Решение по делу № 2-1013/2023 от 09.08.2023

Дело № 2-1013/2023

УИД: 61RS0021-01-2023-001026-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2023 года г. Сальск Ростовской области

Сальский городской суд Ростовской области, в составе:

председательствующего судьи Поповой О.Г.,

при секретаре Кистеревой В.С.,

с участием ответчика, представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ОКТА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФСГРК и К Межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ОКТА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФСГРК и К Межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи, указывая на то, что 22 июня 2022 г. между ФИО1 (Далее - «Истец, Продавец») и Обществом с ограниченной ответственностью «ОКТА» (Далее - «Ответчик, Покупатель») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Далее - «Договор купли-продажи»).

Согласно условиям договора купли-продажи, продавец обязался передать в собственность покупателя имущество (далее по тексту - «Объекты», «Имущество»), указанное в п. 1.2 Договора, принадлежащее продавцу на праве собственности, а покупатель обязался выполнить все установленные настоящим договором условия и обязательства, уплатить за объекты цену, предусмотренную настоящим договором.

Свои обязательства продавец исполнила в полном объеме, объекты недвижимости переданы в собственность покупателя согласно передаточному акту, право собственности зарегистрировано за последним.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Одним из существенных условий Договора купли-продажи являлась цена Объектов недвижимости, её оплата.

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи, общая стоимость имущества составляет 15586000,00руб.

Также стороны в п. 2.2 Договора купли-продажи указали, что на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества оплата произведена полностью, претензий Стороны друг к другу претензий не имеют.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом часть 1 статьи 431 ГК РФ).

Однако, несмотря на гарантии и заверения ответчика, на которые истец полагался в рамках норм ст. 431,2 ГК РФ, ответчик до настоящего времени не оплатил стоимость переданного ему в собственность недвижимого имущества.

О ненадлежащем исполнении своих обязательств по оплате объектов недвижимости свидетельствует объемная переписка сторон, где ответчик признает, что плата по договору купли-продажи не произведена из-за финансовых трудностей.

Также, между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов от 27.06.2022г., согласно которому задолженность в пользу истца составляет 15586000,00руб., что является доказательством нарушения ответчиком существенных условий договора купли-продажи.

Нормами пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, установленный договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

30.06.2022г. истец обратилась к ответчику с требованием расторгнуть договор купли-продажи, приложив проект соглашения о расторжении договора купли-продажи от 30.06.2022г., требование было получено 30.06.2022г.

Однако, соглашение о расторжении договора купли-продажи от 30.06.2022г. со стороны ответчика подписано не было, представитель ответчика на регистрацию соглашения не являлся, что свидетельствует об отказе другой стороны расторгнуть договор купли-продажи и наличии оснований для обращения в суд.

04.04.2023г. истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой еще раз просила расторгнуть договор купли-продажи и направить представителя для регистрации соглашения, однако, требование осталось без удовлетворения, что послужило предъявлению настоящего иска.

22.05.2023г. в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области было подано совместное заявление о расторжении договора купли-продажи между истцом и ответчиком.

На данный момент, регистрация приостановлена, однако, устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации, не представляется возможным.

Регистрирующий орган указал, что невозможна регистрация такого соглашения по соглашению сторон, поскольку имеет место быть существенное нарушение покупателем своих обязательств по оплате договора, при этом, в договоре имеется оговорка о полной оплате товара.

Между тем, истец считает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Неполучение полной оплаты по договору купли-продажи является существенным нарушением договора и предполагает его расторжение на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г., заключенный между истцом и ответчиком;

Обязать ООО «ОКТА» вернуть ФИО1 переданное имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 г.;

Прекратить право собственности ООО «ОКТА» на следующие объекты недвижимости:

<адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимости:

<адрес>

Истец, ФИО1, о времени и месте судебного заседания извещена в порядке ст. 113 ГПК РФ (л.д.112), в судебное заседание не явилась, посредством заявления просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала (л.д.108).

Ответчик, ООО «ОКТА», о времени и месте судебного заседания подлежало извещению в порядке ст. 113 ГПК РФ (л.д.111), в судебное заседание представитель не явился, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя (л.д.110).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФСГРК и К Межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области, о времени и месте судебного заседания подлежало извещению в порядке ст. 113 ГПК РФ (л.д.113), в судебное заседание представитель не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма N 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

Судом установлено, что 22 июня 2022г. между ФИО1 (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ОКТА» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю следующее имущество:

<адрес>

В соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи, общая стоимость указанного имущества составила 15 586 000,00 руб.

В соответствии с п.2.2 Договора купли-продажи, на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества оплата произведена полностью, претензий стороны друг к другу не имеют (л.д.13).

Согласно Акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г. продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в соответствии с условиями договора купли-продажи от 22.06.2022г. Согласно п.2 Акта приема-передачи переход права собственности на объекты, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(л.д.13).

Согласно выпискам из ЕГРН, собственником указанного в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г. значится ООО «ОКТА» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г. и Акта приема-передачи к указанному договору (л.д.50-74).

Обращаясь с исковыми требованиями, истец указывает на то, что свои обязательства она исполнила в полном объеме, объекты недвижимости переданы в собственность покупателя согласно передаточному акту, право собственности зарегистрировано за последним. Однако оплата по договору купли-продажи от 22.06.2022г. ООО «ОКТА» не произведена.

В связи с невыполнением ООО «ОКТА» условий договора, истец 24.06.2022г. обратилась к ООО «ОКТА» произвести оплату по указанному договору (л.д.14).

Как следует из ответа ООО «ОКТА» от 27.06.2022г., в связи с тяжелой денежной ситуацией, образовавшуюся задолженность по договору купли продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г. ООО «ОКТА» обязался произвести в ближайшее время (л.д.15).

Как следует из материалов дела, в связи с неуплатой задолженности по договору купли продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г., 30.06.2022г. ФИО1 направила в адрес ООО «ОКТА» соглашение о расторжении договора купли-продажи от 22.06.2022г. (л.д.16, 17-20), а также направила и в адрес ФСГРКиК Межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области соглашение о расторжении договора купли-продажи от 22.06.2022г., что подтверждается Уведомлениями о приостановлении государственной регистрации права от 30.05.2023г. (л.д.22-48).

Как установлено судом, в качестве основания для расторжения договора и возврата недвижимого имущества истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя, что подтверждается актом сверки № от 27 июня 2022 года между ФИО1 и ООО «ОКТА» в лице генерального директора Эль ФИО2 (л.д.21), а также требованиями, направленными в адрес Общества с ограниченной ответственностью «ОКТА» о производстве оплаты (л.д.14-15,).

В подтверждение довода истицы о том, что ответчик факт оплаты в размере 15 586 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22 июня 2022 года не подтвердил. Таким образом, имеет место необоснованное длительное нарушение срока исполнения обязательств должником.

Истец не получила денежных средств по договору в существенном размере -15 586 000 рублей, в связи с чем, неисполнение обязательств на протяжении года, является существенным нарушением договора со стороны ответчика.

Кроме того, ответчиком, доказательств передачи истцу денежных средств по исполнение договора купли-продажи не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В статье 67 ГПК РФ закреплено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Принимая во внимание, что ответчиком факт оплаты в размере 15 586 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22 июня 2022 года не подтвержден, что является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи от 22 июня 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ОКТА», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФСГРК и К Межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г., заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ОКТА».

Обязать ООО «ОКТА» вернуть ФИО1 переданное имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 г.

Прекратить право собственности ООО «ОКТА» на следующие объекты недвижимости:

<адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимости:

<адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Г. Попова

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2023 года.