Дело №

78RS0№-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. ФИО5 13 октября 2025 г.

Колпинский районный суд ФИО5 в составе:

председательствующего судьи Чуба И.А.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Колпинский районный суд ФИО5 с иском к ФИО2, ФИО6, в котором просил перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО2 и ФИО6, в отношении 76/953 доли в праве общей долевой собственности на помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: ФИО5, <адрес>, Промышленная улица, <адрес>, литера А, помещение 2ЛК, 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 26-Н, 36-Н, 37-Н, 38-Н, 39-Н, 40-Н, а также взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником 1/4 доли в праве собственности на нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал часть своей доли в размере 76/953 в праве общей долевой собственности на указанное помещение ФИО6, что подтверждается записью о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ О намерении ответчика ФИО2 продать долю постороннему лицу истцу как участнику долевой собственности сообщено не было, чем нарушено принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закреплённое ст. 250 ГК РФ. Истец не согласен с указанной сделкой и готов приобрести указанную долю за ту же стоимость, что и в договоре купли-продажи, заключённом между ответчиками. Денежные средства в сумме 4 500 000 руб., равной уплаченной покупателем цене, внесены истцом на депозитный счёт Управления Судебного департамента в г. ФИО5.

Кроме того, истец указал, что направленное нотариусом извещение о намерении продать долю было направлено не по адресу регистрации истца и не по адресу объекта недвижимости в соответствии с данными ЕГРН, а по адресу лишь части помещений; в отчёте об отслеживании почтового отправления отсутствует отметка о попытке вручения; сделка заключена с нарушением установленного ст. 250 ГК РФ 30-дневного срока на реализацию преимущественного права; содержание извещения не соответствует данным кадастрового учёта в части нумерации помещений.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных правовых позициях.

Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на соблюдение установленного законом порядка извещения участника долевой собственности через нотариуса, а также на злоупотребление правом со стороны истца.

Представитель ответчика ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию представителя ответчика ФИО2

Третье лицо — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5, извещённое надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направило.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Разрешая иск, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что нежилое помещение, кадастровый №, площадью 952,7 кв.м, расположенное по адресу: ФИО5, <адрес>, Промышленная улица, <адрес>, литера А, помещение 2ЛК, 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 26-Н, 36-Н, 37-Н, 38-Н, 39-Н, 40-Н, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: ФИО3 — 1/4 доля, ФИО2 — 1/4 доля (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 — 1/4 доля, ФИО4 — 1/4 доля, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключён договор купли-продажи 76/953 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение. Договор удостоверен нотариусом нотариального округа ФИО5 Геннадьевичем, зарегистрирован в реестре за №-н/78-2024-6-844. Стоимость отчуждаемых долей по соглашению сторон составила 4 500 000 руб., оплата произведена покупателем в полном объёме до момента подписания договора. Государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время собственниками помещения являются: ФИО3 — 1/4 доля, ФИО1 — 1/4 доля, ФИО4 — 1/4 доля, ФИО2 — 649/3812 доли, ФИО6 — 76/953 доли.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа ФИО5 С.Г. по поручению представителя ФИО2 — ФИО9 направлено заявление (нотариальный бланк серия <адрес>3) в адрес ФИО1 с предложением о покупке долей в праве общей долевой собственности на указанное помещение исходя из стоимости 1 500 000 руб. за каждую долю в помещении, как целиком, так и в части. Заявление направлено заказным письмом с уведомлением о вручении (РПО №) по адресу места нахождения имущества: ФИО5, <адрес>, Промышленная ул., <адрес>, лит. А, пом. 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н.

Согласно отчёту об отслеживании почтового отправления, РПО № поступило в отделение связи по месту вручения ДД.ММ.ГГГГ, корреспонденция получена не была, возвращена отправителю (нотариусу ФИО5 С.Г.) ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения.

Факт направления извещения подтверждается также свидетельством нотариуса о передаче (направлении) документов (номер нотариального бланка <адрес>8), представленным в материалы дела.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО9 пояснила, что занимается продажей долей ФИО2 с августа 2024 года; за месяц до сделки обратилась к нотариусу для направления извещений другим собственникам; уведомления были направлены на адрес: Промышленная, <адрес>, поскольку адрес регистрации ФИО1 не был известен; по возвращении писем была проведена сделка.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 67 указанного Постановления бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО2 соблюдён установленный законом порядок извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

В соответствии с п. 2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), доведённых письмом ФНП от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Из материалов дела следует, что у нотариуса и ФИО2 отсутствовала информация о месте регистрации истца, в связи с чем извещение было направлено по адресу места нахождения имущества, что соответствует указанным Методическим рекомендациям. При этом суд учитывает, что в силу п. 2.2 указанных Методических рекомендаций добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (ст. 2 ГК РФ), а при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Довод истца о том, что извещение должно было быть направлено по адресу его регистрации, который содержится в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, а также мог быть установлен из сведений ЕГРН и Федеральной миграционной службы, судом оценивается критически. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельной сделкой, сторонами которой ответчики не являлись. Обязанность по самостоятельному истребованию сведений о месте регистрации участника долевой собственности из государственных информационных ресурсов законом на продавца доли не возложена. Действующее законодательство, в том числе Методические рекомендации ФНП, предусматривает альтернативный порядок уведомления — по адресу места нахождения имущества, который и был реализован ответчиком ФИО2 надлежащим образом.

Суд также отмечает, что в силу п. 2.3 Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участникам общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу может быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику. Такое свидетельство (номер нотариального бланка <адрес>8) представлено ответчиком ФИО2 в материалы дела.

Относительно довода истца об отсутствии в отчёте об отслеживании почтового отправления отметки о попытке вручения суд отмечает следующее. Почтовое отправление поступило в отделение связи по месту вручения ДД.ММ.ГГГГ и находилось там в течение установленного срока хранения до ДД.ММ.ГГГГ Возвращение почтовой корреспонденции по истечении срока хранения в соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельствует о доставке юридически значимого сообщения, а риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций, если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. Почтовое отправление поступило в отделение связи ДД.ММ.ГГГГ, месячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ, для реализации преимущественного права покупки истёк ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи заключён ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного законом месячного срока.

Довод истца о том, что направленное извещение содержит нумерацию помещений, не соответствующую данным кадастрового учёта, также не может являться основанием для удовлетворения иска. Извещение содержало предложение о покупке долей в праве общей долевой собственности на помещение с указанием цены и условий продажи, что соответствует требованиям п. 2 ст. 250 ГК РФ. Предметом договора купли-продажи является доля в праве общей долевой собственности, а не конкретные помещения. Указание в извещении номеров помещений, выделенных в пользование по соглашению между сособственниками, не влияет на существо предложения о покупке доли в праве.

Ссылку истца на соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между сособственниками об определении порядка пользования помещениями суд во внимание не принимает, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не является документом-основанием возникновения права и определяет лишь порядок пользования общим имуществом, что не влияет на реализацию преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности. Порядок пользования имуществом и преимущественное право покупки доли являются самостоятельными правовыми институтами, имеющими различную правовую природу и регулируемыми самостоятельными нормами гражданского законодательства.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО2 через нотариуса ФИО5 С.Г. был соблюдён установленный законом порядок извещения участника долевой собственности — ФИО1 о намерении продать свою долю постороннему лицу. Извещение было направлено в порядке, предусмотренном Методическими рекомендациями ФНП, по адресу места нахождения имущества ввиду отсутствия у продавца сведений о месте регистрации истца. Корреспонденция не получена адресатом по обстоятельствам, зависящим от него, в связи с чем извещение считается доставленным в силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Договор купли-продажи заключён по истечении установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ месячного срока. Таким образом, преимущественное право покупки истца нарушено не было, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на истца не имеется.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, производное требование о взыскании с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. также не подлежит удовлетворению.

С учётом изложенного и руководствуясь ст. ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд ФИО5 в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 24.10.2025