Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Кондратенко Е.В.,

при секретаре Курдюмовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Авто-Трейдинг» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Авто-Трейдинг» (далее – ООО «Фирма «Авто-Трейдинг») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Фирма «Авто-Трейдинг» является собственником нежилых помещений общей площадью 781, 10 кв.м., находящихся в двухэтажной (Литера Л1) и одноэтажной (Литера Л2) пристройках по адресу: <...>.

При этом названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером № <...> площадью 4860 кв. м., находящемся в пользовании у ООО «Фирма «Авто - Трейдинг» на основании договора аренды № ДГУ/12-2891-С-13 от 16 ноября 2012 года, заключенного с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области сроком на 49 лет (том 3 л.д. 65-68).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года, составила <...> (том 3 л.д. 63).

2 августа 2021 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, в размере № <...> (том 2 л.д. 2-238, том 3 л.д.8).

1 сентября 2021 года бюджетным учреждением Омской области было принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости (том 3 оборот л.д. 11-14).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца как арендатора земельного участка, общество просило признать незаконным принятое бюджетным учреждением решение об отказе и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> (том 1 л.д. 5-8).

В ходе рассмотрения административного дела административный истец уточнил заявленные требования. Просил признать незаконным и отменить решение бюджетного учреждения № <...> от 1 сентября 2021 года и установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...>.

10 февраля 2022 года определением судьи Омского областного суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (том 3 л.д. 150-152).

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержала (том 1 л.д. 5-8, том 4 л.д. 68, 76).

Представитель Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» ФИО3 в судебном заседании заявленные административным истцом требования не признал в полном объеме и просил отказать в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях (том 3 л.д. 4-7). Кроме того, представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка (том 4 л.д. 58-61).

Представитель Администрации города Омска ФИО4 полагал необоснованными требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения, поскольку экспертом установлено наличие в отчете об оценке нарушений законодательства и нарушений, указанных бюджетным учреждением. Не возражал против удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 3 л.д. 125).

Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, которая определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 1 л.д. 21-26).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 02 августа 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 3 л.д. 8, 10). К заявлению приложен отчет об оценке № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года (том 2 л.д.2-238).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № <...> от 1 сентября 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (том 3 оборот л.д.11-14).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1

Определением Омского областного суда от 17 февраля 2022 года по ходатайству Администрации города Омска по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 3 л.д.174-178).

Согласно заключению № 1035/2-4 от 1 июля 2022 года, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5, отчет № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, не соответствует федеральному законодательству в сфере оценочной деятельности в части нарушений пункта 22 б) ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ; замечания, указанные в решений бюджетного учреждения Омской области от 27 августа 2021 года подтверждаются частично, в части замечания № 5, 7 (том 3 л.д. 192-208).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Заключение судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда также не имеется.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют. Поскольку представленный отчет об оценке № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «Фирма «Авто-Трейдинг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 2344/2-4 от 26 сентября 2022 года, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 7 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 3 л.д. 222-225).

Согласно заключению № 2344/2-4 от 26 сентября 2022 года, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> (том 4 л.д. 6-43).

Проанализировав заключение эксперта с учетом возражений административного ответчика (том 4 л.д. 58-61) и письменных доводов эксперта на указанные возражения (том 4 л.д.79-81), суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и достаточным опытом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеет заинтересованности в исходе спора. При этом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Так, в ходе исследования экспертом определен сегмент рынка («производственная деятельность»), к которому относится исследуемый земельный участок, исходя из его категории – «земли населенных пунктов», вида разрешенного использования – «для производственных целей под здание, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», и приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости заявленного объекта оценки. К расчётам были применены аналоги, наиболее близкие по своим характеристикам, при этом эксперт выбирал абсолютно все объекты, соответствующие выше обозначенным критериям (таблица № 1 заключения). Рыночная информация об указанных аналогах, а также обоснование непринятия отдельных объектов отражены на странице 14-24 заключения. Этапы приведения выборки к однородности также отражены в заключении на странице 61-62 и итоговая выборка из 13 объектов – аналогов принята для итогового расчета рыночной стоимости.

Относительно довода представителя бюджетного учреждения об отсутствии скриншотов объявлений об оценке, экспертом отмечено, что подробное обоснование непринятия отдельных объектов изложено в заключении эксперта в таблице № 1, также информация об объявлениях о продаже объектов-аналогов, имеется в базе ФБУ Омская ЛСЭ и представлена к письменным доводам на возражения.

В части доводов представителя бюджетного учреждения о корректировке на местоположение, эксперт указал, что им использованы данные «Справочника оценщика. Земельные участки. 2020», который является официальным изданием НП «Омская коллегия оценщиков», и информация, содержащаяся в нем, является систематизированным исследованием различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков. Значения корректировки рассчитываются по единой формуле, приведенной на странице 36 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта и индексом объекта-аналога, которые приведены на странице 37 заключения.

По доводам представителя бюджетного учреждения о наличии забора на оцениваемом участке и применении корректировки на торг к объектам-аналогам № 12, 13, эксперт отмечает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный. Корректировка на торг к объектам-аналогам № 12, 13 с кадастровыми номерами № <...> приведена обоснованно, поскольку предложения к их продаже, принятые в заключении, соответствуют дате оценки – 15 февраля 2021 года. Предложения к продаже указанных объектов через процедуру торгов, названные в возражениях, опубликованы 21 июля 2021 года, что позднее даты оценки, не могли быть использованы в заключении.

В части нормализации выборки эксперт отмечает, что необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% - общераспространенная оценочная практика, поскольку при проведении расчетов экспертам следует обращать внимание на статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости необходимо определять коэффициент вариации.

Рыночная стоимость указанного земельного участка правильно определена на дату, указанную в отчете об оценке № 11/02/2021-Н от 31 мая 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, 15 февраля 2021 года.

Суд считает, что заключение эксперта не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Сторона административного истца заключение эксперта не оспаривала, уточнив заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы № 2344/2-4 от 26 сентября 2022 года (том 4 л.д. 68, 76).

На основании вышеизложенного, суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании экспертного заключения, по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере № <...>.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 2 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 2 августа 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Е.В. Кондратенко

Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2022 года.