Решение по делу № 2-1312/2025 от 05.09.2025 - о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

61RS0011-01-2025-001891-28

РЕШЕНИЕ дело № 2-1312/25

Именем Российской Федерации

2 сентября 2025года г.ФИО1

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Е.А.Добрухиной

С участием представителя истца адвоката Таргоний Л.П., ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

при секретаре М.В.Прусаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец после уточнения исковых требований обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на следующие основания. 03.09.2018 между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером № по адресу <адрес> площадью 332203+/-2882 кв.м. категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Стоимость отчуждаемого имущества была оценена сторонами в 500000руб., которые были переданы продавцу в момент подписания договора. Согласно п.6 договора продаваемый земельный участок до момента заключения договора никому не продан, не заложен, в споре, а также под арестом не находится. В связи с отъездом ответчика в другой регион государственная регистрация договора и перехода права собственности сразу после подписания договора произведена не была. Для целей регистрации договора ответчицей 30.11.2018 была выдана доверенность, заверенная <данные изъяты>, которая не содержала полномочий по регистрации перехода права собственности на земельный участок. В связи с этим ответчицей 27.12.2018 была оформлена нотариальная доверенность, которая содержала полномочия на представление ее интересов в Росреестре, в том числе и по государственной регистрации договора купли-продажи.

После получения нотариальной доверенности, истец выяснил, что в отношении проданного земельного участка имеются обременения, так как в отношении ФИО2 имелось исполнительное производство, возбужденное <данные изъяты> РОСП в рамках которого 15.11.2018 было вынесено постановление о запрете совершения действий по регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Наличие запрета не позволило провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 03.09.2018. Имея намерения оформить право собственности на земельный участок, и провести государственную регистрацию договора, ФИО4 неоднократно встречался с ответчицей, которая уверяла, что погасит имеющиеся у нее долги по исполнительным производствам для снятия обременения с участка. 24.08.2022 ответчица снова выдала истцу нотариальную доверенность со сроком действия 10 лет для того, чтобы истец мог провести государственную регистрацию договора купли-продажи и стать собственником приобретенного земельного участка. Однако распоряжением от 04.06.2024 ответчица отменила выданную доверенность, чем лишила истца своими действиями без ее участия провести регистрацию договора. После этого достигнуть согласия и решить вопрос погашения задолженности значения не имело. Весной 2025 ответчица сообщила о своём намерении продать земельный участок третьим лицам. После получения сведений из ЕГРН в отношении земельного участка истцу стало известно, что 25.06.2024 земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, т.е. в настоящее время земельный участок прекратил свое существование у истца отсутствует возможность стать его собственником.

20.05.2024 истцом в адрес ответчицы была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 500000руб., которая получена ею 30.05.2024. Ответчица предлагала подписать соглашение о расторжении договора, но возвратить денежные средства отказывалась.

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 03.09.2018, заключенный между ФИО4 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в его пользу денежные средства в размере 500000руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29139,35руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15600рублей.

В судебном заседании представитель истца адвокат Таргоний Л.П. поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить требования ФИО4

Ответчик, представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признали. Поддержали доводы, изложенные в отзыве о том, что после продажи земельного участка и для его регистрации в Росреестре 30.11.2018 ФИО2 выдала ФИО4, доверенность, заверенную <данные изъяты> по тексту которой истец наделялся ответчиком правом представлять его интересы в Росреестре. Доказательств того,что истец обращался в соответствующие органы для регистрации перехода права собственности не представлено, также не представлено доказательств что истцу отказали в проведении государственной регистрации права собственности. Истец на протяжении шести с половиной лет не пользовался своим правом на обращение в суд. Истец ссылается на проверку наличия обременений или ограничений в отношении земельного участка, но не указывает кем и когда она проводилась, через сайт судебных приставов невозможно увидеть данные о принятых исполнительных мерах, такие как арест. Договор считается заключенным с 03.09.2018. Довод о том, что на момент заключения договора ответчику было известно о наличии обременений является не состоятельным, так как в постановление о наложении ареста было вынесено спустя два с половиной месяца после заключения договора. Довод истца о том, что 25.06.2024 земельный участок снят с кадастрового учета не является основанием для признания существенным изменением обстоятельств по договору купли-продажи, так как сам по себе участок существовать не перестал и не претерпел изменений в ряде существенных характеристик, таких как площадь. Оснований почему земельный участок перестал интересовать истца в случае изменения кадастрового номера в иске не указано. Считали, что истцу о нарушении его права стало известно 15.11.2018, в течение шести с половиной лет не предпринято попытки защитить свои интересы, просили в иске отказать, применив срок исковой давности.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из статьи 551 Гражданского кодекса РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. В рамках такого регулирования в названной правовой норме установлено, что в таком порядке договор может быть изменен или расторгнут только в следующих случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами (о понятии закона говорилось выше) или договором.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственно определяет понятие существенности нарушения договора: существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ФИО2 являлась собственником земельного участка кадастровым номером № площадью 332203+/-2882 местоположение <адрес>

03.09.2018 между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 332203+/-2882кв.м., находящегося по адресу <адрес>(л.д.7).

Согласно п.3 договора сторонами достигнуто соглашение, что земельный участок продан за 500000руб., которые переданы продавцу в момент подписания договора, что подтверждается распиской ФИО2, подписанной собственноручно ею о получении денежных средств в сумме 500000руб. (л.д.8). Согласно п.6 договора, указанный земельный участок до заключения договора никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

Государственная регистрация перехода права собственности сторонами произведена не была.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 551 названного Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. При этом положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Истец с 15.11.2018г не имел возможности произвести регистрацию перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, так как судебным приставом-исполнителем, в рамках исполнительного производства № от 06.11.2015г был объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 332203+/-2882кв.м., находящегося по адресу <адрес>(л.д.48). В дальнейшем в 2020, 2023,2024г судебным приставом выносились аналогичные постановления (л.д.52-56).

Судом установлено, что решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29.04.2019г проект межевания и межевой план от 21.05.2018года земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный кадастровым инженером <данные изъяты> Ф.И.О. по заказу ФИО2 признаны недействительными; прекращено право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 332203кв.м, адрес (местонахождение): <адрес> и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №; восстановлены в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № в площади и местоположении, предшествовавшем выделению земельного участка с кадастровым номером №(л.д.72-76). Решение суда вступило в законную силу 29.07.2019г(л.д.77-82).

Таким образом, после принятия данного решения, предмета договора купли-продажи от 03.09.2018г не стало. При этом за ФИО2 суд признал право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.06.2024г земельный участок с кадастровым номером №, площадью 332203+/-2882кв.м., находящийся по адресу <адрес> снят с кадастрового учета 25.06.2024г(л.д.9).

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности с обращением требований о расторжении договора купли-продажи суд считает основанными на неправильном применении нормы права. О нарушении своего права, а именно невозможности зарегистрировать переход права собственности по сделке, ФИО5 узнал в 2024г, когда был снят с учета земельный участок в Росреестре. Стороной в гражданском деле по иску Ф.И.О. к ФИО2, кадастровому инженеру <данные изъяты> Ф.И.О. о признании недействительными проекта межевания и межевого плана земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, исключении из ЕГРН сведений о земельном участке, восстановлении в ЕГРН сведений о праве общей долевой собственности ФИО5 не был, и не знал о принятом 29.04.2019г Белокалитвинским городским судом Ростовской области решении. По утверждению истца, его представителя, ФИО5 имел намерения зарегистрировать переход права собственности по сделке, ожидая, когда ФИО2 погасит задолженность и судебные приставы-исполнители снимут запрет с регистрации. Узнав о нарушении своего права, ФИО5 20.05.2024г направил ФИО2 требование о расторжении договора купли-продажи(л.д.17,18). Таким образом, истец не пропустил срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав.

Вопреки доводам ответчика, суд, установил, что ФИО4, не вступил в правомочия собственника недвижимого имущества по заключенной сделке, переход права собственности на земельный участок по сделке не был зарегистрирован, при этом после заключения договора, было принято решение о незаконном выделении проданного ответчиком земельного участка, тем самым предмет сделки как объект права прекратил свое существование, и покупатель в результате действий продавца, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и о доказанности совокупности условий для расторжения договора купли-продажи земельного участка. После расторжения договора купли-продажи стороны должны возвратить полученное ими по сделке. Продавцу ФИО2 по решению Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29.04.2019г восстановлены права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в площади и местоположении, предшествовавшем выделению земельного участка с кадастровым номером №. Покупателю ФИО5 должны быть возвращены денежные средства, уплаченные им по договору в размере 500000рублей.

Истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как следует из содержания пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, проценты за пользование чужими средствами(статья 395) подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 также разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. ФИО2 получила требование о расторжении договора 30.05.2024г и не возвратила денежные средства по договору ФИО5, в связи с чем, исковые требования ФИО5 о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2024г по 02.10.2024г в размере 29139руб.35 коп. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 03.09.2018г между ФИО2 и ФИО4. Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в пользу ФИО4, <данные изъяты> денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 03.09.2018г в сумме 500000(пятьсот тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2024г по 02.10.2024г в размере 29139(двадцать девять тысяч сто тридцать девять) рублей 35 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15600(пятнадцать тысяч шестьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Добрухина

Мотивированное решение составлено 5 сентября 2025г.