Дело № 3а-164/2022

42OS0000-01-2022-000194-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 4 июля 2022 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Юргель Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что она является арендатором земельного участка площадью 688 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: .

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 9 октября 2014 года и составляет 1 812 948,8 руб.

При этом исходя из отчета ООО «Сибирское юридическое бюро» от 20 мая 2022 года № 42/67-2022 рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 9 октября 2014 года составляет 438 000 руб.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске с учетом уточнений, поддержал и просил восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу настоящего искового заявления.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованное лицо администрация Анжеро-Судженского городского округа, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрация Анжеро-Судженского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбасса представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д.72).

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д.85-86).

Администрация Анжеро-Судженского городского округа представила письменные возражения на административное исковое заявления, в которых просит в его удовлетворении оказать в полном объеме, заявил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя (л.д. 76-78).

От иных лиц, участвующих в деле, возражений (отзывов), относительно требований административного истца не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федеральным законом № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 10651 от 23 января 2020 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрация Анжеро-Судженского городского округа, является арендатором земельного участка площадью 688 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (л.д.16).

На вышеуказанном земельном участке расположено принадлежащее на праве собственности ФИО1 нежилое здание с кадастровым номером №, наименование «Магазин промышленной группы товаров», общей площадью 722 кв.м., собственником которого она является с 11.12.2019 (л.д.17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 апреля 2022 года, утвержденная актом б/н от 28 января 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 28 января 2016 года, определена на дату 9 октября 2014 года в размере 1 812 948,8 руб. (л.д. 7).

По сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области – Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №, был поставлен на кадастровый учет 09.10.2014, имеет следующие характеристики: адрес (местоположение) - категорию земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для размещения объектов торговли», уточненная площадь – 688 кв.м., то есть границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 1 812 948,8 рублей были внесены в ГКН на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 28.01.2016 б/н в соответствии с п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», путем умножения УПКС объекта недвижимости в размере 2 635,10 руб./кв.м., утвержденного Решение КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904, на площадь данного земельного участка – 688 кв.м.(л.д.88 об.)

Дата определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 09.10.2014, то есть дата постановки на кадастровый учет.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка были внесены в ГКН 28.01.2016.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в муниципальной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Данная позиция изложена в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года).

Таким образом, административный истец обладает правом на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку данными результатами определения кадастровой стоимости затронуто право административного истца на выкуп земельного участка по экономически обоснованной цене, учитывая, что результаты очередной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости не внесены и оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 31 мая 2022 года (л.д. 5 – штамп о принятии документов).

Оценивая наличие уважительных причин пропуска установленного законом срока и оснований к его восстановлению, суд исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 28 января 2016 года, административное исковое заявление подано по истечении указанного выше срока; в течение пятилетнего срока кадастровая стоимость административными органами не пересматривалась. К случаям, когда пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению (статья 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), данный не относится.

Руководствуясь приведенными нормами и положениями акта официального толкования закона, учитывая, что административный истец собственником земельного участка не является, участок предоставлен в аренду 23 января 2020, суд находит ходатайство представителя административного истца о восстановлении указанного срока подлежащим удовлетворению.

Из представленного административным истцом отчета от 20 мая 2022 года № 42/67-2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Сибирское юридическое бюро» ФИО6. (л.д. 18-56), следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 9 октября 2014 года составляет 438 000 руб.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 9 октября 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанный отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка в совокупности с представленными к нему письменными пояснениями оценщика, суд, исходит из того, что он содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (применен метод сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов и иных методов мотивирован. Оценщиком приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, с учетом характеристик исследуемого земельного участка подобраны наиболее соответствующие ему объекты-аналоги, применена корректировка на дату сделки, указаны сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В отчете изложены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Учитывая, что по г.Анжеро-Судженсу и Кемеровской области было выявлено ограниченное количество сделок купли – продажи земельных участков торгово – офисного назначения на дату оценки, у оценщика ввиду малоактивности рынка и разбалансированности цен сделок, отсутствовала возможность провести за исследуемый период детальный анализ динамики изменения цен поквартально и помесячно.

При таких обстоятельствах оценщиком при корректировке на дату сделки обоснованно была применена корректировка по аналитическим данным сайта РОСРИЭЛТ-Недвижимость (https://rosrealt.ru/cena) позволившим получить наиболее достоверные результаты на конкретно заданный промежуток времени (страницы 23об., 46-47, 58).

Доводы заинтересованного лица о том, что срок экспозиции объектов составляет до 12 месяцев и корректировка на изменение стоимости не должна производиться, какими – либо доказательствами не подтверждены. Вместе с тем между датой продажи и датой оценки прошло от 3 до 7 месяцев, что свидетельствует о необходимости учета изменения стоимости земельного участка в пределах срока экспозиции для достоверного отражения и учета всех оказывающих влияние на цену в конкретном периоде ценообразующих факторов.

Указанная необходимость подтверждается данными портала НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» https://statrielt.ru/ представленными оценщиком в письменных пояснениях, в соответствии с которыми типичные сроки продажи земельных участков категории земель населенных пунктов составляют от 3 до 7, а также самими пояснениями.

При этом на странице 47 отчета была допущена опечатка, в части указания даты сделки аналога № 3 как 19.03.2014, вместо 09.06.2014, которая была устранена путем представления исправленного отчета.

Учитывая изложенное, суд считает, что оценщиком обоснованно применена корректировка на дату оценки.

С учетом вышеизложенного, «правильный» расчет, представленный заинтересованным лицом, выводов представленного административным истцом отчета от 20 мая 2022 года № 42/67-2022 не опровергает, основан на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и методологии проведения такой оценки. В материалы дела не представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие об ином размере рыночной стоимости земельного участка и опровергающие выводы представленного отчета.

На основании вышеизложенного, суд отклоняет доводы представителя администрации Анжеро-Судженского городского округа о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии с пунктом 23 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении соответствующей экспертизы не заявляли.

Назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости.

Поскольку отчет об оценке от 20 мая 2022 года № 42/67-2022 соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе, по мнению суда не усматривается.

Частью 1 статьи 12 Федеральный закон № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка в размере 438 000 руб., суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 438 000 рублей по состоянию на 9 октября 2014 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию, на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат положениям части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которыми к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 688 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости равной 438 000 рублей, определенной по состоянию на 9 октября 2014 года.

Решение может быть обжаловано через Кемеровский областной суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено 5 июля 2022 года.

Председательствующий Решетняк А.М.