Решение по делу № 2А-34/2025 от 15.01.2025 - о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Дело № 2а-34/2025

УИД - 16RS0027-01-2024-000773-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2025 года п.г.т. Богатые Сабы

Сабинский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Галимзянова Н.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – ФИО2, административный ответчик) обратилась в суд с административным иском к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан (далее – административный ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи нежилого здания (бани) незавершенного строительством от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 является собственником нежилого здания (бани) незавершенного строительством площадью застройки 36 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и административным ответчиком был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, также договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды продлены до ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора аренды земельного участка истцом в ДД.ММ.ГГГГ года было начато строительство жилого дома. Объект незавершенного строительства находится на 2 этапе строительства и степень готовности составляет 45%. Все строительные работы были произведены с соблюдением всех строительных, санитарных, пожарных норм и правил, ни чьих прав нарушено при этом не было. За время эксплуатации со стороны соседей и эксплуатирующих организаций претензий не было, конфликтных ситуаций не возникало, архитектурный стиль улицы не нарушен, разрывы между строениями соблюдены, права соседей не нарушены. Угрозу безопасности и здоровью окружающих не представляет, не нарушает права и законные интересы других лиц.

ДД.ММ.ГГГГ истек срок договора аренды земельного участка и не был в последующем продлен, вместе с тем, какие-либо претензии к истцу по вопросу строительства жилого дома, прекращения и расторжения договора аренды со стороны органов власти и государственного контроля не предъявлялись. Споров о границах земельного участка не имеются, задолженности по арендной плате у истца нет.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан по поводу продления срока договоров аренды земельного участка, однако ему было отказано.

Несмотря на это, истец до сегодняшнего дня пользуется указанным земельным участком, ответчик против этого не возражает, не заявлял требований об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов и об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Полагая свои права нарушенными, просит суд признать незаконным отказ Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, также договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <адрес>, возложить обязанность на исполнительный комитет обязанность по предоставлению ему в аренду данных земельных участков.

Административный истец – ФИО2 в судебное заседание не явилась, поддержав заявленные требования, просила рассотреть дело без ее участия.

Представитель административного ответчика – Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан ФИО3 (по доверенности) представил отзыв по данному делу, в котором не возражал против исковых требований.

Заинтересованное лицо – Межмуниципальный отдел по Сабинскому и Тюлячинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо – Исполнительный комитет Кильдебякского сельского поселения Сабинского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени судебного заседания извещен.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно статье 226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств: соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с частью 2 статьи 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В частности, положениями статьи 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1);

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 4).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Такой правовой подход сформулирован в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023 год), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, с разрешенным использованием – приусадебный участок, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан было заключено дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, с разрешенным использованием – приусадебный участок, расположенного по адресу: <адрес>, установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан ФИО2 выдано уведомление на выдачу разрешения на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>

В период действия договора аренды ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> возведен незавершенный строительством объект, который планировался под использование в качестве индивидуального жилого дома, то есть начато освоение земельного участка в соответствии с его назначением в соответствии с положениями действующего земельного законодательства. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь застройки здания, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м., находится на 2 этапе строительства, степень готовности – 45%. Право собственности на объект незавершенного строительства в настоящее время за кем-либо не зарегистрировано, а согласно представленным административным истцом документам фактическим владельцем спорного строения является ФИО2

На данном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект незавершенного строительства - баня площадью застройки <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности ФИО2 на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 обратилась в Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи с наличием на земельных участках объекта незавершенного строительства.

Однако уполномоченный орган уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №/и отказал, сославшись на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, что земельный участок однократно был предоставлен для завершения строительства, поэтому продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не предоставляется возможным.

Разрешая данное дело в части требования о признании отказа административного ответчика незаконным, суд первой инстанции исходит из того, что отказ административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ №/и не соответствует нормам действующего законодательства и не содержит мотивированной оценки несоответствия испрашиваемых земельных участков требованиям, предъявляемым к предоставлению земельного участка на праве аренды.

Установлено, что административный истец обратился с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> в аренду, при этом было отказано в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. При этом заявление административного истца в части предоставления земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в аренду административным ответчиком по существу не оставлено без рассмотрения, без каких-либо оснований, по существу заявление административного истца в данной части не рассмотрел и фактических обстоятельств, из которых можно было бы судить о наличии или отсутствии основания для предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков или отказа в нем, в оспариваемом решении не привел.

При таких обстоятельствах, суд считает, что административный ответчик не рассмотрел заявление ФИО2 о предоставлении земельных участков по существу, при этом отказал формально, ссылаясь на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не предоставляется возможным.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что фактически административным ответчиком вопрос о предоставлении административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в аренду в установленном земельным законодательством порядке не разрешался.

На основании изложенного, оспариваемое решение Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан в предоставлении ФИО2 в аренду земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> без проведения торгов, изложенное в уведомлении №/и от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть признано законным и обоснованным, соответствующим требованиям приведенного законодательного регулирования спорных правоотношений.

Признавая оспариваемое решение административного ответчика №/и от ДД.ММ.ГГГГ незаконным суд полагает, что имеются основания только для частичного удовлетворения заявленных требований.

Суд не может согласиться с доводами административного истца в части избрания способа восстановления нарушенного права, путем возложения обязанности на административного ответчика по предоставлению в аренду земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, требования пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, и положения пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 КАС Российской Федерации и главы 24 АПК Российской Федерации", в соответствии с которыми суд при вынесении решения не вправе подменять органы государственной власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, суд полагает, что для устранения допущенного нарушения прав административного истца на административного ответчика следует возложить обязанность в течение месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>.

В силу вышеизложенных обстоятельств дела, в удовлетворении заявленного требования административного истца в части возложения обязанности на административного ответчика по предоставлению в аренду земельных участков надлежит отказать. При этом, следует исходить из того, что к моменту рассмотрения спора судом могут существовать иные основания для отказа в удовлетворении заявления о предоставлении в аренду земельных участков, которые могут учитываться при повторном рассмотрении соответствующим органом данного заявления.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия), в том числе должен содержаться срок устранения выявленных нарушений, а также необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

В силу части 1 статьи 122 КАС РФ, судебные штрафы налагаются судом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В этой связи, признав незаконным оспариваемое решение и возлагая обязанность на административного ответчика устранить допущенные нарушения, в резолютивной части решения следует дополнительно указать о необходимости сообщения о принятых мерах в адрес суда и административного истца, а также о том, что в соответствии со статьей 122 КАС РФ несообщение в суд о принятых мерах по устранению выявленных нарушений законности влечет наложение на виновных должностных лиц судебного штрафа и не освобождает от обязанности сообщения в суд о принятых мерах по устранению выявленных нарушений законности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175 – 178, 226 - 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, выраженный в письме №/и от ДД.ММ.ГГГГ.

Возложить на Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Сообщить Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан об исполнении настоящего решения и о принятых мерах в адрес ФИО2 и в адрес суда в течение месяца вступления настоящего решения суда в законную силу.

Несообщение в суд о принятых мерах влечет привлечение должностных лиц к ответственности в виде штрафа в порядке и размерах, установленных статьями 122 - 123 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не освобождает их от обязанности сообщения об исполнении решения суда.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Сабинский районный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.М. Галимзянов