№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 октября 2022 г. г.Оренбург
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кучаева Р.Р.,
при секретаре Лоблевской Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, администрации Оренбургского района Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 013 383,27 рубля, определенная по состоянию на 25 марта 2021 г. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчёте об оценке в размере 280 000 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт выкупной стоимости.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Определением судьи Оренбургского областного суда от 26 августа 2022 г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области».
Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, администрации Оренбургского района Оренбургской области, заинтересованного лица администрации муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
В письменном отзыве на исковое заявление администрация Оренбургского района Оренбургской области возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что у административного истца отсутствуют основания для установления рыночной стоимости спорного земельного участка. Указывает, что в качестве рыночной информации должны использоваться цены сделок, предложений и спроса (купля-продажа, аренда), информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, а также иные показатели. Оспариваемая кадастровая стоимость спорного участка определена методом массовой оценки и утверждена постановлением Правительства Оренбургской области от 29.11.2019 года №881-пп, которое не оспорено и обязательно к применению на всей территории Оренбургской области. С учетом изложенного полагает, что отсутствуют основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 15 октября 2020 г. №858-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области, на дату 1 января 2020 г. Постановлением также утверждены удельные показатели для расчёта кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Оренбургской области.
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов.
Данный факт подтверждается выписками из ЕГРН.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости расположенного на земельном участке, кадастровая стоимость которого оспаривается, суд приходит к выводу о наличии у административного истца права выкупа земельного участка, цена которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, а, следовательно, имеет законный интерес в установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 августа 2022 г. кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 25 марта 2021 г. в размере 1 013 383,27 рубля.
При расчёте кадастровой стоимости спорного земельного участка применены удельные показатели, утверждённые постановлением Правительства Оренбургской области от 15 октября 2020 г. №858-пп.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчёт № от 17 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком *** которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 марта 2021 г. определена в размере 280 000 рублей.
До начала судебного заседания от администрации Оренбургского района Оренбургской области поступило возражение, в котором указано, что у административного истца отсутствуют основания для установления рыночной стоимости спорного земельного участка. Указывает, что в качестве рыночной информации должны использоваться цены сделок, предложений и спроса (купля-продажа, аренда), информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, а также иные показатели.
В опровержение заявленных возражений оценщиком *** представлены письменные пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.
Согласно данным пояснениям оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частичности площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход с использованием метода относительного сравнительного анализа в рамках метода сравнения продаж.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, наличие инженерных коммуникаций, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчёт их значений.
Указывает, что использование корректировки на уровне 40 % не противоречит расширенному интервалу корректировки для прав краткосрочной аренды земельных участков торгово-офисного назначения, составляющему по данным Справочника оценщика недвижимости ***
Суд соглашается с доводами оценщика *** и находит отчет об оценке № от 17 августа 2022 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.
Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечёт для административного истца увеличение выкупной стоимости земельного участка, что нарушает его права.
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
Доводы возражения заинтересованного лица о необходимости отказа в удовлетворении иска по мотиву определения кадастровой стоимости методом массовой оценки суд отклоняет, поскольку п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации прямо закреплено, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, администрации Оренбургского района Оренбургской области следует отказать, поскольку указанными лицами кадастровая стоимость спорного земельного участка не утверждалась, к их полномочиям не относится внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 24 августа 2022 г.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2021 г. в размере 280 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 24 августа 2022 г.
В удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, администрации Оренбургского района Оренбургской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев
В окончательной форме решение изготовлено 17 октября 2022 г.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев