Дело № 2-2915/2023 23RS0014-01-2022-004280-06
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Динская Краснодарского края 28 июля 2023 года
Динской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Майстер Л.В.,
при секретаре Отмаховой О.А.
с участием
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителя, признании недействительным акта приема-передачи, взыскании неустойки.
УСТАНОВИЛ
Истец ФИО1 обратилась в суд с учетом уточненных исковых требований, к ответчику ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителя, признании недействительным акта приема-передачи, взыскании неустойки, в котором просит признать недействительном акт приема-передачи, датированный 22.10.2021 года к договору №/БР об участи и в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 августа 2020 года; Признать обязательства ответчика по передаче объекта долевого строительства (<адрес>, расположенная в корпусе 2 по адресу: <адрес> в станице Динской) перед участником долевого строительства не исполненными; Признать действия ответчика, выразившиеся в подписании нелегитимного акта приема-передачи, датированного 22.10 2021 года к договору №/БР об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 августа 2020 года, не соответствующими закону; Признать бездействие ответчика выразившееся в не подписании акта приема-передачи к договору №/БР об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 августа 2020 года, соответствующему требованиям Федерального Закона №214-ФЗ от 10 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве» неправомерным; Обязать Ответчика соблюсти процедуру уведомления участника долевого строительства о завершении cстроительства объекта, направить в его адрес сообщение о принятии объекта по акту приема-передачи и последствиях непринятия объекта долевого строительства; Взыскать с Ответчика в пользу истца предусмотренную законом неустойку, в размере 440 389,55 (четыреста сорок тысяч триста восемьдесят девять рублей 55 копеек) рублей; Взыскать с Ответчика в пользу истца штраф за неисполнение досудебных требований, согласно Федерального Закона от 07.02.1992 года №2300-1 - ФЗ «О защите прав потребителей», в размере 220 194,78 (двести двадцать тысяч сто девяносто четыре)руб.78коп. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, в размере 400 000(четыреста тысяч)руб.
В обоснование заявленных требований указав, что 11 августа 2020 года между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью СЗ «ЮгСтройИмпериал» был заключен Договор №/БР участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> в ЖК «Белые Росы». Согласно условиям договора Застройщик обязался передать Объект долевого строительства по Акту приема-передачи в срок не позднее IV квартала 2021 года (31 декабря 2021 года) — п.6.2 Договора. До настоящего времени Объект долевого строительства (<адрес>, расположенная в корпусе 2 по адресу: <адрес> в станице Динской) по акту приема- передачи, соответствующему требованиям Федерального Закона 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве» не передан. Истец направил в адрес Ответчика претензии, письма, обращения в которых просит и требует предоставить в адрес Участника долевого строительства — Истца экземпляр подписанного и оформленного в соответствии с требованиями Федерального Закона №214 от 30 Декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве». В ответ на все обращения в адрес Истца со стороны Ответчика 22 апреля 2022 года, то есть через 6 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поступил пакет копий документов, в котором в числе прочих была предоставлена копия, - не оригинал акта приема-передачи к договору №/БР об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.08.2020г. По состоянию на текущую дату экземпляр-подлинник акта приема-передачи в адрес истца предоставлен либо направлен услугами почтовой связи, не был. Более того, 18.05.2022 года в адрес Ответчика, истцом была направлена письменная жалоба о предоставлении Истцу экземпляра-подлинника акта приема-передачи объекта недвижимости либо предоставлении ответа (пояснения) на каком основании имеющийся подписанный акт приема- передачи, который противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, - не направляется Истцу (копия прилагается). В ответ на жалобу от Истца, Ответчик 09.06.2022 года направил ответ (исх. №ЮС-243 от 30.05.2022 года) согласно которого следует, что в подписанном (с нарушением требований законодательства) акте приема-передачи содержится техническая ошибка в части отсутствия со стороны Ответчика к Истцу претензий по оплате (в связи с увеличением площади квартиры), не позволяющая Ответчику передать экземпляр-подлинник акта приема-передачи. Таким образом, в промежуток времени с 22.10.2021 года по настоящее время, Истец не может реализовать свое право на государственную регистрацию права собственности недвижимого имущества по причине незаконных действий Ответчика и считает что до настоящего времени спорная квартира Истцу не передана. В своем ответе от 15 апреля 2022 года исх. №ЮС-144, Ответчик утверждает, что акт приема передачи с Истцом подписан своевременно, одновременно с моментом передачи ключей. Однако, Ответчик сознательно умалчивает о следующем:- предоставленная копия акта приема-передачи, экземпляр- подлинника который Ответчик отказывается передать Истцу для осуществления им своих прав по регистрации, датирована 22.10.2021 года, то есть в день, когда было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Истец подписывал в момент подписания листа бумаги с названием акт приема-передачи, который был предъявлен Истцу для подписания 02.10.2021 года, стояла «открытая дата» (данный факт изложен в жалобе, направленной в Прокуратуру Карасунского округа г. Краснодара), что неоднократно указывалось в жалобах, направленных в ООО «ЮгСтройИмпериал», Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, Администрацию Краснодарского края). Факт с проставлением им «удобной даты» не отрицает и сам Ответчик этот лист бумаги 02.10.2021 года, то есть когда объекта юридически не существовало). в настоящий момент Ответчик предлагает Истцу переподписать акт приема-передачи с учетом имеющейся задолженности по оплате в результате (как утверждает Ответчик) увеличения площади либо сделать на существующем акте приема-передачи соответствующую надпись, признающую недействительным пункт 2 этого акта, где Ответчик подтверждает, что квартира оплачена Участником долевого строительства в полном объеме, в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и претензий к участнику долевого строительства по оплате стоимости квартиры не имеет. Тем самым, Ответчик самостоятельно признает, что спорный акт приема-передачи, датированный (со стороны Ответчика) 22.10.2021 года является недействительным, то есть по состоянию на текущую дату акт приема-передачи, соответствующий требованиям законодательства, является не подписанным со стороны и по вине Ответчика. Юридически объект недвижимости считается не переданным Истцу. Ссылка Ответчика на техническую ошибку, допущенную в ходе составления и подписания акта приема-передачи, датированного Ответчиком самостоятельно 22.10.2021 года — несостоятельна, ввиду того, что присутствующая «неточность» подводит итог взаимоотношений сторон в рамках заключенного договора, следующим этапом которого является взаимоотношения потенциального собственника и регистрирующего органа в рамках действующего законодательства в области регистрации права собственности на недвижимое имущество. Между тем соблюдение процедуры подписания акта приема-передачи по окончанию строительства Объекта и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — это юридически значимое действие, имеющее правовые последствия в рамках исполнения договорных обязательств. Одним из документов, подтверждающим завершение строительства объекта является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который был выдан 22.10.2021 года за № Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район. Таким образом, сообщение об завершении строительства объекта и информирование участника долевого строительства о наступающих в связи с этим последствием должно было быть отправлено «Почтой России» в адрес участника долевого строительства заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении не ранее чем 23 октября 2021 года (дата юридически значимого факта. Однако, в нарушение действующего законодательства, Застройщик 02 октября 2021 года путем смс-сообщений пригласил всех участников долевого строительства на выдачу ключей и подписание документов, которые должны иметь юридическое значение по факту сделки.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали уточненные исковые требования в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В порядке ст.ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив доводы искового заявления, возражения, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования обоснованы и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (ч.1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч.2).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 августа 2020 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью СЗ «ЮгСтройИмпериал» был заключен Договор №/БР участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> в ЖК «Белые Росы». Согласно условиям договора Застройщик обязался передать Объект долевого строительства по Акту приема-передачи в срок не позднее IV квартала 2021 года (31 декабря 2021 года) — п.6.2 Договора.
В соответствии с п.п. 2.1 п.2 договора участия в долевом строительстве, объект долевого строительства должен был быть введен в эксплуатацию во 1 квартале 2021 года.
В соответствии с п. 6.2 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства по акту приема –передачи в срок не позднее 31.12.2021г.
Между сторонами возникли обязательства по договору участия в долевом строительстве. Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Ответчик обязался построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать квартиру участнику долевого строительства.
Процесс передачи объекта регламентирован в ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Истцу вручено уведомление о завершении строительства под расписку исх.№123/2-3/БР от 22.10.2021г.
Как усматривается из материалов дела, 18.05.2022 года в адрес ответчика, истцом была направлена письменная жалоба о предоставлении истцу экземпляра-подлинника акта приема-передачи объекта недвижимости либо предоставлении ответа (пояснения) на каком основании имеющийся подписанный акт приема- передачи, который противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, - не направляется Истцу.
В ответ на жалобу от истца, ответчик 09.06.2022 года направил ответ (исх. №ЮС-243 от 30.05.2022 года) согласно которого следует, что в подписанном акте приема-передачи содержится техническая ошибка в части отсутствия со стороны ответчика к истцу претензий по оплате (в связи с увеличением площади квартиры), не позволяющая ответчику передать экземпляр-подлинник акта приема-передачи.
В ходе судебного заседания, в обосновании исковых требований, истец указывает на то, что был введен застройщиком в заблуждение о готовности объекта 02.10.2021 года и подписал лист бумаги белого цвета формата А4 с нанесенным на нем текстом, напоминающим акт приема-передачи объекта, оба экземпляра у участника долевого строительства были изъяты.
Кроме того, в материалы дела ответчиком не представлены доказательства передачи объекта долевого строительства истцу.
В связи с нарушением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства истцом начислена неустойка.
Согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.
Ответчик не выполнил условия заключенного договора и не передал истцу квартиры в установленный договором срок, при отсутствии дополнительного соглашения о переносе срока окончания строительства, чем нарушил п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в соответствии с которым по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, у участника долевого строительства после оплаты договорной цены возникает право требовать оговоренный договором объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный ст. 12 ГК РФ, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как установлено п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает, или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно абз. 3 п. 1 постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 (ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно, то есть с 29 марта 2022 года и до 30 июня 2023 года включительно.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец представил с достаточным обоснованием доказательства возникновения у него убытков и их размер, возникших при конкретных обстоятельствах неисполнения застройщиком своих обязательств по договору, в связи с чем, с учетом постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479, находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика неустойки.
Исходя из принципов разумности и справедливости, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить указанную сумму неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание обстоятельства данного дела, принятые со стороны ответчика меры по надлежащему исполнению обязательств застройщика, период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств негативных последствий нарушения обязательства, а также сложившиеся экономические условия в период исполнении договора, и наличие у ответчика других договоров долевого участия строительства, в том числе, с гражданами-дольщиками, в связи с чем, дополнительное финансовое бремя может оказать негативное влияние на профессиональную деятельность ответчика, связанную с исполнением обязательств перед другими гражданами-дольщиками. С учетом разумного баланса интересов сторон, суд определяет подлежащую взысканию неустойку в пользу истца, в размере 189 531,69 рублей.
В соответствии со ст.ст. 1099 – 1100 Гражданского кодекса РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из разъяснений, данных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Поскольку установлено нарушение прав истца, как потребителя, исходя из названных норм права и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, учитывая длительность нарушенного права и установленные обстоятельства дела, с ответчикав пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, размер которой определен судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, а также исходя из принципа разумности, справедливости и соразмерности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителя, признании недействительным акта приема-передачи, взыскании неустойки -удовлетворить частично.
Признать недействительным акт приема – передачи датированный 22.10.2021г. к договору №/БР об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.08.2020г.
Признать неисполненным обязательство по передаче объекта долевого строительства (<адрес>, расположенная в корпусе 2 по адресу: <адрес>.
Обязать ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» передать объект долевого строительства ФИО1.
Взыскать с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» в пользу ФИО1 неустойку в размере 189 531,69 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Полный текст решения изготовлен 01.08.2023 года.
Председательствующий Л.В. Майстер