Копия

Дело №...

52RS0№...-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2023 года (адрес)

Советский районный суд (адрес) в составе:

председательствующего судьи Телковой Е.И.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик (адрес) «Дирекция по строительству» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к ответчику, после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 1064, 929, 943 ГК РФ, Законом РФ от (дата) №... «О защите прав потребителей», ст. 100, 131-132 ГПК РФ, просит суд признать недействительными п. 3.3 и п. 3.4 договора №Р-173 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата), взыскать с ответчика в пользу истца в счет уменьшения стоимости (адрес) рублей, неустойку в размере 31779 рублей, а также с (дата) по день фактического исполнения, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя, почтовые расходы в сумме 400 рублей, юридические услуги в размере 18000 рублей, моральный вред в размере 30000 рублей.

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства.

(дата) ФИО1 заключила договор № Р-173 участия в долевом строительстве многоквартирного дома с АО «Специализированный застройщик (адрес) «Дирекция по строительству». Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), рядом с домом №.... Кадастровый номер земельного участка (марка обезличена)

Согласно п. 1.4 Договора объект долевого строительства (квартира) жилое помещение - 2 комнатная (адрес), общей площадью 57,6 кв.м., состоящей из суммы общей площади (адрес),0 кв.м., и площади лоджии 2,6 кв.м., расположенная на 7-м этаже в осях 14 и 17 Многоквартирного дома, входящее в состав указанного многоквартирного дома и подлежащее передаче дольщику ФИО1 после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, строящегося также с привлечением денежных средств Дольщика.

Согласно п.3.1 Договора для строительства объекта долевого строительства, определенного п.1.4 настоящего Договора, дольщик оплачивает застройщику цену Договора, которая составляет 3110400 рублей 00 коп., из расчета 54000 рублей 00 копеек за один квадратный метр общей приведенной площади Квартиры.

Цена Договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади.

(адрес) квартиры по результатам Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) по Договору об участии в долевом строительстве № Р-173 от (дата) от (дата) (п.1 Акта) составляет 56,5 кв.м., с учетом лоджии 2,5 кв.м., в том числе: площадью (адрес),0 кв.м., жилая площадь 27,8 кв.м.

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе и в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации окажется больше общей площади более чем на 5%, застройщик письменно уведомляет дольщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Дольщик в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного уведомления от застройщика, доплачивает застройщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства.

В силу п.3.4 договора в случае, если фактическая площадью объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией окажется меньше общей приведенной площади \ общей площади более, чем на 5%, дольщик письменное уведомляет застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Застройщик в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщика, возвращает дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства.

Ограничение права потребителя на компенсацию при уменьшении площади квартиры не отвечает Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей", указано в исковом заявлении.

Учитывая изложенное, условия договора в части, позволяющей его толковать как ограничивающие право дольщика на компенсацию в случае фактического уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью, являются недействительными, в связи с нарушением прав истца как потребителя истец настаивает на исковых требованиях.

В судебное заседание истец не явилась, извещена, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО3, которая в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав доводы письменных возражений и дополнений к ним.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом путем направления судебного извещения по адресу зарегистрированного места жительства, почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой почтовой службы об истечении срока хранения.

Применительно к правилам ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Третье лицо по делу ООО «Группа «Ютон» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени рассмотрения дела третье лицо извещено надлежащим образом.

С учетом изложенного, мнения представителей истца и ответчика, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей, исследовав в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела приходит к следующему.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что (дата) ФИО1, истец по делу, дольщик, АО «Специализированный застройщик (адрес) «Дирекция по строительству», ответчик по делу, застройщик, заключили договор № Р-173 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), рядом с домом №..., кадастровый номер земельного участка (марка обезличена) (далее также Договор).

Объект долевого строительства: жилое помещение 2 - х комнатная (адрес), общей приведенной площадью 57,6 кв.м., расположенная на 7 – м этаже многоквартирного дома по адресу: (адрес), рядом с домом 8 (далее также квартира, спорное жилое помещение).

Как следует из материалов дела, ФИО1 (дата) подарила квартиру ФИО6, третьему лицу по делу? в соответствии с договором дарения квартиры, ФИО6, в свою очередь, в соответствии с договором дарения 1/2 доли в праве собственности на квартиру от (дата) подарила 1/2 доли в праве собственности на квартиру ФИО7, третьему лицу по делу.

Согласно п.1 акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) от (дата) истцу передана квартира общей площадью 56,5 кв.м., что на 1,1 кв.м. меньше проектной площади.

Считая недействительными в силу не соответствия положений ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" п. 3.3 и п. 3.4 Договора №Р-14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата), истец обратился в суд с настоящим иском и просит суд признать указанные (адрес) недействительными и привлечь ответчика в ответственности за нарушение прав истца как потребителя, взыскав с ответчика в пользу истца в счет уменьшения стоимости (адрес) рублей, неустойки в размере 31779 рублей, а также неустойки с (дата) по день фактического исполнения, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя, почтовые расходы в сумме 400 рублей, юридические услуги в размере 18000 рублей, моральный вред в размере 30000 рублей.

В обоснование заявленных требований в части признания недействительным условия Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) в части, ограничивающей право потребителя требовать компенсации при уменьшении площади квартиры и взыскании с ответчика в счет уменьшения стоимости квартиры денежных средств в сумме 59400 рублей, истец ссылается на то, что данные условия договора позволяют его толковать как ограничивающие право дольщика на компенсацию в случае фактического уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью, а потому являются недействительными.

Суд полагает данные доводы несоответствующими нормам материального права, а исковые требования в указанной части не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); дену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре долевого участия указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона №...- ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Р-173, заключенного между истцом и застройщиком АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» (дата), в частности оспариваемыми истцом пунктами 3.3, 3.4, предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации окажется больше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, застройщик письменно уведомляет дольщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Дольщик в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного уведомления от застройщика, доплачивает застройщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства (пункт 3.3); в случае, если фактическая площадью объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, дольщик письменно уведомляет застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Застройщик в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщика, возвращает дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства (пункт 3.4).

Следовательно, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

Согласно положений ст.421 ч.1, 4 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 2 статьи 400 Гражданского кодекса РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от (дата) №... «О защите прав потребителей»).

Судом установлено, и с в судебном заседании не оспаривалось, что фактическая площадь квартиры уменьшилась по сравнению с проектной площадью на 1,1 кв.м.

Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

Таким образом, пункт 3.4 договора согласно буквального его толкования не предполагает возврата дольщику суммы разницы в площади и не является основанием для выплаты в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве, поскольку данная разница не превышает 5% от проектной площади квартиры, указанной в договоре объекта долевого строительства.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора строго должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Оспариваемые истцом пункты договора согласованы сторонами при его заключении, при этом истец выразила волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязалась их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В данном случае фактическое отклонение по площади составляет 2,16%, законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу том, что пункты 3.3, 3.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Р-173, заключенного между истцом и застройщиком АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» (дата), не могут являться недействительными, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах.

Указанные условия договора долевого участия соответствуют приведенным выше положениям закона и прав истца как потребителя не нарушают, поскольку норма подпункта 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ является диспозитивной, а уменьшение площади квартиры на 1,1 кв.м. не делает ее непригодной для предусмотренного договором использования.

В удовлетворении иска в части признания недействительными п. 3.3 и п. 3.4 договора №Р-173 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата), взыскать с ответчика в пользу истца в счет уменьшения стоимости (адрес) рублей надлежит отказать.

Поскольку в данном случае судом не установлено нарушений прав истца как потребителя, отсутствуют основания для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и, учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик (адрес) «Дирекция по строительству» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд (адрес).

Судья Е.И. Телкова

Решение принято в окончательной форме (дата)

Копия верна. Судья Е.И. Телкова

Справка:

Решение на «___» __________ 2023 года не вступило в законную силу.

Оригинал документа хранится в материалах гражданского дела №....

Уникальный идентификатор дела 52RS0№...-86

Судья Е.И. Телкова