Дело № 2-2321/2023
УИД 23RS0008-01-2023-003077-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 декабря 2023 года г. Белореченск
Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С., с участием:
представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречным искам – ФИО2,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5 – ФИО6,
при секретаре Суржа Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации МО Белореченский район к ФИО7, ФИО1, ФИО5, ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному иску ФИО5 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встречному иску ФИО3 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец по первоначальному иску просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО7; признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.09.2020 г., заключенное между ФИО7 и ФИО8; признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 30.03.2022 г. между ФИО8 и ФИО3; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка № от 27.12.2022 г., с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный между администрацией МО Белореченский район и ФИО3; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи недвижимости от 15.03.2023 г. земельного участка с кадастровым номером № и дома с кадастровым номером №, заключенный между ФИО3 и ФИО5; признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № вернуть земельный участок в первоначальное положение, существовавшее до межевания в тех же координатах и в той же площади, внести соответствующие изменения в ЕГРН; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив администрации МО Белореченский район земельные участки по акту приема-передачи; погасить запись о праве собственности земельных участков в Белореченском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В обоснование заявленных требований истец по первоначальному иску указал, что 16.10.2020 г. Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении Администрации муниципального образования Белореченский район «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. Решением Белореченского районного суда от 7 июля 2022 г. частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Белореченский район по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020 г. 22 сентября 2020 г. между ФИО7 и ФИО8 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.08.2020 г. №. То есть по истечении непродолжительного периода времени с момента приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, полученным без проведения торгов, ФИО7 отказался от права аренды на предоставленный ему земельный участок. 30 марта 2022 г. ФИО8 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды передала все права и обязанности в отношении указанного земельного участка ФИО3 13 декабря 2022 г. ФИО3 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости – жилым домом, площадью 83,9 кв.м., кадастровый №. На основании заявления земельный участок предоставлен в собственность ФИО3 по договору купли-продажи от 27.12.2022 г., заключённого между администрацией МО Белореченский район и ФИО3 Стоимость выкупа земельного участка установлена в размере 3 508 рублей 50 коп. При такой низкой выкупной стоимости, направленной на поддержание прав и законных интересов, лиц, имеющих намерение проживать построенном доме и приобрести права на земельный участок ФИО3, действуя умышленно, не имея цели проживания в домовладении, продала его ФИО5 Таким образом, в результате совершения незаконных действий и получения безвозмездно земельного участка с кадастровой стоимостью 125 650 руб., который обязан предоставляться путем проведения конкурентных процедур (торги) бюджету МО Белореченский район причинен материальный ущерб, нарушены публичные интересы неопределённого круга лиц. В соответствии с Выпиской ЕГРН, в настоящее время правообладателем земельного участка и жилого дома является ФИО5 ФИО7, являясь инвалидом 3 группы сроком до 01.10.2020 г. не имел реальных намерений исполнять обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка, использовать его для улучшения жилищных условий отдельной категории граждан и тем самым реализовывать свое право, предоставленное действующим законодательством. Целью заключения договора аренды являлось получение земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. При предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО7, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, не установлена. Учитывая изложенное, у лица отсутствовало право на первоочередное получение данного земельного участка в обход процедуры торгов. Наличие инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не является безусловным основанием для предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в порядке пдп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 5-12).
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 представил в суд отзыв на исковое заявление, датированное 05.09.2023 г., в котором просил в удовлетворении исковых требований администрации МО Белореченский район отказать в полном объеме, указав следующее (л.д. 69-76). Исковые требования не признает, считает их необоснованными, незаконными и нарушающими законные интересы ФИО3, поскольку при подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду в администрацию МО Белореченский район, в постановлении администрации МО Белореченский район «О предварительном согласовании предоставления ФИО7 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от 17.08.2020 г. не было указано о каких-либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов, касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. При заключении договоров, ФИО3 не была осведомлена о том, что ФИО7 либо ФИО8 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО Белореченский район с ФИО7 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков и должностных лиц администрации МО Белореченский район уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО3 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знала и не могла знать о предоставлении ФИО7 спорного земельного участка с нарушением закона. ФИО3 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком с 30.03.2022 г. На земельном участке с кадастровым номером № построила объект капитального строительства – жилой дом, площадью 121 кв.м., степень готовности 100%, на данный момент готовит все необходимые документы для регистрации его в органах Росреестра. Платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом были зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также администрация МО Белореченский район выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих и запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим заключением, означенные здания являются капитальными строениями, прочно связанным с землей, не могут быть отделены от основания и перенесены без нарушения общей жесткости конструкции объектов. Отделением жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилые дома, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и № создают угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Считает, что ФИО3 и ФИО5 являются добросовестными приобретателями, так как ФИО3 не знала и не могла знать о правомерности сделок, совершенных до нее, относительно данного имущества, на момент регистрации сделок в ЕГРН каких-либо ограничений не было, ФИО3 предприняла все действия разумной осторожности и осмотрительности для юридической чистоты данных сделок. Считает необходимым не признавать сделку по заключению договора аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., заключенного между администрацией МО Белореченский район и ФИО7, недействительной и не применять последствия недействительности сделки, так как это может нарушить ее законные права и интересы, а равно права и законные интересы ФИО5
Представитель ФИО5 – ФИО6 представил в суд возражение на исковое заявление, датированное 05.09.2023 г., в котором просил в удовлетворении исковых требований администрации МО Белореченский район отказать в полном объеме, указав следующее (л.д. 60-68). Исковые требования не признает, считает их необоснованными, незаконными и нарушающими законные интересы ФИО5, поскольку при подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду в администрацию МО Белореченский район, в постановлении администрации МО Белореченский район «О предварительном согласовании предоставления ФИО7 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от 17.08.2020 г. не было указано о каких-либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов, касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. При заключении договоров, ФИО5 не был осведомлен о том, что ФИО7, ФИО8 либо ФИО3 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО Белореченский район с ФИО7 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков и должностных лиц администрации МО Белореченский район уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО5 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знал и не мог знать о предоставлении ФИО7 спорного земельного участка с нарушением закона. ФИО5 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком с 07.03.2023 г., платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом были зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также администрация МО Белореченский район выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих и запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим заключением, жилой дом является капитальным строением, прочно связанным с землей, не может быть отделен от основания и перенесен без нарушения общей жесткости конструкции объекта. Отделением жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствует. Считает, что ФИО5 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями, так как ФИО5 не знал и не мог знать о правомерности совершенных сделок относительно данного имущества, на момент регистрации сделок в ЕГРН каких-либо ограничений не было, ФИО5 предпринял все действия разумной осторожности и осмотрительности для юридической чистоты данных сделок. Считает необходимым не признавать сделку по заключению договора аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., заключенного между администрацией МО Белореченский район и ФИО7, недействительной и не применять последствия недействительности сделки, так как это может нарушить его законные права и интересы, а равно права и законные интересы ФИО3
Представитель истца администрации МО Белореченский район представил в суд заявление об уточнении исковых требований, датированное 04.10.2023 г., указав следующее (л.д. 112-115). В рассматриваемом случае, спорная сделка является недействительной (ничтожной), как не соответствующая требованиям действующего законодательства и нарушающая публичные интересы, поскольку совершена с целью передачи в аренду публичного земельного участка, в обход установленных публичных процедур (торгов), при отсутствии нуждаемости, ФИО7. Поскольку договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, не повлекшей юридических последствий, у ответчиков не имелось законных оснований для заключения последующих сделок с земельным участком. Злоупотребляя правом и заключая сделку в нарушение установленных конкурсных процедур, ответчики не могли не знать, что ничтожная сделка, не порождает каких-либо обязательств. Передача имущества ФИО7 – ФИО8, ФИО8 – ФИО3, а в последствии продажа имущества ФИО5 при отсутствии вложений и приобретении земельного участка по безвозмездной сделке, отсутствие регистрации, нуждаемости и намерении улучшить жилищные условия, отсутствие осмотрительности и желание получить выгоду от перепродажи объектов недвижимости, является безусловным основанием истребования имущества в силу ст. 302 ГК РФ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу №33-8180/2016). Так, добросовестность приобретения недвижимости ФИО5 также сомнительна. В рассматриваемом случае ФИО5, с учетом сложившейся судебной практики, короткого периода владения имуществом ФИО3, приобретением земельного участка по безвозмездной сделке, нельзя признать добросовестным приобретателем. Более того, действия ФИО3 по возведению объекта недвижимости на земельном участке и регистрации права собственности следует расценивать, как направленное на создание формальных условий для возникновения права приобрести в собственность спорный земельный участок в обход законодательной процедуры по проведению торгов. В связи с чем, истец просит: признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 17.08.2020 г. № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.09.2020 г., заключенное между ФИО7 и ФИО8; признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.08.2020 г. №, заключенное 30.03.2022 г. между ФИО8 и ФИО3; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор №149 от 27.12.2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства между администрацией МО Белореченский район и ФИО3; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи недвижимости от 15.03.2023 г. между ФИО3 и ФИО5; признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вернуть земельный участок в первоначальное положение, существовавшее до межевания в тех же координатах и в той же площади, внести соответствующие изменения в ЕГРН; применить последствия недействительности ничтожной сделки; аннулировать регистрацию права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; аннулировать регистрацию права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; снять границы земельных участков с кадастровыми номерами № № с кадастрового учета; указать, что данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3 - ФИО4, представил в суд встречное исковое заявление, датированное 24.10.2023 г., в котором просит признать ФИО3 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО <адрес> к ответчикам ФИО7, ФИО8, ФИО5, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. В обоснование указал следующее (л.д. 124-132). 17.08.2020 г. между ФИО7 и администрацией МО Белореченский район заключен договор аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п. 7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с 17.08.2020 г. до 17.08.2040 г. При подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду, в Администрацию МО Белореченский район, в постановлении администрации МО Белореченский район «О предварительном согласовании предоставления ФИО7 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от 17.08.2020 г. не было указано о каких-либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. Согласно п. 4.3.18 договора аренды земельного участка Арендатор обязан в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом. 22.09.2020 г. ФИО7 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО8, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.09.2020 г. А также ФИО7 отправил в администрацию МО Белореченский район уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 27.10.2020 г. ФИО8 получила Постановление о присвоении земельному участку адреса №155 от 27.10.2020 г. Земельному участку был присвоен адрес: <адрес>. 27.11.2020 г. ФИО8 от администрации МО Белореченский район получено уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта №640 от 27.11.2020 г. 30.03.2022 г. ФИО8 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО3, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора. А также ФИО8 отправила в администрацию МО Белореченский район уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 22.08.2022 г. ФИО3, в соответствии с договором № от 19.08.2022 г., заключенного с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления. 24.10.2022 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. 26.10.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома №423. 21.11.2022 г. ФИО3 получила заключение от МУП «Архитектура и градостроительство МО Белореченский район» №575 от 21.11.2022 г. о выполнении мероприятий по локальной защите выстроенного объекта капитального строительства в виде гидроизоляции подземных частей здания. 22.11.2022 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. 22.11.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового № На данном земельном участке ФИО3 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 83,9 кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от 30.11.2022 г. 24.12.2022 г. между ФИО3 и ФИО5, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 83,9 кв.м. и занимаемый им земельный участок. 27.12.2022 г. на основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения №149 от 27.12.2022 г., заключенного между Администрацией МО Белореченский район и ФИО3 данный земельный участок передан в собственность за выкуп. На основании данного договора в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности. После чего данный земельный участок разделен ФИО3 на два участка по 500 кв.м. Вновь образованные земельные участки имеют следующие кадастровые номера: № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.) и № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.). 17.02.2023 г. ФИО3 получила Постановление о присвоении адресов земельным участкам с кадастровыми номерами № образованным путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. После чего данным земельным участкам присвоены адреса: <адрес> и <адрес>. 07.03.2023 г. между ФИО3 и ФИО5, заключен договор купли-продажи недвижимости от 07.03.2023 г., на основании которого ФИО5 стал собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м. и жилого дома, площадью 83,9 кв.м., по адресу: <адрес>. 23.03.2023 г. ФИО3 в соответствии с договором № от 12.03.2023 г., заключенного с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления на земельный участок с кадастровым номером №. 29.03.2023 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером №. 30.03.2023 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома №103. При заключении данных договоров ФИО3 не была осведомлена о том, что ФИО7 либо ФИО8 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО Белореченский район с ФИО7 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков или должностных лиц администрации МО Белореченский район уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО3 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знала и не могла знать о предоставлении ФИО7 спорного земельного участка в аренду с нарушением закона. ФИО3 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком с 30.03.2022 г. На участке с кадастровым номером № построла объект капитального строительства – жилой дом, площадью 121 кв.м., степень готовности 100%, на данный момент дом зарегистрирован в органах Росреестра. ФИО3 платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом были зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также, администрация МО Белореченский район выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих или запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим заключением, означенные здания являются капитальными строениями, прочно связанными с землей, не могут быть отделены от основания и перенесены без нарушения общей жесткости конструкции объектов. Отделение жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилые дома, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, создают угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности. ФИО3 считает себя добросовестным приобретателем по следующим основаниям: 1. Сделка по покупке данного земельного участка была возмездной. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения №149 от 27.12.2022 г., заключенного между администрацией МО Белореченский район и ФИО3, согласно которого цена сделки составила 3 508,50 руб., денежные средства продавцом были получены в полном объеме. 2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, спорный земельный участок поступил в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривается Администрацией МО Белореченский район. С момента совершения данной сделки на земельном участке построен и зарегистрирован жилой дом, ФИО3 оплачивает все арендные, налоговые и коммунальные платежи. 3. Добросовестность действий. На момент совершения сделки ФИО3 не знала и не могла знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества. На момент приобретения данного имущества ФИО3 были совершены все действия для установления юридической чистоты данной сделки. 4. Внесение записи о правах Покупателя в ЕГРН. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 2 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Сделки по спорному земельному участку прошли государственную регистрацию, с того момента ФИО3 является юридическим и фактическим собственником. 5. Выбытие спорного участка из владения и пользования Администрации МО Белореченский район. Согласно представленным документам Администрация МО Белореченский район добровольно передала спорный земельный участок и предоставила всю необходимую документацию для строительства и регистрации на нем жилого дома. Считает, что ФИО3, равно как и ФИО5 являются добросовестными приобретателями, так как ФИО3 не знала и не могла знать о правомерности ранее совершенных сделок относительно данного имущества, на момент регистрации сделок в ЕГРН каких-либо ограничений не было, ФИО3 предприняла все действия разумной осторожности и осмотрительности для юридической чистоты данных сделок. Считает необходимым не признавать сделку по заключению договора аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., заключенного между администрацией МО Белореченский район и ФИО7, недействительной и не применять последствия недействительности сделки, так как это может нарушить ее законные права и интересы, а равно права и законные интересы ФИО5
Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО5 – ФИО6 представил в суд встречное исковое заявление, датированное 30.10.2023 г., в котором просит признать ФИО5 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома с кадастровым номером №, площадью 83,9 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>; отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО Белореченский район к ответчикам ФИО7, ФИО8, ФИО5, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. В обоснование указал следующее (л.д. 142-152). 17.08.2020 г. между ФИО7 и администрацией МО Белореченский район заключен договор аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п. 7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с 17.08.2020 г. до 17.08.2040 г. При подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду в Администрацию МО Белореченский район, в постановлении администрации МО Белореченский район «О предварительном согласовании предоставления ФИО7 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от 17.08.2020 г. не было указано о каких-либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. Согласно п. 4.3.18 договора аренды земельного участка Арендатор обязан в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом. 22.09.2020 г. ФИО7 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО8, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.09.2020 г. 27.10.2020 г. ФИО8 получила Постановление о присвоении земельному участку адреса №155 от 27.10.2020 г. Земельному участку был присвоен адрес: <адрес>. 27.11.2020 г. ФИО8 от администрации МО Белореченский район получено уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта №640 от 27.11.2020 г. 30.03.2022 г. ФИО8 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО3, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора. А также ФИО8 отправила в администрацию МО Белореченский район уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 22.08.2022 г. ФИО3, в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления. 24.10.2022 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. 26.10.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома №423. 21.11.2022 г. ФИО3 получила заключение от МУП «Архитектура и градостроительство МО Белореченский район» №575 от 21.11.2022 г. о выполнении мероприятий по локальной защите выстроенного объекта капитального строительства в виде гидроизоляции подземных частей здания. 22.11.2022 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. 22.11.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового <адрес>. На данном земельном участке ФИО3 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 83,9 кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от 30.11.2022 г. 24.12.2022 г. между ФИО3 и ФИО5, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 83,9 кв.м. и занимаемый им земельный участок. 27.12.2022 г. на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения №149 от 27.12.2022 г., заключенного между Администрацией МО Белореченский район и ФИО3 данный земельный участок передан в собственность за выкуп. На основании данного договора в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности. После чего данный земельный участок разделен ФИО3 на два участка по 500 кв.м. Вновь образованные земельные участки имеют следующие кадастровые номера: № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.) и № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.). 17.02.2023 г. ФИО3 получила Постановление о присвоении адресов земельным участкам с № и №, образованным путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. После чего данным земельным участкам присвоены адреса: <адрес>. 07.03.2023 г. между ФИО3 и ФИО5, заключен договор купли-продажи недвижимости от 07.03.2023 г., на основании которого ФИО5 стал собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м. и жилого дома, площадью 83,9 кв.м., по адресу: <адрес>. 23.03.2023 г. ФИО3 в соответствии с договором № от 12.03.2023 г., заключенного с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления на земельный участок с кадастровым номером №. 29.03.2023 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером №. 30.03.2023 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового <адрес>. При заключении данных договоров ФИО5 не знал и не мог знать о том, что ФИО7, ФИО8 либо ФИО3 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО Белореченский район с ФИО7 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков или должностных лиц администрации МО Белореченский район уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН не зарегистрировано. ФИО5 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знал и не мог знать о предоставлении ФИО7 спорного земельного участка в аренду с нарушением закона. ФИО5, открыто и добросовестно владеет, и пользуется указанным земельным участком и жилым домом с 07.03.2023 г., платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также, администрация МО Белореченский район выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих или запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим планом жилой дом является капитальным строением, прочно связанным с землей, не может быть отделен от основания и перенесен без нарушения общей жесткости конструкции объектов. Факторы, указывающие, что жилые дома, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, создают угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности. ФИО5 действовал как добросовестный приобретатель по следующим основаниям: 1. Сделка по покупке данного земельного участка и жилого дома возмездная. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 07.03.2023 г., заключенным между ФИО3 и ФИО5, сумма по данному договору 2 500 000 руб., которые ФИО3 получила в полном объеме. 2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи недвижимости от 07.03.2023 г. спорный земельный участок поступил в полное исключительное распоряжение и владение ФИО5, что не оспаривается Администрацией МО Белореченский район. С момента совершения данной сделки им оплачиваются все арендные, налоговые и коммунальные платежи. Регистрация ФИО5 по месту жительства с 18.07.2023 г. по адресу местонахождения жилого дома, на земельном участке по адресу <адрес>. 3. Добросовестность действий. На момент совершения сделки ФИО5 не знал и не мог знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества. На момент приобретения данного имущества ФИО5 были совершены все действия для установления юридической чистоты данной сделки. Продавцом ФИО3 предоставлены выписки из ЕГРН. 4. Внесение записи о правах Покупателя в ЕГРН. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 2 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Сделки по спорному земельному участку прошли государственную регистрацию, с того момента я являюсь юридическим и фактическим собственником. 5. Выбытие спорного участка из владения и пользования Администрации МО Белореченский район. Согласно представленным документам Администрация МО Белореченский район добровольно передала спорный земельный участок и предоставила всю необходимую документацию для строительства и регистрации на нем жилого дома. Считает, что ФИО5 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями, так как ФИО5 не знал и не мог знать о правомерности ранее совершенных сделок относительно данного имущества, на момент регистрации сделок в ЕГРН каких-либо ограничений не было, ФИО5 предпринял все действия разумной осторожности и осмотрительности для юридической чистоты данных сделок. Считает необходимым не признавать сделку по заключению договора аренды земельного участка № от 17.08.2020 г., заключенного между администрацией МО Белореченский район и ФИО7, недействительной и не применять последствия недействительности сделки, так как это может нарушить его законные права и интересы, а равно права и законные интересы ФИО3
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречным искам – ФИО2 в судебном заседании пояснила, что первоначальный иск подан в защиту прав, свобод и законных интересов третьих лиц, начало исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление, срок исковой давности по оспариванию ничтожной сделки, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ не пропущен, так как его следует исчислять не с даты заключения спорного договора, а даты вынесения Решения Белореченского районного суда от 7 июля 2022 года, которым частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Белореченский район по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020 г. В связи с чем, просила первоначальный иск удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых заявлений отказать в полном объеме.
Ответчик по первоначальному иску ФИО7, будучи надлежащим образом, уведомленным о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился (л.д. 47, 160), однако представил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, с исковыми требованиями администрации МО Белореченский район не согласен, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме (л.д. 104).
Ответчик по первоначальному иску ФИО8, будучи надлежащим образом уведомленной о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась (л.д. 48, 159), однако представила в суд ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с исковыми требованиями администрации МО Белореченский район не согласна, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме (л.д. 108).
Ответчик по первоначальному иску ФИО3, будучи надлежащим образом уведомленной о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась (л.д. 49-50, 158), однако ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО Белореченский район в полном объеме, встречный иск ответчика по первоначальному иску ФИО3, в котором она просит признать её добросовестным приобретателем, удовлетворить в полном объеме.
Ответчик по первоначальному иску ФИО5, будучи надлежащим образом уведомленным о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился (л.д. 46), однако его представитель – ФИО6 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска администрации МО Белореченский район отказать, встречный иск ответчика по первоначальному иску ФИО5, в котором он просит признать его добросовестным приобретателем, удовлетворить.
Выслушав в судебном заседании участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает правильным в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные иски удовлетворить, по следующим основаниям.
Судом достоверно установлено, что 17.08.2020 года между ФИО7 и администрацией МО Белореченский район заключен договор аренды земельного участка № от 17.08.2020 года, в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п. 7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с 17.08.2020 года до 17.08.2040 г. (л.д. 16-22).
22.09.2020 года ФИО7 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО8, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.09.2020 г. (л.д. 15).
27.10.2020 г. ФИО8 получила Постановление о присвоении земельному участку адреса № от 27.10.2020 г. Земельному участку присвоен адрес<адрес>
27.11.2020 г. ФИО8 от администрации МО Белореченский район получено уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта № от 27.11.2020 г.
30.03.2022 г. ФИО8 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО3, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д. 23). Также ФИО8 отправила в администрацию МО Белореченский район уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 78).
22.08.2022 г. ФИО3, в соответствии с договором № от 19.08.2022 г., заключенного с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления (л.д. 79-82).
24.10.2022 г. ФИО3 подано в Администрацию МО Белореченский район уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке (л.д. 83-84).
26.10.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома № (л.д. 85).
21.11.2022 г. ФИО3 получила заключение от МУП «Архитектура и градостроительство МО Белореченский район» №575 от 21.11.2022 г. о выполнении мероприятий по локальной защите выстроенного объекта капитального строительства в виде гидроизоляции подземных частей здания (л.д. 86).
22.11.2022 г. ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома №л.д. 87-89).
На данном земельном участке ФИО3 построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 83.9 кв.м. с кадастровым номером №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от 30.11.2022 г. (л.д. 90).
24.12.2022 г. между ФИО3 и ФИО5, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 91-92).
27.12.2022 г. на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от 27.12.2022 г., заключенного между Администрацией МО Белореченский район и ФИО3 данный земельный участок передан в собственность за выкуп (л.д. 93-94).
Земельный участок разделен ФИО3 на два участка по 500 кв.м. Вновь образованные земельные участки имеют следующие кадастровые номера: № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.) и № (регистрационная запись № от 02.02.2023 г.) (л.д. 95-96).
17.02.2023 г. ФИО3 получила Постановление №84 от 17.02.2023 г. о присвоении адресов земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, образованным путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Земельным участкам присвоены адреса: <адрес> (л.д. 97).
07.03.2023 года между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимости, на основании которого ФИО5 стал собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м. и жилого дома, площадью 83,9 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 98).
23.03.2023 г. ФИО3 в соответствии с договором № от 12.03.2023 г., заключенного с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Белореченскому району, получила заключение о зоне подтопления на земельный участок с КД № (л.д. 99-100).
30.03.2023 года ФИО3 получила от Администрации МО Белореченский район уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома № (л.д. 100-103).
Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно п. 6 ст. 8.1. ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску иного лица, не являющегося собственником спорного имущества (имущественного права), о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.
При том, бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника (иного уполномоченного в силу закона лица), а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Из разъяснений в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г., следует, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.
В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. №540, вид разрешенного использования «ИЖС» предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений. Аналогичные правила установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. №П/0412.
Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в редакции на момент вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.
Данная норма, предоставляя инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, правил реализации данного права не устанавливает, действует в системной связи с иными нормами названного Федерального закона и нормами земельного законодательства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2021 г. №1249-О).
При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (пункт 5 части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в главе V.I Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. №1 установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.
Пунктом 17 постановления Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. №901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривалось, что инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.
Право инвалидов на обеспечение в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства является непосредственно действующим. Иных требований к составу документов, необходимых для реализации инвалидами права на получение земельных участков, кроме тех, которые обозначены в указанном выше акте Правительства Российской Федерации, федеральное законодательство не содержит. Передача Российской Федерацией своих полномочий по выплате названных мер социальной поддержки субъектам Российской Федерации в силу частей 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации, статьи 10 ЗК РФ не свидетельствует о правомерности установления иных, чем предусмотрено федеральным законодательством, условий их предоставления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Также суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).
По смыслу статьи 56 ГПК РФ, при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, в связи с чем, должно быть доказано, какие публичные интересы подлежат защите, либо должна быть предоставлена ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии со статьей 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права.
Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В пункте 37 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
В судебном заседании достоверно установлено, что на момент приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, а, также во время раздела земельного участка с кадастровым номером № на земельные участки с кадастровыми номерами № и № и продажи земельного участка ФИО5, никакими сведениями о спорности земельного участка ответчики по первоначальному иску в равной степени не обладали, и знать о них не могли. В ЕГРН по состоянию на момент совершения регистрационных действий и сделок отсутствовали записи о наличии правопритязаний на земельный участок с кадастровым номером № в виде ареста, залога, запрета на регистрационные действия и прочее, а иное не доказано.
Администрации МО Белореченский район, как уже установлено судом в рамках рассмотрения первоначального иска, было и должно было быть известно о том, что договор аренды от 17.08.2020 г. по основаниям п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поэтому Администрация МО Белореченский район начиная со стадии уступки права аренды 22.09.2020 г., на стадии оформления разрешительной документации на строительство жилого дома на данном земельном участке, а также на стадии предоставления в собственность земельного участка, имела возможность оспорить указанный договор, и отказать в оформлении разрешительной документации, в выкупе земельного участка, чего сделано не было.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт того, что ответчики по первоначальному иску, в равной мере, при заключении сделки о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, получению разрешительной документации и последующем строительстве жилого дома действовали открыто и добросовестно и объективно не могли знать о том, что земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору ФИО7 незаконно.
О возникновении спора о праве аренды на земельный участок ФИО5, ФИО3 узнали только после того, как получили судебные повестки по данному гражданскому делу.
Иные вышеизложенные доводы представителя администрации МО Белореченский район также не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на ошибочном и неправильном толковании норм законов, подлежащих применению, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела. При этом, вышеизложенные доводы представителя ФИО5 и представителя ФИО3, которые суд находит обоснованными и аргументированными, надлежащим образом опровергнуты не были.
Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский район к ФИО7, ФИО8, ФИО5, ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, следует отказать.
При данных обстоятельствах, с учетом отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, у суда имеются основания удовлетворить встречные исковые требования и признать ответчика по встречному иску ФИО3 добросовестным приобретателем прав на земельный участок, которая с согласия арендодателя, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, получала разрешительную документацию, выкупала земельный участок в собственность у администрации МО Белореченский район, построила на данном земельном участке жилой дом и зарегистрировала за собой право собственности на данный объект недвижимости.
В равной мере доводы суда применимы к ответчику по первоначальному иску истца по встречному иску ФИО5, встречные исковые требования которого суд считает обоснованными и признает ФИО5 добросовестным приобретателем земельного участка и расположенного жилого дома на нем.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский район к ФИО7, ФИО1, ФИО5, ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, отказать полностью.
Встречный иск ФИО5 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, удовлетворить полностью.
Признать ФИО5 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью: 500 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома с кадастровым номером №, площадью: 83,9 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>.
Встречный иск ФИО3 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, удовлетворить полностью.
Признать ФИО3 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №. площадью: 1000 кв. м., расположенного но адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 09.12.2023 года.
Судья Кириенко А.С.