Дело №
УИД 33RS0015-01-2024-002083-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 октября 2025 года г. Петушки
Петушинский районный суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Филинова Е.А.,
при секретаре судебного заседания Царевой В.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании судебных расходов,
установил:
17.06.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №
ФИО1 с учетом уточнения обратился с иском к ФИО2 о расторжении данного договора, возврате уплаченных денежных средств в размере 500 000 рублей, взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 8200 рублей.
В обоснование указано на несоответствие земельного участка условиям договора, несоответствие его местоположения и вида разрешенного использования правоустанавливающим документам, о чем было известно продавцу и не сообщено покупателю.
ФИО1 в судебном заседании иск поддержал.
ФИО2 в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель ФИО3 в судебном заседании иск не признал.
Представители третьих лиц администрации Петушинского района и ООО «Коре» в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.
Третьи лица Управление Росреестра по Владимирской области, администрации Петушинского сельского поселения, ООО «Август», ФИО4 ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Третье лицо ФИО8 освобожден от участия в деле в связи с его смертью дата.
Дело в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Положениями статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В силу п. 3 ст. 37 Лесного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
По материалам дела следует, что 17.06.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома (т. 1 л.д. 9).
Стоимость участка сторонами установлена в 500 000 рублей.
В п. 2.1 договора указано, что продавец гарантирует, что земельный участок соответствует своему местоположению, своим регистрационным данным в соответствии с кадастровым номером, правами третьих лиц не обременен.
На момент заключения данного договора 17.06.2024 границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В заключении от 15.07.2024 кадастровый инженер ФИО4 указал, что им вынесены в соответствии со сведениями ЕГРН межевые знаки земельного участка с кадастровым номером №. Также указано, что земельный участок с кадастровым номером № образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером № который был уточнен в д. адрес вопреки документов, определяющих местоположении границ земельного участка при его образовании и подтверждающем право на земельный участок с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 10-12).
24.07.2024 ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием расторжения договора купли-продажи, в удовлетворении которой ФИО2 было отказано (т. 1 л.д. 14-16).
Также из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок неоднократно был предметом договоров купли-продажи.
15.01.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка (т. 1 л.д. 135).
01.12.2022 между ФИО7 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка (т. 1 л.д. 133).
09.11.2022 между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка (т. 1 л.д. 132).
06.02.2014 между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка (т. 1 л.д. 123-124).
На момент продажи земельного участка ФИО5 06.02.2014 земельный участок имел вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома.
Земельный участок с кадастровым номером № был образован и поставлен на кадастровый учет 14.08.2013 путем раздела земельного участка с кадастровым номером № на основании землеустроительных работ, произведенных кадастровым инженером ФИО8 (т. 1 л.д. 31-34, 115).
28.08.2013 зарегистрировано право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: для ведения сельского хозяйства (т. 1 л.д. 116).
20.11.2013 ФИО5 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: индивидуальные жилые дома.
Сведений о прохождении процедуры смены вида разрешенного использования земельного участка дело правоустанавливающих документов не содержит.
Также по материалам дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, из которого был образован спорный участок с кадастровым номером № был продан ФИО5 по договору купли-продажи от 30.04.2013 МО «Петушинский район» на основании аукциона от 26.04.2013 (т. 1 л.д. 204-217). Право собственности ФИО5 зарегистрировано 20.05.2013.
Согласно кадастровым паспортам земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.10.2012, 21.01.2013 (на момент продажи ФИО5) границы земельного участка были установлены и представляли собой прямоугольную трапецию с изломанной в 5 местах правой стороной (т. 1 л.д. 223-224, т. 2 л.д. 6).
По кадастровым паспортам местоположение указано как «установлено относительно ориентира в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес Земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.09.1992, то есть задолго до его предоставления ФИО5
После продажи ФИО5 данного земельного участка на основании межевого плана от 30.05.2013, составленного кадастровым инженером ФИО8, была исправлена кадастровая ошибка в местоположении и границах земельного участка, в связи с чем границы участка были смещены и приняли форму прямоугольника (т. 2 л.д. 50-56).
Согласно представленному ППК «Роскадастр» перечню ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала № по состоянию на 01.01.2002 земельный участок с кадастровым номером № расположен северо-восточнее д. адрес, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ООО «Коре» на основании постановления главы администрации № 272 от 17.09.1992. Земельный участок относится к землям промышленности с видом разрешенного использования «для промышленных целей» (т. 1 л.д. 13, т. 2 л.д. 106).
Согласно постановлению главы администрации Петушинского района от 17.09.1992 предоставлено 1,32 га земель (лес) сельскохозяйственного предприятия «Клязьменское» во временное пользование сроком на 3 года под разработку грунтового карьера (т. 1 л.д. 13). Также в материалах дела содержится проект землеустройства совхоза «Клязьменский» от 1992 года (т. 2 л.д. 171-179).
Для оценки доводов истца о том, что земельный участок с кадастровым номером №, образованный из участка с номером № не соответствует своему местоположению и правоустанавливающим документам судом назначена землеустроительная экспертиза (заключение ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № № от 20.06.2025, т. 3 л.д. 18-51).
В данном заключении комиссия экспертов установила, что фактические границы земельного участка с кадастровым номером № на местности какими-либо объектами искусственного или естественного происхождения не обозначены. Сведения о границах земельного участка с кадастровым номером № правоустанавливающим и правоподтверждающим документам не соответствуют. Причиной этого является кадастровая (реестровая) ошибка, допущенная кадастровым инженером ФИО8 при подготовке межевого плана от 14.11.2011 по заявке КУИ Петушинского района и межевого плана от 30.05.2013 по заказу ФИО5 в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка.
В исследовательской части заключения экспертами указано, что посредством применения метода графического и картографического моделирования, взяв за твердые исходные точки отчета поворотные точки контура существующего песчаного карьера, отраженного на материалах землеустроительного дела по отводу 1,32 га земель агропромышленному предприятию «Коре», эксперты нанесли на картографический материл границы земельного участка с номером № по межевому плану от 14.11.2011 и межевому плану от 30.05.2013. Анализ плана показал, что местоположение и конфигурация границы земельного участка, предоставленного во временное пользование ООО «Коре» на основании постановления от 17.09.1992 не соответствует местоположению и межеванию от 14.11.2011 и 30.05.2013, поскольку данные межевые планы содержат реестровую ошибку, допущенную кадастровым инженером ФИО8
Экспертами составлен план, из которого усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № находится за пределами границ земельного участка с номером № (из которого он образован) по межевому плану от 14.11.2011 и в его непосредственной близости, а также на значительном удалении на юг относительно его изначального местоположения в соответствии с постановлением от 1992 года (т. 3 л.д. 42).
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявлено. Данное заключение составлено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Сделанные в заключении выводы ясны и понятны, сомнений не вызывают, в связи с чем суд при принятии решения полагает возможным принять данное заключение экспертов в качестве доказательства и руководствоваться им при разрешении спора по существу.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, в том числе проведенной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что существующее местоположение границ земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его правоустанавливающим и правоподтверждающим документам, то есть его настоящее расположение не соответствует тому местоположению, где он фактически должен находиться. Указанное несоответствие обусловлено реестровой ошибкой, которая была допущена кадастровым инженером ФИО8 при неоднократном установлении границ земельного участка и исправлении реестровой ошибки, и не связана с действиями всех правообладателей земельного участка, в том числе ФИО2 и ФИО1, которые специальными познаниями в области землеустройства не обладают. Также в отношении спорного земельного участка изменены категория земель и вид разрешенного использования в отсутствие доказательств данного изменения.
Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что ФИО2 обращался с административным иском к прокуратуре Петушинского района, прокурору Петушинского района и прокуратуре Владимирской области о признании действий (бездействия) незаконным, в котором он указывал на незаконное отчуждение и раздел земельного участка с кадастровым номером № и его последующий раздел, ссылаясь, что он ранее предоставлен промышленному предприятию «Коре» и находится в 10 км от фактического местоположения. Определением Петушинского районного суда от 29.11.2023 по делу № 2а-1377/2023 производство по данному административному делу прекращено на основании ч. 2 ст. 225 КАС РФ, поскольку данный вопрос не затрагивал права административного истца не нес для него неблагоприятные последствия (т. 2 л.д. 119-122).
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 на момент продажи спорного земельного участка ФИО1 17.06.2024 было известно о том, что фактическое местоположение земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его правоустанавливающим документам, а также должному месторасположению. При этом, в договоре купли-продажи от 17.06.2024 в п. 2 указано, что продавец гарантирует, что земельный участок соответствует своему местоположению.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в результате заключения договора купли-продажи от 17.06.2024 ФИО1 передан объект недвижимости не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о его качестве, а продавцом вопреки п. 2.1 договора предоставлена заведомо ложная информация о местоположении земельного участка, что является одной из главной его характеристик, вследствие чего покупатель в силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Лесного кодекса РФ вправе требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением понесенных убытков.
С учетом изложенного суд полагает, что заявленные ФИО1 исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 17.06.2024 и взыскании уплаченных денежных средств в размере 500 000 рублей являются обоснованным и подлежащими удовлетворению.
Принимая во внимание последствия расторжения договора, суд считает возможным прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и восстановить право собственности ФИО2 на данный земельный участок, а также возложить на ФИО1 обязанность передать ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №
Истцом оплачена при подаче иска государственная пошлина, в размере 8200 рублей, которая в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежит возмещению ответчиком.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 17.06.2024 между ФИО2 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и восстановить право собственности ФИО2 на данный земельный участок.
Возложить на ФИО1 обязанность передать ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат стоимости земельного участка в размере 500 000 рублей.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 8200 рублей.
Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.
Судья Е.А. Филинов
Мотивированное решение составлено 29.10.2025.
Судья Е.А. Филинов