозможности использования результатов отчета об оценке от 20.11.2020 № 576/11-20, в качестве определения размера арендной может установить лишь отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, либо соответствующее решение суда. Между тем, истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих несоответствие отчета об оценке от 20.11.2020 № 576/11-20 требованиям Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки и как следствие невозможность его применения для установления размера арендной платы в договоре аренды земельного участка. Учитывая изложенное, просит в иске отказать в полном объеме.

В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 39.7 Земельного кодекса РФ плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемых цен. Из этого следует, что законодательное изменение формулы, по которой определяется размер арендной платы, влечет изменение регулируемой арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены и действуют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В пункте 6 данных Правил в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 01.03.2016, было предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А - С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 в пункт 6 Правил № 582 были внесены изменения, согласно которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с этим в подпункте «г» пункта 2 Правил № 582 указано, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что в собственности Российской Федерации находятся: земельный участок с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, адрес (местоположение): <адрес> с видом разрешенного использования: садовые и дачные дома, площадью 1103 кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, адрес (местоположение): <адрес> с видом разрешенного использования: садовые и дачные дома, площадью 1484 кв.м.

Федеральный земельный участок с кадастровым номером № и с кадастровым номером № образован в результате раздела игрального земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного в аренду дачному, некоммерческому партнерству «<данные изъяты>», на основании проекта межевания территории, одобренного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № внеочередного общего собрания членов ДНП «<данные изъяты>» и утвержденного постановлением администрации Кольского района от ДД.ММ.ГГГГ №.

05.02.2021 между ФИО1 и МТУ Росимущество в Мурманской области и Республике Карелия заключен договор № аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 1103 кв.м, №, площадью 1484 кв.м, расположенных по адресу <адрес>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «садовые и дачные дома», находящихся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды участков устанавливается с 06.11.2020 по 27.09.2059.

Не согласившись с размером арендной платы, истец обратилась в ООО Статистик групп» для определения рыночной стоимости права аренды на земельные участки.

Согласно отчету № № от 06.11.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1103 кв.м, на 49 лет составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 1 год. вставляет <данные изъяты>.

Согласно отчету № от 06.11.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1484 кв.м, на 49 лет составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 1 год составляет <данные изъяты>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что в связи с изменением установленного законодательством (Правилами № 582) порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежат изменению условия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 05.02.2021 в части, касающейся порядка определения и размера подлежащей внесению арендной платы.

В ходе рассмотрения дела для определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Профессиональная оценка».

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта №,

- рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 1103 кв.м (кадастровый номер №), адрес (местоположение): <адрес>, с видом разрешенного использования: «садовые и дачные дома»: до истечения срока действия аренды (с 06.11.2020 по 27.09.2059), округленно составляет <данные изъяты> рублей; до истечения срока действия аренды (с 06.11.2020 по 05.11.2069), округленно составляет <данные изъяты> рубль.

- рыночная стоимость права аренды земельного участка, площадью 1484 кв.м, (кадастровый номер №), адрес (местоположение): <адрес>, с видом разрешенного использования: «садовые и дачные дома»: до истечения срока действия аренды (с 06.11.2020 по 27.09.2059), округленно составляет <данные изъяты> рублей; до истечения срока действия аренды (с 06.11.2020 по 05.11.2069), округленно составляет <данные изъяты> рублей.

Суд, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, принимает в качестве допустимого доказательства вышеуказанное заключение эксперта ООО «Профессиональная оценка», поскольку заключение эксперта полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, оно не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством, оснований сомневаться в достоверности выводов указанного экспертного заключения суд не усматривает.

Не доверять выводам эксперта, предупрежденного об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установленной статьей 307 УК РФ, у суда оснований не имеется. Экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, и согласуется с другими имеющимися в деле доказательствами.

Ответчиком заключение эксперта в установленном порядке не оспорено, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

Руководствуясь положением статьи 66 Земельного кодекса РФ, Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531), суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и необходимости определения размера арендной платы за переданные в аренду земельные участки на основании рыночной стоимости права аренды на период, согласно п. 2.1 договора аренды Участка, с 06.11.2020.

При этом, суд учитывает, что в данном случае изменение размера арендной платы связано с изменением самой законодательно установленной методики ее определения: в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, внесшего изменения в Правила № 582, арендная плата подлежала определению не на основании рыночной стоимости земельного участка (из чего исходили стороны, устанавливая ранее действовавший размер арендной платы), а на основании рыночной стоимости права аренды этого участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-198 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Межрайонному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о пересмотре рыночной стоимости права аренды земельного участка - удовлетворить частично.

Установить рыночную стоимость права аренды:

- за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1103 кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, с видом разрешенного использования: «садовые и дачные дома», в размере 609.961 рубль 00 копеек;

- за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1484 кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, с видом разрешенного использования: «садовые и дачные дома» в размере 821.709 рублей 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: О.Н. Матвеева