РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2025 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи фио,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-394/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-015263-27) по иску Шеенок фио к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» о признании отчета недействительным, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
фио обратился в суд с иском к ППК «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности» о признании отчета недействительным, взыскании денежных средств.
В обоснование исковых требований указано, что ООО СК «Зодчий» осуществлялось строительство многоквартирного дома № 3 по адрес в адрес. Строительство однокомнатной квартиры № 161, общей площадью 36,84 кв.м, а также трехкомнатной квартиры № 162, общей площадью 67,75 кв.м, в указанном многоквартирном доме изначально осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве № б/н от 28.11.2017, заключенного между ООО СК «Зодчий» и ООО «Технология строительства». В дальнейшем права требования указанных квартир перешли от ООО «Технология строительства» к фио на основании договора уступки прав требования № 55-09/18 от 19.01.2018 (в отношении квартиры № 161), договора уступки прав требования № 55-10/18 от 19.01.2018 (в отношении квартиры № 162), а затем от фио к Шеенок фио на основании договора уступки прав требования б/н от 29.11.2018. Решением Арбитражного суда адрес от 04.05.2021 ООО СК «Зодчий» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Требования истца были включены в реестр требований участников строительства, формируемый Фондом развития территорий. Ответчиком ППК «Фонд развития территорий» было принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения истцу за две квартиры 10.03.2022 были выплачены денежные средства в сумме сумма. Однако истец считает, что отчет оценщика, на основании которого было выплачено возмещение, является недействительным, поскольку стоимость квартир значительно снижена, что послужило основанием для обращения в суд.
В судебном заседании 11.03.2025 была произведена замена стороны ответчика ООО «Центр независимой экспертизы собственности» на ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг».
В этой связи истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать недействительным отчет об оценке № 162-ФЗП/21 от 25.10.2021, подготовленный ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» по заказу ППК «Фонд развития территорий» об определении рыночной стоимости имущественных прав требования квартир № 161 и № 162 (в доме по строительному адресу: адрес), принадлежавших фио; взыскать с ППК «Фонд развития территорий» в пользу истца остаток суммы возмещения, предусмотренного ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, в размере сумма, в отношении следующих объектов строительства: квартиры № 161, расположенной строительному адресу: адрес, рыночной стоимостью сумма; квартиры № 162, расположенной строительному адресу: адрес, рыночной стоимостью сумма
Истец фио в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» по доверенности фио в судебное заседание явился, представил возражения на иск, согласно которым предметом спора по настоящему делу являлась достоверность величины стоимости объектов долевого строительства, определенной ППК «Фонд развития территорий» на основании отчета оценщика, отчет оценки в данном случае является доказательством по делу и предметом оценки суда, по своему содержанию представляет собой документ, фиксирующий результаты исследования, подлежит совокупной оценке наряду с другими доказательствами по делу, в том числе судебной экспертизой, по правилам главы 6 ГПК РФ, которая не может быть преодолена путем его отдельного оспаривания по делу в рамках другого дела.
Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, ранее направил возражения на иск, согласно которым результаты судебной экспертизы фактически подтверждают достоверность отчета Фонда, так как расхождения являются незначительными, в размере стоимости одного квадратного метра составляют менее 1%, что является допустимой погрешностью, в связи с чем требования истца удовлетворению не подлежат.
Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее также - Федеральный закон от 29 июля 2017 г. №218-ФЗ) Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Частью 1 статьи 3 названого Федерального закона установлено, что к целям деятельности Фонда относятся: содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 07 октября 2017 г. № 1233.
В соответствии с пунктом 8 Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства (далее - Методика).
В соответствии с пунктом 2 Методики выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 3 Методики при определении размера подлежащего выплате возмещения учитывается, что рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства". При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.
Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ООО СК «Зодчий» осуществлялось строительство многоквартирного дома № 3 по адрес в адрес.
Строительство однокомнатной квартиры № 161, общей площадью 36,84 кв.м, а также трехкомнатной квартиры № 162, общей площадью 67,75 кв.м, в указанном многоквартирном доме изначально осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве № б/н от 28.11.2017, заключенного между ООО СК «Зодчий» и ООО «Технология строительства».
На основании договора уступки прав требования № 55-09/18 от 19.01.2018 права требования квартиры № 161 перешли от ООО «Технология строительства» к фио.
На основании договора уступки прав требования № 55-10/18 от 19.01.2018 права требования квартиры № 162 перешли от ООО «Технология строительства» к фио.
На основании договора уступки прав требования б/н от 29.11.2018 права требования в отношении квартир № 161 и № 162 перешли от фио к Шеенок фио
Застройщик ООО СК «Зодчий» решением Арбитражного суда адрес от 04 мая 2021 г. по делу № А33-8211/2020 было признано несостоятельны (банкротом).
Согласно уведомлениям конкурсного управляющего ООО СК «Зодчий» от 30.06.2021, требования фио включены в реестр требований участников строительства требования о передаче жилых помещений № 161 и № 162 многоквартирного жилого дома № 3 со встроено-пристроенными выставочными помещениями и инженерным обеспечением по адрес в адрес (ЖК «Янтарный»).
Ответчиком ППК «Фонд развития территорий» было принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения.
В соответствии с отчетом об оценке № 162-ФЗП/21 от 25.10.2021, подготовленным ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», стоимость однокомнатной квартиры № 161, общей площадью 36,84 кв.м определена в размере сумма (стоимость 1 кв.м – сумма), стоимость трехкомнатной квартиры № 162, общей площадью 67,75 кв.м определена в размере сумма (стоимость 1 кв.м – сумма).
10.03.2022 ответчиком ППК «Фонд развития территорий» произведена выплата возмещения фио в размере сумма.
Истец, обращаясь в суд с иском, оспаривал выводы отчета об оценке № 162-ФЗП/21 от 25.10.2021, ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением Лефортовского районного суда адрес от 11 марта 2025 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЭКС».
Согласно заключению эксперта от 03.06.2025, подготовленному АНО «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЭКС», рыночная стоимость равнозначному жилому помещению однокомнатной квартиры № 161, расположенной по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, кв. 161 (строительный адрес), подлежащего передаче гражданину-участнику строительства, по состоянию на 23 октября 2021 года (дата определения стоимости по отчету ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» № 162-ФЗП/21) составляет сумма, рыночная стоимость 1 кв.м – сумма
Рыночная стоимость равнозначному жилому помещению однокомнатной квартиры № 161, расположенной по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, кв. 161 (строительный адрес), подлежащего передаче гражданину-участнику строительства, по состоянию на 10 марта 2022 года (дата выплаты возмещения истцу), составляет сумма, рыночная стоимость 1 кв.м. – сумма
Рыночная стоимость равнозначному жилому помещению однокомнатной квартиры № 162, расположенной по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, кв. 162 (строительный адрес), подлежащего передаче гражданину-участнику строительства, по состоянию на 23 октября 2021 года (дата определения стоимости по отчету ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» № 162-ФЗП/21) составляет сумма, рыночная стоимость 1 кв.м – сумма
Рыночная стоимость равнозначному жилому помещению однокомнатной квартиры № 162, расположенной по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, кв. 162 (строительный адрес), подлежащего передаче гражданину-участнику строительства, по состоянию на 10 марта 2022 года (дата выплаты возмещения истцу) составляет сумма, рыночная стоимость 1 кв.м – сумма
Оценивая представленное заключение экспертов АНО «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЭКС» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил эксперту материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, и при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.
При определении размера подлежащих выплате истцу компенсаций суд исходит из стоимости одного квадратного метра квартир, определенной по состоянию на 23 октября 2021 года, поскольку установление Фондом стоимости указанного помещения на указанную дату соответствует требованиям, предъявляемым ч. 2 ст. 13 Федерального закона N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий", согласно которым рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения.
При этом судом отклоняются доводы истца о необходимости принятия результатов судебной экспертизы без примененного коэффициента корректировки на степень незавершенности здания. Указанные доводы не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется п. 3 Приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений». При этом при определении размера возмещения в соответствии с п. 3 Приложения к Правилам учитывается, в частности, что объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Исходя из вышеизложенного, суд полагает возможным взыскать с ответчика ППК «Фонд развития территорий» в пользу истца фио недоплаченную компенсацию, предусмотренную ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, за однокомнатную квартиру № 161, расположенную по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, в размере сумма; за трехкомнатную квартиру № 162, расположенную по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, в размере сумма.
При этом требования истца в части признания недействительным отчета ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» № 162-ФЗП/21 от 25.10.2021 г. суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку разница в стоимости 1 кв.м квартир истца, определенной отчетом и судебной экспертизой, на дату составления оценки составляет менее 1,1%, Методике расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства и положениям ФЗ от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" отчет не противоречит, технические несоответствия отчета Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки на суть его выводов о стоимости квартиры истца не повлияли.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Шеенок фио к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» о признании отчета недействительным, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) в пользу Шеенок фио (паспортные данные......) недоплаченную компенсацию за однокомнатную квартиру № 161, расположенную по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, в размере сумма; за трехкомнатную квартиру № 162, расположенную по адресу: адрес, блок-секц. 1-2; 2-3; 4-5; 5-6, в размере сумма.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
фио ФИО1
Мотивированное решение суда составлено 21 января 2026 года
фио ФИО1