Судья – Топорцова Е.Н. Дело № 33-24704/23

(№2-196/23)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 августа 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.,

судей: Кузьминой А.В., Крюкове С.Н.,

по докладу судьи Кузьминой А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Казанцеве В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от ..........,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с исковым заявлением о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов. В обоснование требований указано, что .......... между ФИО2 «Арендодатель» и ФИО1 «Арендатор» был заключен договор аренды гостевого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ «В» с земельным участком, с кадастровый номером ................, сроком с .......... по .......... включительно для целей проживания семьи Арендатора и поселения иных жильцов. Пунктом 2.2. Договора от .......... определена стоимость аренды Дома с Имуществом, которая составляет 1 550 000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Пунктом 4.5. Договора от .......... предусмотрено, что по требованию Арендатора Договор аренды может быть, досрочно расторгнут в случаях, когда: Арендодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом в соответствии с условиями Договора или назначением его; переданное Арендатору жилье помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора. Арендатором (истцом) ФИО1 взятые на себя обязательства по Договору от .......... в части произведения оплаты исполнены в полном объеме и в установленные договором сроки. Вместе с тем, обязательства по Договору от .......... ответчиком ФИО2 исполнены не были, Акт приема-передачи Имущества сторонами не был подписан, истец полагает, что Имущество ей не передано, кроме того, при указании технических характеристик объекта договора в качестве, которого выступает «гостевой дом», Арендодателем, по мнению Арендатора, были отражены недостоверные сведения, что привело к невозможности использования Объекта договора в соответствии с целями его заключения. Указанное, по мнению истца, является основанием для его расторжения и возврата денежных средств, оплаченных ФИО1 в размере 1 550 000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. .......... ФИО1 в лице представителя по нотариальной доверенности ООО ЮЦ «ЭКСПЕРТ ГРУПП» ответчику ФИО2 по адресу регистрации было направлено досудебное уведомление исх.......... .......... в указанное в Уведомлении время по адресу: ............ «В» состоялась передача ключей от объекта недвижимого имущества, являющегося предметом Договора от .........., о чем был составлен соответствующий Акт приема-передачи ключей от .........., подписанный обеими сторонами. Однако, ФИО2 не согласился с досрочным расторжением Договора от .........., о чем им была сделана соответствующая запись на Акте приема-передачи ключей от ........... Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд и просила расторгнуть Договор аренды гостевого дома от .........., заключенный между ФИО2 и ФИО1; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, денежные средства в размере 1 550 000 рублей, оплаченные во исполнение Договора от .......... в два этапа согласно п.п. 2.3., 2.4. Договора от ..........; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 1 618 405,04 рублей, в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 950 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей; почтовые расходы в размере 225,04 рублей 04 копейки; расходы по оплате доверенности в размере 2230 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от .......... в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 просила решение Анапского городского суда Краснодарского края от .......... отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении требований иска полностью. В обосновании доводов жалобы указано, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем, подлежит отмене.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили. Судом явка лиц, их представителей обязательной не признана. В связи с этим, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, которая доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к следующему выводу.

Из материалов дела установлено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом кадастровый ........, площадью 184,6 кв.м., по адресу: ............, что подтверждено Выпиской из ЕГРН по состоянию на .......... (номер и дата государственной регистрации ................ от ..........).

Строение расположено в границах земельного участка кадастровый номером ................, правообладателем которого является Администрация муниципального образования г.-к. Анапа. При этом, указанный земельный участок на основании договора ........ от .......... передан в аренду ответчику ФИО2, о чем в ЕГРН .......... сделана соответствующая запись ................. Срок аренды с .......... по ........... Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ...........

В соответствии с Постановлением администрации г.-к. Анапа ........ от .........., был изменён вид разрешённого использования вышеуказанного земельного участка, с «ИЖС» на основные виды разрешённого использования: для «ИЖС» и «гостиничное обслуживание».

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в, том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

На основании статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Из материалов следует, что .......... сторонами заключен договор аренды, по условиям которого ФИО2 предоставляет в аренду ФИО1 гостевой дом по адресу: ............ с земельным участком, кадастровый .........

Срок действия аренды установлен сторонами с .......... до ...........

Размер арендной платы определен в сумме 1 550 000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. При этом, сторонами был определен следующий порядок выплаты арендатором арендной платы: при подписании договора аренды ФИО1 выплачивает 800 000 рублей, оставшиеся 750 000 рублей, при подписании акта приема-передачи объекта в срок с .......... по ...........

Как указывает истец и не отрицается ответчиком, арендная плата в сумме 1 550 000 рублей были выплачены арендатором в установленные договором сроки в полном объеме.

В соответствии с нормами статьи 655 Гражданского кодекса РФ законодатель не ограничивает стороны необходимостью обязательного подписания акта приема-передачи имущества, а подтверждением фактической передачи имущества в аренду может быть любой удобный документ для сторон договора.

Ответчиком ФИО2 предоставлена расписка за подписью супруга истца от .........., в которой ФИО5 в присутствии ФИО1 и ФИО2 собственноручно указывает на тот факт, что не имеет претензий к объекту недвижимости, являющемуся предметом договора аренды от ........... В ходе рассмотрения дела истец не отрицала данные обстоятельства.

Указанная расписка судом правомерно признана как доказательство фактической передачи предмета аренды арендатору. В судебном заседании истец ФИО1 поясняла, что при заключении договора аренды ответчиком был представлены правоустанавливающие документы, но какие именно пояснить не смогла, поскольку не помнит.

Более того, истица поддтвердила, что у нее имелись ключи от объекта недвижимости по адресу: ............ что свидетельствует о предоставлении ей доступа в указанное помещение и фактическом принятии в пользование данного помещения.

В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Данная норма нашла свое отражение п. 4.5 оспариваемого Договора аренды от .........., где указано, что по требованию Арендатора Договор аренды может быть, досрочно расторгнут в случаях, когда: Арендодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом в соответствии с условиями Договора или назначением его; переданное Арендатору жилье помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора.

Вместе с тем, судом первой инстанции достоверно установлено и подтверждается материалами дела, что объект недвижимости по адресу: ............ своевременно и в установленные договором от .......... сроки передан в пользование ФИО1

Из смысла Договора от .......... следует, что объект недвижимости передан в аренду ФИО1 в целях проживания семьи арендатора и расселения жильцов.

Наименование в договоре аренды объекта недвижимости как «гостевой дом» не может препятствовать его фактической эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования, доказательств обратного суду не предоставлено.

Доводы о том, что в отношении земельного участка кадастровый ........, на котором расположено строение, в ЕГРН зарегистрированы обременения, которые препятствуют эксплуатации здания, свидетельствуют о неверном толковании обстоятельств дела истцом. Судом установлено, что указанные обременения в виде аренды зарегистрированы в пользу самого арендодателя ФИО2, а значит никаких препятствий для эксплуатации жилого дома по адресу: ............ указанная запись в ЕГРН не образует.

Исходя из допроса свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 судом установлено, что истец свободно, без каких-либо ограничений, в период действия договора аренды, пользовалась зданием по адресу: ............ в соответствии с тем назначением, которое определено Договором от ...........

Тот факт, что ФИО1 потеряла интерес к эксплуатации арендованного объекта недвижимости, или возможно не учла «предпринимательские риски» при оказании такого вида деятельности, обоснованно признано судом недопустимым основанием для расторжения договора аренды.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов способами, указанными в статье 12 ГК РФ и иными способами, предусмотренными законом.

Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права. По смыслу указанной правовой нормы, способ защиты подлежит применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица.

Заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены заявленные требования, какие права заявителя могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем, расторжение указанного Договора аренды от .......... повлечет прямое нарушение прав и интересов ответчика ФИО2, так как, последний добросовестно исполняя условия сделки, был лишен возможности распоряжаться своим имуществом, сдавать его в аренду третьим лицам или иным способом извлечь прибыль из владения данным объектом.

Принимая во внимание изложенное, и с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса РФ, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 4.5 самого Договора от .........., для расторжения договора аренды по требованию арендатора, следовательно, в удовлетворении требований ФИО1 отказано правомерно.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции и не опровергают правильность принятого по существу решения.

При рассмотрении дела судом первой инстанции созданы все необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств по делу. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего дела не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от .......... оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий: Е.И. Попова

Судьи: С.Н. Крюков

А.В. Кузьмина