Решение по делу № 3А-95/2022 от 08.09.2022 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-95/2022

УИД: 39ОS0000-01-2022-000032-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 сентября 2022 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Гиперион» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Гиперион» обратилось с административным иском в суд, указав, что является арендатором земельного участка №, расположенного по адресу: , площадью 20000 кв.м. на основании договора аренды земельного участка №477 от 21 ноября 2019 года. Кадастровая стоимость этого земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5185400 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого земельного участка. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному оценщиком М, рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 20 декабря 2021 года составляет 2212000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этого участка. Решением ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№ от 20 января 2021 года в удовлетворении заявления было отказано. Просит признать недействующим и отменить решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» № от 20 января 2021 года и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере № его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года.

Представитель административного истца ООО «Гиперион» ФИО1 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам. Заявил ходатайство о признании заключения эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ МЮ РФ № от 8 июля 2022 года недопустимым доказательством. Полагает, что эксперт А К.Е. не вправе был провести назначенную экспертизу, так как не имеет квалификационного аттестата по направлению «оценка недвижимости», о чем указано в ст. 17.1 Федерального закона №135-ФЗ. Выводы о несоответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ законодательству об оценочной деятельности не соответствуют действительности. Анализируя экономические показатели, эксперт посчитал, что они применены к вопросу о применении корректировки на дату предложения, тогда как оценщиком данные показатели были использованы лишь для определения активности рынка. На стр. 22 отчета об оценке эксперт использовал корректировку в столбце I, а оценщик – в столбце II. Объект оценки, расположенный на удалении 15 от г. Калининграда, не может быть отнесен к ближайшим окрестностям областного центра. Принятые за основу оценщиком аналоги входят во временной диапазон, указанный экспертом в своей таблице, необходимость применения корректировки отсутствует. При определении рыночной стоимости эксперт неправомерно использовал объявления о продаже объектов-аналогов, выставленных позже даты оценки, не провел анализ рынка, ценообразующих факторов, использовал аналоги из другого сегмента рынка – склады/для размещения складских помещений. Эксперт пришел к необоснованному выводу о том, что объект оценки относится к неактивному рынку. При окончательном расчете эксперт исходил из того, что показатели не должны отличаться от средневзвешенного значения более чем на 30%, что не обосновано методически.

Административные ответчики ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица Администрация Гурьевского муниципального округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Росреестра по Калининградской области, Министерство экономического развития, промышленности и торговли по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежит применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Гиперион» является арендатором земельного участка № расположенного по адресу: , №1, площадью 20000 кв.м., на основании договора аренды земельного участка №477 от 21 ноября 2019 года.

Кадастровая стоимость этого земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 5185400 рублей постановлением Правительства Калининградской области №788 от 22 ноября 2019 года.

По инициативе ООО «Гиперион» была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка №. Согласно отчету об оценке № от 20 декабря 2021 года, изготовленному оценщиком М А.В., рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 20 декабря 2021 года составляет 2212000 рублей.

ООО «Гиперион» 24 декабря 2021 года обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке №№ от 20 декабря 2021 года.

Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№ОРС-39/2021/000152 в удовлетворении заявления было отказано. Такое решение обосновано тем, что в отчете не выполнены требования п. 5 ФСО №3. В рамках сравнительного подхода к объекту-аналогу №2 приложен скрин-шот объявления, текст которого не соответствует фотоснимку. Определенный оценщиком УПКС по аналогу №2 существенно ниже среднерыночных значений. При определении корректировок на местоположение не описаны критерии их применения. Так, к аналогу №4 применена корректировка 0,6. Фактически он расположен на окраине . К объекту-аналогу №3, расположенному в , корректировка не применена.

Заключением эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ МЮ РФ № от 8 июля 2022 года установлено, что в отчете об оценке № от 20 декабря 2021 года, изготовленном оценщиком М А.В., допущены нарушения, которые повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость земельного участка № на дату 20 декабря 2021 года составляет 5740000 рублей.

Согласно заключению, при оценке правильности отчета №3-039-2021 эксперт обращает внимание на то, что разница в дате предложения о продаже объектов-аналогов №3 и №4 составляет более 12 месяцев, необоснованно применена корректировка на местоположение аналога №.

Допрошенный в судебном заседании эксперт А К.Е. пояснил, что имеет профессиональную подготовку в сфере исследования строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью определения их стоимости, что позволяет выполнять оценку стоимости земельных участков. Дата продаж объектов-аналогов не отличаются более чем на 4 месяца от даты оценки. Объект исследования находится на землях населенных пунктов, средний срок экспозиции данных земельных участков составляет 5 месяцев. Объекты-аналоги сопоставимы по своему назначению с исследуемым объектом, относятся к одному сегменту рынка – земельные участки под индустриальную застройку. Сопоставимые по всем факторам с объектом исследования аналоги найти невозможно, поэтому были отобраны наиболее подходящие. Рынок является неактивным, так как было установлено только 4 предложения о продаже объектов со схожими характеристиками. Обоснование приведено на стр. 23 заключения. Количество предложений ограничено, имеет место большой разброс цен, есть объекты, которые не пользуются спросом. Корректировка на торг применялась в соответствии со справочником Лейфера для неактивного рынка. Применена корректировка на площадь аналогов также на основании сборников и методических рекомендаций. Объект оценки расположен в ближайших окрестностях областного центра, как и два объекта-аналога.

Судебная экспертиза проведена в государственном экспертном учреждении, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Отводов эксперту не заявлено. С учетом данных экспертом показаний суд приходит к выводу о том, что заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам. В частности, экспертом указаны конкретные обстоятельства, которые существенно исказили результат оценки, как изложено выше. В свою очередь, стороной административного истца не приведено достаточных оснований, позволяющих признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах суд кладет в основу решения заключение эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ МЮ РФ № от 8 июля 2022 года. Поскольку отчет об оценке №№ от 20 декабря 2021 года, изготовленный оценщиком М А.В., содержит недостатки, влияющие на правильность его выводов, в том числе, на которые ссылается ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в своем решении, оснований для признания необоснованным и отмене №ОРС-39/2021/000152 от 20 января 2022 года не имеется. Определенная заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка № на дату 20 декабря 2021 года превышает его действующую кадастровую стоимость, в связи с чем установление ее в качестве кадастровой стоимости на эту же дату противоречит интересам административного истца.

Ввиду изложенного в удовлетворении административного иска ООО «Гиперион» следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Гиперион» о признании незаконным и отмене решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№ от 20 января 2022 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка №, расположенного по адресу: , №1, площадью 20000 кв.м. на дату 20 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2022 года.

Судья Д.В. Шубин