РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 июля 2023 года адрес
Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черкащенко Ю.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-95/23 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик фио» о защите прав потребителя
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит в уточненной редакции заявленных требований взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора от 15 сентября 2019 года участия в долевом строительстве в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований истца как потребителя за период с 01 июля 2023 года по 12 июля 2023 года в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы , связанные с оплатой судебной экспертизы в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, расходы по оплате нотариальных услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
В обоснование заявленных требований истец указала, что 15 сентября 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно п.3.1 ДДУ, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства. Согласно п.1.1 ДДУ, объект долевого строительства расположен по адресу: адрес. Согласно п.3.2 ДДУ, объектом является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер:50, этаж расположения: 5, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 65,60 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 65,60 кв.м., количество комнат: 2. Согласно п.4.1 ДДУ, цена договора составляет сумму в размере сумма Финансовые обязательства , предусмотренные ДДУ, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме. Согласно п.5.1.2 ДДУ, срок передачи объекта долевого строительства участнику установлен не позднее 31 декабря 2021 года. Объект был передан лишь 16.02.2022г. Согласно п.1.1 ДДУ объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, количество этажей : 1-23+1 подземный, общая площадь 21045,1 кв.м., материал наружных стен и каркаса объекта: Иной вид материалов наружных стен и каркасов (каркас здания – монолитный, наружные стены – навесная трехслойная панель) материал перекрытий: монолитные железобетонные, класс энергоэффективности: А+, сейсмостойкость –не требуется, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: адрес. Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве является создание и передача истцу квартиры в доме со следующими характеристиками: каркас здания – монолитный, наружные стены – навесная трехслойная панель, материал перекрытий – монолитные железобетонные. Соответственно , решение о подписании договора было принято истцом исходя из того, что дом будет иметь монолитные каркас и перекрытия. После подписания договора, пункты 9.2.21, 9.2.22 Проектной декларации были изменены, и по состоянию на 18.12.2019 в них было указано: материал наружных стен и каркаса объекта: Иной вид материалов наружных стен и каркасов (каркас здания сборный железобетон, наружные стены – навесная трехслойная панель), материал перекрытий : иной вид материалов перекрытий (бетонные полнотелые и многопустотные плиты). 22 марта 2022 года по заказу истца был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Как следует из выводов заключения независимого эксперта разница в денежном выражении стоимости жилого помещения (квартиры) с материалами стен монолитными в сравнении с панельными, на дату 22 марта 2022 года составляет округлённо сумма. 11 апреля 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая осталась без удовлетворения.
Истец в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.
Представители ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, в удовлетворении иска просили отказать.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела , суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры не соответствующей проектной документации является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта с иными характеристиками, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для изменения цены договора.
Положения ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая
предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается
лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Судом установлено, что 15 сентября 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно п.3.1 ДДУ, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.
Согласно п.1.1 ДДУ, объект долевого строительства расположен по адресу: адрес. Согласно п.3.2 ДДУ, объектом является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер:50, этаж расположения: 5, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 65,60 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 65,60 кв.м., количество комнат: 2.
Согласно п.4.1 ДДУ, цена договора составляет сумму в размере сумма Финансовые обязательства , предусмотренные ДДУ, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме.
Согласно п.5.1.2 ДДУ, срок передачи объекта долевого строительства участнику установлен не позднее 31 декабря 2021 года. Объект был передан истцу ответчиком 16.02.2022г.
Согласно п.1.1 ДДУ объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, количество этажей : 1-23+1 подземный, общая площадь 21045,1 кв.м., материал наружных стен и каркаса объекта: Иной вид материалов наружных стен и каркасов (каркас здания – монолитный, наружные стены – навесная трехслойная панель) материал перекрытий: монолитные железобетонные, класс энергоэффективности: А+, сейсмостойкость –не требуется, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: адрес.
Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве является создание и передача истцу квартиры в доме со следующими характеристиками: каркас здания – монолитный, наружные стены – навесная трехслойная панель, материал перекрытий – монолитные железобетонные.
Как указывает истец , решение о подписании договора было принято истцом исходя из того, что дом будет иметь монолитные каркас и перекрытия.
После подписания договора, пункты 9.2.21, 9.2.22 Проектной декларации были изменены, и по состоянию на 18.12.2019 в них было указано: материал наружных стен и каркаса объекта: Иной вид материалов наружных стен и каркасов (каркас здания сборный железобетон, наружные стены – навесная трехслойная панель), материал перекрытий : иной вид материалов перекрытий (бетонные полнотелые и многопустотные плиты).
22 марта 2022 года по заказу истца был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Как следует из выводов заключения независимого эксперта разница в денежном выражении стоимости жилого помещения (квартиры) с материалами стен монолитными в сравнении с панельными, на дату 22 марта 2022 года составляет округлённо сумма. 11 апреля 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая осталась без удовлетворения.
В рамках рассмотрения настоящего спора, по делу была проведена повторная судебная оценочная, строительно-техническая экспертиза на основании определения суда от 28 апреля 2023 г., согласно выводов которой: рыночная стоимость квартиры №50 в доме №17 корпус 1 по адрес в адрес по состоянию на 15.09.2019 года (дата заключения договора между сторонами) со следующим характеристиками: каркас здания - сборный железобетон, наружные стены – навесная трехслойная панель, материал перекрытий : бетонные полнотелые и многопустотные плиты составляет сумма
Указанное экспертное заключение ответчиком не оспорено, проведено экспертами, обладающими соответствующими специальными познаниями и стажем экспертной работы, а также предупрежденными об ответственности за дачу ложного заключения. При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным принять указанное заключение, в качестве допустимого доказательства по делу.
Статьей 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Исходя из конкретных обстоятельств дела и пояснений сторон, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего спора является установление факта нарушения условий договора со стороны ответчика в части изменения качественных характеристик строящегося жилого дома, возможность эксплуатации жилого дома в соответствии с техническими нормами и правилами, возводимого по новым характеристикам, наличие оснований для соразмерного уменьшения цены договора. Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, вследствие чего, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.
Учитывая что ответчиком в одностороннем порядке были внесены изменения в проектную декларацию уже после заключения договора участия в долевом строительстве и оплаты истцом цены договора, а также исходя из того, что ответчик в ходе рассмотрения дела не оспаривал обстоятельства изменения качественных характеристик строящегося жилого дома, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит разница между стоимостью жилого помещения , характеристики которого были указаны в договоре при его заключении и стоимостью фактически переданного объекта , в сумме сумма (10 183 219,20 ( стоимость договора, оплаченная истцом) – сумма (стоимость объекта с измененными характеристиками).
Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение установленных сроков удовлетворения требований потребителя за период с 01.07.2023 по 12.07.2023 в сумме сумма , исходя из положений ч.1 ст. 23 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» исходя из ставки 1% в день с даты, следующей после десятидневного срока после получения претензии ответчиком.
В соответствии с требованиями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом категории спора, причиненных нравственных страданий истцу по вине ответчика, с последнего в пользу истца следует взыскать компенсацию морального вреда в размере сумма
В силу положений ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в сумме сумма (66619,20 +7994,28+5000).
С учетом положений 94-98 ГПК РФ, с ответчика следует взыскать расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате госпошлины размере сумма
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, а также с учетом категории спора и объема оказанной юридической помощи, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в сумме сумма, расходы по оплате нотариальных услуг в размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик фио» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик адрес в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора сумма, неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере сумма, расходы по оплате нотариальных услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, штраф в размере сумма
В удовлетворении остальной части иска ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд.
Судья Черкащенко Ю.А.