УИД77RS0005-02-2022-011612-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-530/2023 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Акватория» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, штрафа, просит уменьшить цену по договору участия в долевом строительстве № AQT-10/2018-0019 от 29 октября 2018 г. в связи с изменением площади объекта строительства на сумма сумма, взыскать излишне уплаченную в счет договору участия в долевом строительстве в связи с изменением площади объекта строительства денежную сумму в указанном размере, компенсацию морального вреда в сумме сумма, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, мотивируя свои требования тем, что согласно произведенным замерам объекта долевого строительства, было выявлено, что его фактическая площадь составляет 51,4 кв.м., что на 2,07 кв.м, или на 3,9 % меньше, чем его общая приведенная проектная общая площадь, указанная в Приложении № 1 к Договору. Данное обстоятельство подтверждается обмерным планом БТИ. Поскольку возможность изменения цены в связи с отклонением фактической площади объекта долевого строительства от проектной предусмотрена Договором, Участник долевого строительства имеет право на возврат части цены договора в размере сумма

В судебное заседание истец ФИО1, не явился, о слушании дела извещен.

Представитель ответчика ООО «Акватория» по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, представил суду письменные возражения на исковое заявление, в которых просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что требования истца неправомерно основаны на обмерах, проведенных в квартире после завершения отделочных работ. При заключении договора участник долевого строительства был уведомлен о содержащемся в Договоре условии об изменении цены договора и в полном объеме согласился с таким условием и не выразил каких-либо сомнений относительно данного условия. Для целей определения окончательной цены договора в соответствии с пунктами 8.2, 8.3 и 8.4 Договора стороны согласовали определение разницы между фактической площадью без отделки и адрес без отделки. В пункте 3 Приложения № 2 к Договору (Описание отделки Объекта долевого строительства) участник долевого строительства выразил свое согласие с тем, что в результате отделки Объекта долевого строительства его фактическая площадь может измениться по сравнению с площадью, полученной в результате обмеров кадастровым инженером, и такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены Договора в большую или меньшую сторону. Соответственно, применение площади, полученной после отделки квартиры, к взаиморасчетам сторон по договору, является необоснованным, противоречит согласованным застройщиком и участником долевого строительства условиям договора и ущемляет права застройщика. Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план Квартиры, соответствующий требованиям Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и требованиями к подготовке технического плана, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь квартиры составила 53,3 кв.м; указанная площадь квартиры внесена в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии с абзацем первым пункта 8.2 Договора Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером общая приведенная адрес строительства (указанная по данным обмеров Кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной Проектной адрес строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, более чем на 2 % (два процента). В абзаце втором указанного пункта 8.2 Договора Стороны прямо согласовали, что во избежание сомнений, если Фактическая адрес строительства будет отличаться от адрес менее чем на 2 % (два процента), то Стороны взаиморасчеты не производят. Применительно к Квартире общая приведенная адрес строительства изменилась в сторону уменьшения на 0,20 кв.м, то есть на 0,37 %. Таким образом, в соответствии с условиями Договора стороны какие-либо взаиморасчеты на основании пунктов 8.3 и 8.4 договора не производят. В Передаточном акте от 14.06.2022 застройщик и участник долевого строительства зафиксировали фактическую площадь квартиры с учетом обмеров кадастрового инженера (пункт 1) и подтвердили, что окончательная стоимость квартиры, с учетом обмеров кадастрового инженера, составляет сумма; Участник долевого строительства выполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком по договору в полном объеме; взаиморасчеты стороны не производят.

Огласив исковое заявление, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими отклонению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 23.6 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 октября 2018 г. между ООО «Акватория» (Застройщик) и ООО КПФ «Лидер-Асв» был заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-10/2018-0019, согласно которого застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многофункциональный комплекс, в том числе Многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект долевого строительства Участникам долевого строительства, а Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома. Состав Объекта долевого строительства и его проектные технические характеристики согласованы Сторонами в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью Договора. Участники долевого строительства ознакомлены и согласны с тем, что окончательные характеристики Объекта долевого строительства, указываемые в документации Кадастрового инженера после ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в Приложении № 1 к Договору (п.п. 3.1, 3.2, 3.3)

Согласно Приложению № 1 к Договору, Объектом долевого строительства – является жилое помещение, расположенное в Многоквартирном жилом доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома, имеющее следующие проектные характеристики: Корпус: В1; Условный проектный номер: 78; Этаж: 8; Количество комнат: 2; Количество помещений вспомогательного использования: 4; адрес без учета площади лоджий/балконов/террас: 53,47 кв.м; адрес лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента): 0,00 кв.м; адрес (сумма пунктов (1.7) и (1.8)): 53,47 кв.м;

В соответствии с пунктом 3.4 Приложения № 1 к Договору, фактическая адрес строительства, а также другие технические характеристики уточняются по данным обмеров Кадастрового инженера и фиксируются Сторонами в Передаточном акте.

В пункте 1.13 Договора дано определение адрес объекта, которая означает общую адрес строительства, которая определяется по завершении строительства Многоквартирного жилого дома на основании обмеров, проведенных Кадастровым инженером в момент оформления Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома, до выполнения на Объекте отделочных работ.

Цена Договора по соглашению с Участником долевого строительства составляет сумма Цена Договора НДС не облагается и включает в себя все налоги, предусмотренные действующим Законодательством. Для целей

взаиморасчетов между Сторонами в порядке, установленном в пункте 8.3 настоящего Договора, стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет сумма Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером общая приведенная адрес строительства (указанная по данным обмеров Кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной Проектной адрес строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, более чем на 2 % (п.п. 8.1, 8.2)

27 октября 2020 г. между ООО КПФ «Лидер-АСВ» и ФИО1 было подписано соглашение об уступке прав требования по Договору, согласно которого цедент уступает Цессионарию, а Цессионарий принимает в полном объеме права требования, вытекающие из Договора, заключенного между Цедентом в качестве Участника долевого строительства и Обществом с ограниченной ответственностью «Акватория», в отношении следующего объекта долевого строительства, расположенного на земельном участке общей площадью 49 956 +/- 78 кв.м, кадастровый номер 77:09:0001004:70, в Многофункциональном комплексе с подземной автостоянкой по адресу: адрес: Корпус: В1; Условный проектный номер: 78; Этаж: 8; Количество комнат: 2; адрес без учета площади лоджий/балконов/террас: 53,47 кв.м; адрес лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента): 0,00 кв.м; адрес: 53,47 кв.адрес требования по Договору в отношении Квартиры уступаются Цедентом Цессионарию в полном объеме. Таким образом, Цессионарий приобретает право требования к застройщику о передаче Квартиры в собственность Цессионария (п.п. 1.1, 1.3)

В результате окончания строительства и производства обмеров Квартиры окончательная общая площадь Квартиры (без учета лоджий/балконов) была определена как 53,3 кв. м, что подтверждается Техническим планом и Экспликацией кадастрового инженера, выпиской из ЕГРН.

У суда не имеется оснований не доверять представленным стороной ответчика доказательствам, ввиду чего суд их находит достоверными и объективными, и считает возможным положить их в основу решения. Данные обстоятельства и доказательства со стороны ответчика не опровергнуты.

Доказательств, опровергающих доводы ответчика, стороной истца суду не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательственная деятельность в гражданском процессе в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ). В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

Технический план, Экспликация выполнены кадастровым инженером (уполномоченным лицом) в соответствии с требованиями действующего законодательства, до производства отделочных работ в Квартире.

Обмеры квартиры были произведены до отделки помещения, в соответствии с требованиями законодательства РФ, что обосновывается следующим.

Объект недвижимости, как вещь - объект гражданского права, участвующий в гражданском обороте, не подразумевает под собой производство внутренних отделочных работ, участвует в гражданском обороте независимо от выполнения внутренней отделки.

Площадь объекта подтверждается, в том числе сведениями Росреестра.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

Технический план создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию без проведения обмеров помещений невозможен, что подтверждается нормами п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, которыми определен порядок ввода объекта (дома) в эксплуатацию и обязательное предоставление технического плана (обмеров площадей помещений).

Тем самым, законодатель связывает производство обмеров помещения с вводом объекта в эксплуатацию (фактическим завершением строительства дома).

Судом также установлено, что отделочные работы в квартире, которые включают в себя: отделку стен, потолка, пола и др. выполнялись по желанию истца, согласованы с ним. От производства отделочных работ истец не отказался.

14 июня 2022 г. сторонами подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве № AQT-10/2018-0019 от 29 октября 2018 г., согласного которого застройщик передал, а Участник долевого строительства осмотрел и принял в собственность Объект долевого строительства (далее Квартира) с полностью выполненными отделочными работами, созданный Застройщиком в соответствии с условиями Договора, имеющий следующие характеристики: номер квартиры 95, этаж 8, общая площадь 53,3 кв.адрес долевого строительства после осмотра Квартиры, оборудования и коммуникаций, произведенного перед подписанием настоящего Акта, не имеет претензий к Застройщику по состоянию и качеству Квартиры и общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме, качеству выполненных в Квартире работ и установленного оборудования, результатам обмеров Квартиры, а также по срокам передачи Квартиры Застройщиком. Передаваемая Квартира соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При наличии недостатков, выявленных при осмотре Квартиры, Стороны составляют и подписывают дефектную ведомость, являющуюся с момента подписания приложением к настоящему Акту.

Уменьшение площади после отделки помещений не является основанием для производства повторных обмеров площади и уменьшения цены договора. адрес жилого помещения уменьшилась за счет внутренней отделки помещений, отделка была согласована сторонами, выполнена в соответствии с договором, претензий к ней истец не имел. Указанное уменьшение площади после отделки не может являться основанием для изменения цены договора. Законодатель связывает производство обмеров помещения с вводом объекта в эксплуатацию (фактическим завершением строительства дома).

Площадь Квартиры была определена кадастровым инженером на момент окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ и условиями Договора.

Согласно п. 5.4 Договора, участники долевого строительства уведомлены и согласны с тем, что определение Фактической адрес строительства будет осуществляться Кадастровым инженером на этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию и до наступления срока передачи согласно пункту 5.1 Договора; расхождение между адрес и Проектной адрес строительства в пределах 2 % (двух процентов) в большую или меньшую сторону, является допустимым и не может рассматриваться в качестве нарушения условия о характеристиках и качестве Объекта долевого строительства, а также в качестве основания для пересмотра Цены Договора.

В пункте 8.4 Договора стороны согласовали, что если адрес меньше чем адрес, Цена Договора уменьшается на сумму, рассчитываемую по формуле.

По условиям данных пунктов Договора, возврат или доплата производятся только в случае, если по окончанию строительства и производству обмеров будет установлено, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства изменилась в большую или меньшую сторону более чем на 2% по сравнению с общей проектной площадью (по данным кадастрового паспорта).

В соответствии с п. 1.6, 1.7, 1.8 Приложения № 1 к Договору и ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации, общая площадь объекта долевого строительства не включает в себя площадь лоджий/балконов/террас.

Таким образом, взаиморасчеты между сторонами производятся только при изменении общей площади квартиры. А так как по окончанию строительства общая площадь квартиры составила 53,3 кв. м, что подтверждается Выпиской из ЕГРН, то обязанности по доплате или возврату денежных средств у сторон не возникло.

В расчетах площади истец берет за основу площадь квартиры после выполнения на Объекте отделочных работ и сравнивает ее с площадью после выполнения на Объекте отделочных работ, что не соответствует условиям Договора.

При таких обстоятельствах, оценив доводы истца, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не было представлено доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры истцу не соответствовала фактической площади квартиры, а изменение площади квартиры после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика. Обмер квартиры был произведен кадастровым инженером, на основании которого квартира была поставлена на кадастровый учет, при этом площадь квартиры соответствует договору. Сведения о результатах обмера были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, достоверность сведений не оспорена и из ЕГРН сведения не исключены.

Таким образом, исковые требования как заявленные безосновательно подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес в течении одного месяца с даты составления решения суда в окончательной форме.

Судья Александрова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2023 года