Решение по делу № 2А-4050/2023 от 19.07.2023 - о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Дело №2а-4050/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Поповой И.Н.

при ведении протокола помощником судьи Арзамасцевой К.А.

19 июля 2023 года, в г. Волжский Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к администрации городского округа- город Волжский о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации городского округа- город Волжский, которым просит признать незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка площадью <...> кв.м с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, выраженного в постановлении администрации городского округа - город Волжский №... от "."..г., обязать повторно рассмотреть заявление о предоставлении в аренду указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

В обоснование требований указано, что является собственником объекта незавершённого строительства по адресу: <адрес>, его право собственности зарегистрировано на основании нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества супругов от "."..г., о чем в ЕГРН произведена запись регистрации №... от "."..г.. Земельный участок, площадью <...> кв. метров, с кадастровым номером №..., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – земли под домами индивидуальной жилой застройки, на котором находится принадлежащий ему объект незавершённого строительства, ранее, на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов №... от "."..г., заключённого с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа- город Волжский был передан в пользование ФИО3 для завершения строительства жилого дома, на срок с "."..г. по "."..г.. "."..г. между ФИО3 и ФИО1 (бывшая супруга административного истца) был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, находящегося по адресу: <адрес>, по условиям которого, к ФИО1, с момента регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект незавершенного строительства, перешли права и обязанности по вышеназванному договору аренды земельного участка от "."..г. При этом, на момент заключения договора купли-продажи от "."..г. на земельном участке имелся объект незавершенного строительства в виде бетонного фундамента площадью <...> кв.м., после заключения договора купли-продажи строительство дома продолжено, переделан фундамент в связи с его непригодностью, но затем, в связи с распространением на территории РФ новой коронавирусной инфекции (Covid-19), строительство дома было приостановлено. По состоянию на "."..г., согласно отчету ООО «<...>» готовность дома составляла 18 %, рыночной стоимостью 840 000 руб. После расторжения брака с ФИО1 (брак прекращён "."..г.) и заключения соглашения о разделе имущества, продолжил строительство дома, по состоянию на "."..г., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 1 490 000 руб. В мае 2023 года обратился в администрацию городского округа - <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства жилого дома; постановлением администрации городского округа – город Волжский №... от "."..г. ему было отказано в предоставлении в аренду данного земельного участка без проведения торгов, причиной отказа явилось то, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства; с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. С постановлением не согласен, считает его незаконным, поскольку, после истечения срока действия договора аренды земельного участка №... от "."..г., договор не расторгнут, требование об освобождении земельного участка, как и требование об изъятии объекта незавершенного строительства не предъявлялись, он продолжает пользоваться имуществом, соответственно договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок и, в силу п. 4.4.1 договора аренды, имеет право использовать земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома. Кроме этого, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Административный истец на рассмотрение дела не явился, извещён в установленном законом порядке. Суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя ФИО5

Представитель административного истца ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, указанным выше, просила иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика – администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области - ФИО7, представляющая также интересы заинтересованного лица – Комитета земельных ресурсов и градостроительства городского округа- город Волжский на основании выданных ей доверенностей №... от "."..г. и №... от "."..г., сроком действия по "."..г., в судебном заседании заявленные требования не признала, просила истцу отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Пояснила, что оспариваемое постановление является законным и обоснованным. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства однократно, для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства. Поскольку право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства было реализовано, оспариваемое постановление нельзя признать не законным. Административный истец является третьим собственником объекта незавершённого строительства, соответственно прежние собственники спорного земельного участка уже реализовали свое право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства., путем заключения договора аренды.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав представленные по делу доказательства, считает административный иск подлежащим удовлетворению, в силу следующего.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что спорным является земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью <...> кв. метра с кадастровым номером №..., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – земли под домами индивидуальной жилой застройки.

Указанный земельный участок на основании договора №... от "."..г. был предоставлен муниципальным образованием городской округ – город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в аренду ФИО3 на срок с "."..г. по "."..г..

В соответствии с условиями этого договора ( п. 5.1), договор прекращает свое действие по окончанию его срока, может быть расторгнут по соглашению сторон. Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, "."..г., что сторонами не отрицалось.

По акту приема-передачи от "."..г. земельный участок с "."..г. был передан ФИО3 для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Согласно копии технического паспорта, на указанном земельном участке по состоянию на "."..г., находился объект незавершенного строительства – жилого дома, строительной готовностью 18 %.

"."..г. между ФИО3 и ФИО1 заключён договор купли-продажи объекта незавершенного строительств, находящегося по адресу: <адрес>.

По условиям этого договора ( п. 5) к покупателю (ФИО1) с момента регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект незавершенного строительства переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка от "."..г. №... на земельный участок, площадью 804 кв.м.

ФИО1 с "."..г. состояла в зарегистрированном браке с ФИО4 (административным истцом); брак между ними прекращен "."..г., что подтверждается свидетельством о расторжении брака.

"."..г. между ФИО1 и ФИО4 заключено соглашение о разделе общего имущества супругов, по которому названный объект незавершенного строительства передан в собственность ФИО4 с выплатой ФИО1 компенсации в размере 500 000 руб. Соглашение удостоверено нотариусом <адрес> ФИО2; зарегистрировано в реестре под №....

Переход права собственности на объект незавершённого строительства – жилого дома зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации №... от "."..г..

Из отчета ООО «<...>» №... от "."..г. усматривается, что рыночная стоимость объекта незавершённого строительства готовностью 18 % по состоянию на "."..г. составляет 437 388 руб. ( без учета стоимости земельного участка), представляет собой ленточный фундамент, бетонные стены.

Согласно отчету ООО «<...>» №... от "."..г., рыночная стоимость объекта незавершённого строительства по состоянию на "."..г. составляет 1007056 руб. ( без учета стоимости земельного участка), состоит из фундамента, стен цоколя, плит перекрытий; участок огорожен металлическим забором с двух сторон, закуплены и завезены материалы.

Выполнение строительных работ на объекте незавершённого строительства подтверждается представленными административным истцом фотоматериалами, копиями накладных на закупку строительных материалов, кассовыми чеками.

В подтверждение оплаты арендной платы представлены платёжные документы.

Постановлением администрации городского округа- город Волжский №... от "."..г. административному истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером №.... расположенного по адресу: Российская Федерация. <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома. Указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства; с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным, нарушающим его право владения и пользования земельным участком, как собственником расположенного на нем объекта незавершённого строительства, ФИО4 обратился с настоящим административным иском в суд.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, то есть граждане имеют право на предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности в аренду. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с нестоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской ФедерацииN (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом положений пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 г. без проведения аукциона в целях завершения строительства и в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 171-ФЗ.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

При этом требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению суда, в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из положений пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный подход соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 г. N 19-КАД21-17-К5.

Суд считает, что поскольку в данном случае публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, административный истец имеется право на предоставление ему в аренду без проведения торгов данного земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Более того, после истечения трех лет с даты заключения договора аренды от 09 января 2018 года арендная плата за спорный участок ФИО4 продолжала вноситься, в подтверждение чему представлены платёжные документы, таким образом, административный истец продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель к дате истечения срока действия договора аренды (14.11.2020) не заявил о его расторжении и не возражал о возобновлении, продолжил взимание арендной платы за весь период с 2020 г. и по настоящее время.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в ноябре 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Суд также учитывает, что Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ в предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ему завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает ее право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст. 226 КАС Российской Федерации, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В связи с этим обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возложена на административного истца, а соблюдение должностным лицом, чьи действия (бездействие) обжалуются, требований нормативных правовых актов, регулирующих спорные отношения, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из вышеуказанной правовой нормы следует, что признание незаконными действий (бездействия) и решений должностных лиц государственных органов возможно только при несоответствии обжалуемого действия (бездействия), решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов административного истца.

Наличие совокупности таких условий при рассмотрении настоящего административного дела судом установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, установленные по делу обстоятельства, наличие нарушения прав и законных интересов административного истца, оценивая все доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что административные исковые требования о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №..., общей площадью <...> кв. м, оформленного постановлением администрации городского округа –город Волжский №... от "."..г. подлежат удовлетворению.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на администрацию городского округа-город Волжский в лице Комитета земельных ресурсов и градостроительства городского округа-город Волжский повторно рассмотреть заявление ФИО4 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ администрации городского округа- город Волжский в предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка, площадью <...> кв. метров с кадастровым номером №..., расположенного по адресу <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, выраженного в постановлении администраторами городского округа- город Волжский №... от "."..г..

Возложить на администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов и градостроительства городского округа-город Волжский обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО4 о предоставлении в аренду земельного участка, площадью <...> кв. метров с кадастровым номером №..., расположенного по адресу <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

СПРАВКА: решение в окончательной форме принято 01 августа 2023 года.

Судья Волжского горсуда подпись И.Н.Попова

Подлинник данного документа

подшит в дело № 2а-4050/2023,

которое хранится в Волжском городском суде

Волгоградской области

УИД: №...