Дело № 2а-1831\23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«28» апреля 2023г. г. Балашиха
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Бесединой Е.А.,
при секретаре Веденеевой С.Е.,
с участием пом.прокурора Богатырева Д.А.,
представителя административного истца ФИО1,
представителей административного ответчика ФИО2,
ФИО3,
представителя заинтересованного лица ООО «Специализированный застройщик Реновация Балашиха ФИО4,
представителя заинтересованного лица Министерства жилищной политики МО ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ООО «Фирма Тайфи» к Администрации г/о Балашиха о признании недействующими постановлений,
установил:
ООО «Фирма Тайфи» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации г.о. Балашиха о признании недействующими постановлений: от 28 октября 2021г. №976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая»; от 06 декабря 2021г. № 1102-ПА «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая»; от 31 января 2022г. № 61-ПА «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».
Определением Арбитражного суда Московской области от 21.07.2022г. требования ООО «Фирма Тайфи» к Администрации г.о. Балашиха о признании недействующими постановлений № 976-ПА от 28 октября 2021г. и № 1102-ПА от 06 декабря 2021г. были выделены в отдельное производство и направлены в Балашихинский городской суд Московской области.
В обоснование административного иска ООО «Фирма Тайфи» указывает, что ООО «Фирма Тайфи» являлось инвестором по инвестиционному контракту с Министерством обороны Российской Федерации в лице 141 Управления капитального строительства (Военно-воздушных сил) от 21 ноября 2003г. по реализации инвестиционного проекта № 156/1/2/ИНВ-З. Согласно пункту 2.1 контракта, его предметом является реализация инвестиционного проекта инвестором за счет собственных средств и/или привлеченных средств по строительству объекта общей площадью не менее 132 000 кв.м. Пунктом 2.2 контракта установлены следующие характеристики объекта: место нахождения: Московская область, г. Балашиха, земельный участок площадью 14 га из территории в/ч 13815; размер земельного участка (14 га) является ориентировочным (поскольку в период заключения настоящего Контракта работы по прохождению кадастрового учета не были завершены, допускается в последующем увеличение площади застройки с учетом фактических замеров земельного участка); вид объекта: комплекс 14-22-х этажных жилых домов. Дополнительным соглашением № 2 от 17 марта 2010г. к контракту сроки реализации инвестиционного проекта были продлены до 31 декабря 2010г. Актом от 5 августа 2005г. передачи земельного участка войсковой части 13815 под инвестиционное строительство земельный участок площадью 14 га, находящийся на территории войсковой части 13815, был передан истцу для осуществления строительства жилого комплекса на период проектирования и строительства. Истцом на протяжении всего срока действия контракта велась непрерывная работа по реализации инвестиционного проекта, в том числе подготовительные работы и работы по проектированию жилого комплекса. В результате проделанной истцом работы площадь участка под жилую застройку была увеличена до 20,695 га. Впоследствии, в связи с увеличением срока реализации инвестиционного проекта, заказчик утратил заинтересованность в его реализации, и воспользовался правом на одностороннее расторжение контракта, свои обязательства по контракту исполнять перестал. Вместе с тем, в период действия контракта истцом был возведен и поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства по адресу: <...> вл.4 с кадастровым номером 50:15:0000000:153102 на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:6072. Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08 сентября 2021г. Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 13 сентября 2012г., что подтверждается кадастровым паспортом. 28 октября 2021г. Главой администрации городского округа Балашиха вынесено постановление №976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая». 06 декабря 2021г. вынесено постановление № 1102-ПА «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая». Истец полагает, что указанные постановления вынесены с нарушением действующего законодательства, а также законных прав и интересов истца, так как постановление от 28 октября 2021г. №976-ПА содержит мастер-план, который предусматривает, что проект комплексного развития территории жилой застройки включает в себя 6 несмежных участков, один из которых расположен по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4 и имеет кадастровый номер 50:15:0011005:6072, а также площадь 11 608 кв.м. На странице 22 мастер-плана в пояснительной записке к указанному земельному участку отражено, что в границах территории отсутствуют зарегистрированные объекты капитального строительства. Аналогичная информация представлена на странице 32 мастер-плана. При этом на экспликации присутствует изображение объекта незавершенного строительства. Постановление от 06 декабря 2021г. № 1102-ПА содержит аналогичную информацию. Оба постановления, а также являющийся их неотъемлемой частью мастер-план, сформированы без учета имущественных прав истца на объект незавершенного строительства кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:6072. Процедура изъятия земельного участка администрацией Городского округа Балашиха не проводилась, ОНС находится в собственности истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06 апреля 2022г. Истец обратился в администрацию Городского округа Балашиха с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011005:6072, как лицу, имеющему преимущественное право. При таких обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011005:6072 неправомерно включен в проект комплексного развития территории жилой застройки, регламентированный оспариваемыми постановлениями.
Административный истец просит суд признать недействующими постановления от 28 октября 2021г. № 976-ПА и от 06 декабря 2021г. № 1102-ПА.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.
Представители административного ответчика в судебном заседании против удовлетворения административного иска возражали по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснили, что требования административного истца основаны на предположении о наличии у него какого-либо вещного права на ЗУ КН 50:15:0011005:6072, что не соответствует действительности. Истец не имеет вещных прав (собственность, аренда, бессрочное срочное пользование) на этот участок. Доводы истца о наличии у него приоритетного права на предоставление этого участка в собственность/аренду/пользование основаны на неверном толковании норм материального права. Земельным и градостроительным законодательством, действительно, в ряде случаев, предоставляются преференции на приобретение земельного участка, на котором находится объект капитального строительства, собственникам этого объекта. Однако, все нормы ЗК РФ, содержащие в себе такие положения, говорят о «здании, сооружении», то есть объектах капитального строительства, введенных в установленном порядке в эксплуатацию. Законодатель, конкретизируя принципы земельного законодательства, установленные пунктами 1, 4, 5, 11 части 1 ст. 1 ЗК связывает приоритетное право на передачу ЗУ именно с готовым (завершенным, эксплуатируемым) объектом недвижимости. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015г. ООО «Фирма Тайфи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом). При таких обстоятельствах ООО «Фирма Тайфи» не может осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе по достраиванию объекта незавершенного строительства. Утверждение административного истца о наличии у него какого-либо приоритетного по сравнению со всеми остальными участниками земельных правоотношений права на предоставление ЗУ КН 50:15:0011005:6072, не основано на законе, а обжалуемые постановления орган местного самоуправления принял в пределах своей компетенции, в соответствии с законом, не нарушив прав и законных интересов административного истца. Оспариваемые постановления были опубликованы путем размещения в установленном порядке на официальном сайте Администрации г/о Балашиха в даты их принятия, 28.10.2021 и 06.12.2021 года соответственно. Иск в настоящем деле подан 02.06.2022 года, то есть через 7 полных месяцев после принятия Администрацией постановления от 28 октября 2021 года, через 5 полных месяцев после принятия постановления от 06 декабря 2021 года. Срок обращения с исковым заявлением по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления, согласно ст. 219 КАС РФ, составляет три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск установленного срока обращения в суд также является основанием для отказа в иске.
Представитель заинтересованного лица ООО «Специализированный застройщик Реновация Балашиха» в судебном заседании против иска возражал, пояснил, что, действуя добросовестно, на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки от 16.03.2022 № КРТ-БАЛ/22-149, объявленного и проведенного на законных основаниях, ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» заключило с Администрацией городского округа Балашиха Московской области и Министерством жилищной политики Московской области Договор о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл. 4, мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая, в границах территориальных зон КУРТ-1, часть зоны КУРТ- 82, часть зоны КУРТ-19, которые обозначены на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (части территории) Городского округа Балашиха Московской области, утвержденных постановлением Администрации Городского округа Балашиха от 10.08.2021 № 715-ПА как зоны, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории и зоны К, что подтверждается записью об учетной регистрации, проведенной Министерством жилищной политики, № 15 го/001 от 17 марта 2022г. Руководствуясь подписанным Президентом РФ в конце 2020г. законом о комплексном развитии территорий, ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» принимает непосредственное участие в ускорении сроков обновления жилого фонда городского округа Балашиха Московской области и в текущее время выполняет свои обязательства по расселению ветхого и аварийного жилья. Реализация комплексного развития территории в рамках заключенного Договора без сомнения будет способствовать повышению эффективности использования территории городского округа Балашиха Московской области, в том числе формированию комфортной городской среды, строительству социальных объектов, транспортной инфраструктуры, созданию мест обслуживания и мест приложения труда. Формированию комфортной городской среды, безусловно, препятствуют расположенные на территории комплексного развития ветхие строения, здания, а также находящиеся в полуаварийном состоянии объекты незавершенного строительства. Требования истца противоречат целям комплексного развития территории городского округа Балашиха Московской области, учитывая текущий темп реализации условий договора, а именно продолжающийся процесс расселения ветхого и аварийного жилья за счет инвестора-застройщика и риск срыва из-за действий ООО «Фирма ТАЙФИ» сроков исполнения обязательств по Договору.
Представитель заинтересованного лица Министерства жилищной политики МО в судебном заседании против иска возражал, пояснил, что объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет без привязки к конкретному участку. В ЕГРН и ПКК на ЗУ КН 50:15:0011005:6072 не отражено никаких зданий/сооружений/объектов незавершенного строительства, а ОНС зарегистрирован без координат границ, в связи с чем проект решения о комплексном развитии территории был одобрен. Кроме того, ООО «Фирма ТАЙФИ» не лишено права взыскать денежные средства с инвестора.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 21 ноября 2003г. между ООО «Фирма Тайфи» и Министерством обороны Российской Федерации в лице 141 Управления капитального строительства (Военно-воздушных сил) был заключен контракт по реализации инвестиционного проекта № 156/1/2/ИНВ-З.
Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта инвестором за счет собственных средств и/или привлеченных средств по строительству объекта общей площадью не менее 132 000 кв. м.
Пунктом 2.2 контракта установлены следующие характеристики объекта:
- место нахождения: Московская область, г. Балашиха, земельный участок площадью 14 га из территории в/ч 13815;
- размер земельного участка (14 га) является ориентировочным. Поскольку в период заключения настоящего Контракта работы по прохождению кадастрового учета не были завершены, допускается в последующем увеличение площади застройки с учетом фактических замеров земельного участка;
- вид Объекта: комплекс 14-22-х этажных жилых домов.
Пункт 3.2 контракта предусматривал, что заказчик предоставляет по настоящему контракту право строительства объекта на земельном участке площадью 14 га, расположенном по адресу: Московская область, г. Балашиха, находящегося у заказчика на праве постоянного (бессрочного) пользования.
После завершения инвестиционного проекта инвестор приобретает право на заключение договора аренды указанного земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 3.3 контракта установлено, что инвестор в качестве вклада по настоящему контракту вносит собственные или заемные средства, направленные на реализацию предмета настоящего контракта.
После исполнения инвестором своих обязательств по контракту по строительству объекта, вводу в эксплуатацию и подписания сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта в порядке, установленном действующим законодательством, осуществляется распределение прав на объект, в соответствии с которым в собственность Российской Федерации, с последующим закреплением в оперативное управление Минобороны России, передается 35,0 % общей площади объекта; в собственность инвестора - 65,0 % общей площади объекта.
Впоследствии, решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-102296/11 от 27 июля 2013г., вступившим в силу 15 октября 2013г., были удовлетворены исковые требования ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ к ООО «Фирма Тайфи» о расторжении контракта, во встречном иске ООО «Фирма Тайфи» о внесении изменений в условия контракта отказано.
В период действия контракта ООО «Фирма Тайфи» был возведен и поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства по адресу: <...> вл.4 с кадастровым номером 50:15:0000000:153102 на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:6072.
Исходя из согласованных сторонами условий, ООО «Фирма Тайфи» обратилось к Министерству обороны РФ с предложением возместить ему понесенные затраты в порядке и на условиях, предусмотренных контрактом.
Требования ООО «Фирма Тайфи» удовлетворены не были, связи с чем оно 10 октября 2014г. обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 748 452 542 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 82 672 820 руб. 46 коп., упущенной выгоды в размере 1 310 400 000 руб. (дело № А40-165503/2014). Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2021г. в удовлетворении требований ООО «Фирма Тайфи» отказано. Решение вступило в силу 09 марта 2022 г. в соответствии с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда.
При этом, решением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2021г. по делу № А41-11563/2021, вступившим в законную силу, удовлетворено заявление ООО «Фирма Тайфи» к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:715:0000000:153102, расположенный по адресу: <...> вл.4, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект незавершенного строительства.
Право собственности ООО «Фирма Тайфи» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08 сентября 2021г.
Согласно кадастровому паспорту, объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 13 сентября 2012г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015г. ООО «Фирма Тайфи» признано несостоятельным (банкротом). В отношении ООО «Фирма Тайфи» открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6
28 октября 2021г. Главой администрации городского округа Балашиха вынесено постановление №976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».
06 декабря 2021г. № 1102-ПА «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».
31.01.2022г. главой Администрации городского округа Балашиха вынесено постановление № 61-ПА «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».
16.03.2022г. в соответствии с вышеуказанным постановлением проведен аукцион, признанный несостоявшимся. Договор заключен с единственным участником обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха».
31.05.2022г. ООО «Фирма Тайфи» обратилось в Администрацию городского округа Балашиха Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011005:6072 в аренду без проведения торгов.
26.07.2022г. ООО «Фирма Тайфи» по почте получен отказ ответчика в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011005:6072 в аренду без проведения торгов. Отказ оспаривается в арбитражном суде в рамках дела А41-61531/22.
Кроме того, в арбитражном суде в настоящее время рассматривается спор по иску Администрации г/о Балашиха к ООО «Фирма Тайфи» о сносе объекта незавершенного строительства.
На основании протокола о результатах торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки от 16.03.2022 № КРТ-БАЛ/22-149, ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» заключило с Администрацией городского округа Балашиха Московской области и Министерством жилищной политики Московской области договор о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов. Балашихинское ш., вл. 4; мкр. 15 Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая, в границах территориальных зон КУРТ-1, часть зоны КУРТ- 82, часть зоны КУРТ-19, которые обозначены на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (части территории) Городского округа Балашиха Московской области, утвержденных постановлением Администрации Городского округа Балашиха от 10.08.2021 № 715-ПА как зоны, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории и зоны К.
В настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» выполняет свои обязательства по расселению ветхого и аварийного жилья, принимает непосредственное участие в ускорении сроков обновления жилого фонда городского округа Балашиха Московской области и в текущее время.
Доводы истца в обоснование иска сводятся к тому, что административный ответчик принял обжалуемые нормативные акты с нарушением норм материального права, вышел за пределы своих полномочий, так как ст.9, п. 2 ст. 10 и п.2 ст. 11 ЗК РФ предусмотрено право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции участками, находящимися в собственности соответствующих образований. При этом объект незавершенного строительства КН 50:15:0000000:153102 находится в собственности истца, что подтверждается выпиской из ЕРГН.
Обжалуемыми нормативными правовыми актами принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, состоящей из шести несмежных земельных участков, в том числе участка КН 50:15:0011005:6072, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, однако, мастер-план не учитывает интересы истца, как владельца данного объекта.
Соблюдение ответчиком процедуры принятия постановлений истцом не оспаривается.
В соответствии с частями 7 и 8 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются. При проверке законности этих положений суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании нормативного правового акта недействующим, и выясняет обстоятельства, указанные в части 8 названной статьи, в полном объеме. В частности, при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление.
На основании п.7 ч.3 ст.41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, если планируется осуществление комплексного развития территории.
В силу ч. 10.2, 10.3 ст.45 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории осуществляется в соответствии с таким решением без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации по планировке территории. В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, подготовка указанной документации по планировке территории осуществляется одновременно с подготовкой изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки. Утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения этих изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки.
Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утвержденная документация по планировке этой территории признается утратившей силу.
Согласно ч.3 ст.46 ГрК РФ, со дня опубликования решения о подготовке документации по планировке территории физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории.
На основании ч.5, 9 ст.66 ГрК РФ, в целях принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом требований настоящего Кодекса, жилищного законодательства, земельного законодательства устанавливаются случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.
Во исполнение указанных положений в Московской области принято Постановление Правительства МО от 26.01.2021 N 29/3 "О порядке комплексного развития территорий в Московской области" (далее - Порядок).
На основании п.2.2.3 Порядка, в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса.
В силу п.2.6 Порядка, земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством.
В соответствии с п.2.12 Порядка, допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий и дальнейшей подготовкой единой документации по планировке территории в отношении таких несмежных территорий в случаях, обоснованных Мастер-планом комплексного развития территории (далее - Мастер-план) или Градостроительной концепцией комплексного развития территории нежилой застройки, при условии их одобрения Градостроительным советом Московской области, в том числе в следующих случаях:
земельные участки в границах несмежных территорий в соответствии с Мастер-планом, Градостроительной концепцией предназначены для обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории;
земельные участки в границах несмежных территорий в соответствии с Мастер-планом, Градостроительной концепцией предназначены для создания необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий городских округов, повышения территориальной доступности такой инфраструктуры;
земельные участки в границах несмежных территорий в соответствии с Мастер-планом, Градостроительной концепцией предназначены для повышения эффективности использования территорий городских округов, в том числе формирования комфортной городской среды, создания мест обслуживания и мест приложения труда.
На основании п.4.1 Порядка комплексное развитие территории в границах одного или нескольких смежных городских округов Московской области может осуществляться по инициативе органа местного самоуправления одного или нескольких смежных городских округов Московской области.
Ч1 - 3 ст. 18.1 Закона Московской области от 07.03.2007 N 36/2007-ОЗ "О Генеральном плане развития Московской области" определено, что мастер-план комплексного развития территории - документ, подготовленный в результате комплексной градостроительной проработки территории, содержащий сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей комплексному развитию, перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома, а также перечень предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Требования к составу мастер-плана утверждаются нормативным правовым актом Правительства Московской области.
В соответствии с абз. 5 п. 2.12 Положения о комплексном развитии территорий в Московской области, утв. Постановлением Правительства МО от 26.01.2021 N 29/3, мастер-план подготавливается в соответствии с требованиями к составу и содержанию, указанными в приложении 1 к Положению о развитии территорий в МО, и представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, в отношении которой инициируется принятие решения о комплексном развитии территории, а также примыкающих к ней территорий, которые могут быть вовлечены в связанные градостроительные процессы.
П.5.4 Порядка предусмотрено, что одобрение проекта решения о комплексном развитии территории и прилагаемых к нему Мастер-плана комплексного развития территории жилой застройки, Мастер-плана комплексного развития незастроенной территории или Градостроительной концепции комплексного развития территории нежилой застройки является основанием для проведения последующих процедур, предусмотренных настоящим Положением.
07.10.2021г. Минжилполитики МО письмом 13ИСХ-16831 уведомило Главу Городского округа Балашиха о предварительном согласовании проекта решения о комплексном развитии территории с приложенным Мастер-планом, при условии устранения ряда технических замечаний органов государственной власти МО.
Данные замечания не затрагивали объект незавершенного строительства ООО «Фирма Тайфи». Указанные замечания были устранены, и проект решения о комплексном развитии территории был одобрен, после чего было издано постановление №1102-ПА от 06.12.2021г.
Согласно выписке из ЕГРН, степень готовности объекта – 6 %, сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах (разделов 5, 5.1) отсутствуют, что означает отсутствие этих сведений в ЕГРН.
Таким образом, координаты контура объекта незавершенного строительства с привязкой к конкретному земельному участку с указанием кадастрового номера земельного участка, на котором соответствующий объект расположен, не определены, в ЕГРН и ПКК на ЗУ КН 50:15:0011005:6072 не отражены до настоящего времени, несмотря на постановку объекта на кадастровый учет 13.09.2012, в связи с чем при согласовании проекта решения о комплексном развитии территории, с приложенным мастер-планом, не учитывался.
С учетом изложенного суд приходит к вводу, что обжалуемые были приняты компетентным органом власти в пределах его полномочий, с целью достижения публичного интереса, с соблюдением процедур и согласований, содержат необходимые реквизиты и отвечают иным требованиям, предъявляемым к таким актам, опубликованы для всеобщего обозрения. При приятии решения о комплексном развитии территории разрешены необходимые для его реализации вопросы, утверждена необходимая документация по планировке территории.
Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что требования административного истца основаны на неверном предположении о наличии у него приоритетного права на предоставление участка с КН 50:15:0011005:6072 в собственность/аренду/пользование, тогда как законодатель связывает приоритетное право на передачу земельного участка именно с готовым (завершенным, эксплуатируемым) объектом недвижимости. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок предоставлен, не завершено.
Кроме того, положения пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ не подлежат применению в данных правоотношениях, так как административному истцу земельный участок КН 50:15:0011005:60 в аренду не предоставлялся. В соответствии с условиями контракта №156/1 /2/И1 от 21.11.2003, право на заключение договора аренды данного земельного участка ООО «Фирма Тайфи» приобретает после завершения инвестиционного проекта.
Впервые ООО «Фирма Тайфи» обратилось в Администрацию г/о Балашиха с просьбой о предоставлении этого земельного участка в аренду 31.05.2022, т.е. спустя длительное время после принятия оспариваемых постановлений.
При этом решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015г. ООО «Фирма Тайфи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.
Вступившими в законную силу решениями арбитражных судов установлено, что объект незавершенного строительства был создан истцом во исполнение контракта №156/1/2/ИНВ-3 от 21.11.2003, который был расторгнут решением Арбитражного суда г. Москвы в рамках дела А40-102296/11 27.07.2013 (вступило в законную силу 15.10.2013) по инициативе заказчика в связи с утратой интереса, так как данный объект (фундамент и частично цокольный, частично первый этаж одного жилого дома), площадью 2 448 кв.м. - весь результат исполнения истцом контракта на строительство комплекса 14-22-этажных домов общей площадью не менее 132 000 кв.м, при том, что срок контракта неоднократно продлевался, а размер участка был по просьбе истца был увеличен.
В этой связи доводы истца о нарушении ответчиком положений п.2 ст. 2 ст. 10 и п.2 ст. 11 ЗК РФ при принятии спорных постановлений, чем нарушены его права и законные интересы, суд полагает необоснованными.
Доказательств того, что ООО «Фирма Тайфи» намеревается достраивать объект незавершенного строительства и имеет для этого соответствующие возможности суду не представлено.
Кроме того, из пояснений сторон в судебном заседании усматривается, что в настоящее время вынесено постановление об изъятии объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд. Однако, истец не согласен с выкупной ценой изымаемого имущества.
В силу пункта 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд принимает одно из следующих решений: 1) об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты, или 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено, что оспариваемые постановления противоречат (не соответствуют) федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, постановления приняты уполномоченным органом и в установленном порядке опубликованы, указанными постановлениями нарушений прав и законных интересов административного истца не усматривается, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Кроме того, административным истцом пропущен срок обращения в суд, установленный ст. 219 КАС РФ, что также является основанием отказа в удовлетворении иска.
При выяснении вопроса об уважительности причин пропуска срока, административный истец указал, что узнал о нарушении своих прав обжалуемыми постановлениями только 09.03.2022 - в день вступления в силу решения Арбитражного суда Московской области по делу № А40-165503/2014, которым было отказано ООО «Фирма Тайфи» о взыскании с Минобороны РФ неосновательного обогащения в размере 748 452 542 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 82 672 820 руб. 46 коп., упущенной выгоды в размере 1 310 400 000 руб. (дело № А40-165503/2014).
Вместе с тем, ни само решение, ни апелляционное постановление от 09.03.2022 не упоминают обжалуемые постановления. Тот факт, что ООО «Фирма Тайфи» в этот день узнало о невозможности восстановления своего права в сложившихся правоотношениях по реализации инвестиционного контракта путем взыскания денежных средств с Министерства обороны РФ, уважительной причиной пропуска срока обращения в суд с настоящим иском не является.
Оспариваемые постановления были опубликованы для всеобщего сведения в установленном порядке - на официальном сайте органов местного самоуправления в сети Интернет, balashiha.ru, 28.10.2021 и 06.12.2021 соответственно (ссылки на страницы публикаций: https://balashiha.ru/docs/doc/o-proekte-resheniya-o-kompleksnom-razvitii-territorii-zhiloj-zastrojki-rientirovochnoj-ploschadyu-15-27-151577 и https://balashiha.ru/docs/doc/o-kompleksnom-razvitii-territorii-zhiloj-zastrojki-orientirovochnoj-ploschadyu-15-27-ga-raspolozhenno-153164).
С учетом изложенного, руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд
решил:
В удовлетворении административного иска ООО «Фирма Тайфи» к Администрации г/о Балашиха о признании недействующими постановлений от 28 октября 2021г. №976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая»; от 06 декабря 2021г. № 1102-ПА «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая», отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Федеральный судья Е.А. Беседина
Решение в окончательно форме принято 19.05.2023г.
_______________
Копия верна
Судья:
Секретарь: