Административное дело № 3а-149/2022

УИД 21OS0000-01-2021-000344-05

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 августа 2022 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.

при секретаре Яшине В.И.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1,

представителя Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Колос» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Колос» обратилось в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 21:21:160132:368 площадью 209,6 кв.м, наименование – продовольственный магазин «», расположенного по адресу: Чувашская Республика, по состоянию на 1 января 2018 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество является собственником вышеуказанного здания. Административный истец считает, что кадастровая стоимость указанного здания существенно превышает его действительную рыночную стоимость, следовательно, затрагивает права административного истца, как собственника и плательщика налога на имущество. Не согласившись с кадастровой стоимостью здания, ООО «Колос» обратилось к частнопрактикующему оценщику ООО «» для определения его рыночной стоимости. Согласно отчету рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 1 января 2018 года значительно ниже ее кадастровой стоимости и составляет 1938000 руб., которую и просило установить в размере рыночной в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административное исковое заявление поддержала по основаниям, в нем изложенным, и вновь привела их суду.

Представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики в судебное заседание не явился, в деле имеется расписка в получении им судебного извещения, направленного в его адрес заказной корреспонденцией.

Представитель Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 не возражала против удовлетворения административных исковых требовании и установления кадастровой стоимости спорного объекта, исходя их результатов судебной оценочной экспертизы.

Представитель Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 не возражал против удовлетворения административных исковых требовании и установления кадастровой стоимости спорного объекта, исходя их результатов судебной оценочной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии, администрации Кугесьского сельского поселения в судебное заседание своих представителей не направили. В материалах дела имеются расписки в получении ими судебных извещений (л.д. 3-9 т.2). При этом Глава Кугесьского сельского поселения представил заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по существу, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 и БУ «Чуваштехинветаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2021 за обществом с ограниченной ответственностью «Колос» на праве собственности зарегистрировано нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 209,6 кв.м., наименование продовольственный магазин «ФИО12», расположенное по адресу: Чувашская Республика, (л.д.6-7 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН от 17.12.2021 кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01.01.2018 утверждена в размере 4219269,28 руб. (л.д.8 т.1).

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее- Федеральный закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом № 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также- Федеральный закон № 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237- ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Поскольку истец является собственником указанного выше нежилого здания и размер налога на имущество зависит от его кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование своего требования административным истцом представлен отчет, выполненный оценщиком ООО «» ФИО9 от 20.12.2021 № №, согласно которого рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 01.01.2018 составляет 1938000,00 руб. (л.д.18-125 т.1).

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, суд исходит из следующего.

Так, для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

В соответствии с п.1 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, … в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке).

В силу ч.5 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), а также исходя из разъяснений, изложенных пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возложена на административного истца.

В судебном заседании 18 февраля 2022 года представителем административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризации» Минэкономразвития Чувашской Республики ФИО4 в связи с несогласием с представленным административным истцом отчетом частнопрактикующего оценщика ООО «» было заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на указанную выше дату.

Определением суда от 18 февраля 2022 года по делу была назначена и проведена судебная комиссионная оценочная экспертиза, перед которой был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. Проведение экспертизы было поручено комиссии экспертов ФБУ Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению от 27 июня 2022 года № 00647/4-4-22 (1019/04-4), выполненному экспертами ФБУ Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3095358,18 руб. (л.д. 186-252 т.1).

Согласно ч.2 ст. 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом это ходатайство обсуждено с учетом мнения лиц, участвующих в деле, и в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ. В данном случае отсутствуют сомнения в обоснованности заключения экспертов и противоречий в их выводах, о чем будет изложено ниже в настоящем решении.

Суд, оценивая представленное заключение экспертов, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению не имеется.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России" в перечень проводимых Минюстом экспертиз были добавлены экспертизы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный приказ вступил в силу 24 января 2022 г.

В данном случае экспертиза назначена определением суда и проведена в соответствии с положениями Кодекса административного судопроизводства РФ. При выборе экспертных учреждений суд руководствовался распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р, Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. № 266 "О внесении изменений в приложения № 1 и № 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. № 237. Проведение судебной экспертизы с учетом указанных нормативных правовых актов было поручено государственной судебно-экспертной организации – ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России.

Таким образом, в данном деле судебная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом Распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р государственной судебно-экспертной организации - ФБУ Чувашской ЛСЭ Минюста России.

Заключение экспертами данной государственной судебно-экспертной организации дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональными экспертами, которым были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы экспертов неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования.

Согласно статье 11 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 73-ФЗ), государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611).

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из заключения ФБУ Чувашской ЛСЭ Минюста России по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении комиссии экспертов предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

При этом выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов, как изложено выше, остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 15 и 16 ФСО N 1, доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, который рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пунктам 18 и 19 ФСО №1, затратный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, а также, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Как следует из заключения судебной экспертизы от 27 июня 2022 года № 00647/4-4-22 (1019/04-4) экспертами обоснованно применен при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости метод сравнения продаж сравнительного подхода. В заключении экспертами подробно мотивирован отказ от проведения экспертизы затратным и доходным подходами (л.д. 213-214 т.1 стр.25-26 заключения).

Таким образом, довод представителя административного истца о том, что эксперты при расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом отобрали некорректные объекты аналоги является несостоятельным, поскольку из всей исследовательской части заключения следует, что эксперты отказались от применения методов доходного подхода и данный подход не применяли, о чем свидетельствует анализ исследовательской части экспертного заключения. То обстоятельство, что в синтезирующей части эксперты ошибочно сослались на применение ими доходного подхода не свидетельствует о фактическом применении ими при проведении расчетов рыночной стоимости объекта указанного подхода, а является технической опиской, которая не повлияла на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При этом выбор экспертами подхода к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Согласно пункту 8 ФСО N 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертами произведен подробный анализ объекта исследования, его технические характеристики, его окружение и транспортная доступность, его использование в качестве нежилого. Также экспертами произведен анализ рынка недвижимости, определен сегмент рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект – «офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», и другие факторы, влияющие на стоимость исследуемого объекта, учтено местоположение объекта, его физический износ.

Из заключения следует, что вопреки утверждениям представителя административного истца в качестве аналогов объекты производственно-складского назначения судебными экспертами не использовались.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7, экспертами исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Анализируя фактические данные о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из соответствующего сегмента рынка, эксперты привели свои выводы в исследовательской части заключения.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Так, комиссией экспертов при проведении исследования в рамках сравнительного подхода использованы четыре аналога объекта недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, расположенных в г.Алатырь и г.Шумерля Чувашской Республики, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, достаточно схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация об объектах получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов-аналогов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Из заключения следует, что с учетом физических характеристик здания, эксперты пришли к выводу об оценке объекта исследования исходя из анализа размеров, качества строительства, физического состояния объекта оценки и сопоставимых объектов с применением корректировки каждого из отличий с учетом их влияния на стоимость, учитывая поправки на общую площадь объекта, тип объекта, этажность, функциональное назначение объекта и его аналогов; в заключении приведено описание процедуры согласования, приведен расчет средневзвешенного значения и сделан вывод об итоговой величине рыночной стоимости объекта исследования на дату оценки.

В обоснование расхождения рыночной стоимости спорного объекта от его кадастровой в размере 27% указано на то, что это расхождение вызвано тем, что расчет кадастровой стоимости проводился в рамках затратного подхода, а расчет рыночной стоимости – в рамках сравнительного подхода.

Использованная в заключении информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации.

Экспертами проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении отсутствуют фотокопии материалов административного дела и фотоматериалы осмотра опровергаются фотографиями объекта оценки, скриншотами объявлений о продаже объектов, фототаблицами, являющимися приложением к заключению (л.д. 191; 218-224, 242-252 т.1). Из дела следует, что объект непосредственно экспертами осматривался с выходом на место (л.д.181 т.1, стр.3 заключения л.д.191 т.1). Материалы настоящего административного дела находилось в распоряжении экспертов, которые изучали его материалы (л.д.179 -184 т.1, стр.4 заключения л.д.192 т.1).

Не состоятелен и довод представителя административного истца о неверном указании экспертами группы капитальности спорного объекта со ссылкой на то, что объект имеет металлические пристройки.

Вопреки указанным доводам, фото-материалы, пояснения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, свидетельствуют, что спорный объект не имеет металлических пристроек. Кроме того, о наличии металлических пристроек к объекту не упоминается и в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО9 при описании физических свойств объекта, на отчет которого ссылается представитель административного истца (л.д.30-33 т.1).

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд не находит оснований ставить данное экспертное заключение под сомнение, не доверять данному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, суд не находит.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты судебной экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной комиссией экспертов Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики объекта будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2019 года (л.д.8 т.1), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, а административное исковое заявление подано в суд 23 декабря 2021 г.

С учетом вышеприведенных положений законов настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Что касается доводов представителя административного истца, изложенных в письменном отзыве о несогласии с заключением судебной экспертизы, то суд эти доводы, признавая объяснениями представителя административного истца, излагающего собственное восприятие порядка проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, отклоняет как несостоятельные, необъективные и не отвечающие принципу достоверности доказательств.

Заключение по результатам проведенной судебной экспертизы подготовлено судебными экспертами, являющимися специалистами в соответствующей области знаний, руководствовавшимся при ее проведении нормами права и отраслевыми методиками. Заключение является объективным, в нем отсутствуют противоречия в выводах.

Изучив данное заключение судебных экспертов и их письменные пояснения, суд не усматривает изложенную представителем административного истца в отзыве информацию о порядке проведения оценки и осуществления оценочной деятельности в качестве доказательства, опровергающего выводы комиссии судебных экспертов и подтверждающую выводы частнопрактикующих оценщиков, о чем также изложено выше в настоящем решении.

Таким образом, доводы представителя административного истца о несогласии с заключением экспертов суд находит неубедительными и не ставящими под сомнение это заключение.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 209,6 кв.м., наименование продовольственный магазин «ФИО12», расположенного по адресу: Чувашская Республика, район , равной его рыночной стоимости в размере 3095358,18 (три миллиона девяносто пять тысяч триста пятьдесят восемь) рублей 18 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Чувашская Республика, .

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период ее применения с 01.01.2019 до момента внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированный текст изготовлен 24 августа 2022 года

Решение30.08.2022