Дело № 2-155/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000086-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Жаркова А.Л.

при секретаре Поповой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ООО "Семена" в лице конкурсного управляющего ФИО4, третьему лицу ООО «Тарасов» о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, действующий на основании доверенностей, в интересах истцов обратился в суд с иском к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о расторжении договора аренды.

В иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности общей площадью 29 га, кадастровый №, расположенный по адресу: , примерно в 3,88 км на юго-восток от .

Срок аренды земельного участка составляет 25 лет.

Земельный участок передан истцами ответчику в момент подписания договора, договор аренды прошел государственную регистрацию.

Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка осуществляется путем передачи ежегодно не позднее 25 октября года сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло или семена подсолнечника 20 л. или 100 кг, вспашка огорода по необходимости.

ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, а именно не вносит арендную плату. На ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 15 тонн зерновых и 300 литров масла подсолнечного.

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд утвердил конкурсным управляющим ООО «Семена» - ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требование о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, направленную ДД.ММ.ГГГГ не получен.

Согласно п. 4.3.2 Арендатор имеет право передавать право аренды земельного участка только с согласия Арендодателей, в рамках дела о банкротстве ООО «Семена» № №, право аренды земельного участка с кадастровым номером № включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе лота №.

На основании изложенного истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. Обязать ответчика вернуть истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Определением Шолоховского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «Тарасов», с которым заключен договор субаренды данного земельного участка.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От них получено заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО5, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал в части расторжения договора аренды, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Кроме этого пояснил, что право аренды спорного земельного участка неправомерно включено в конкурсную массу, при этом задолженность по арендной плате не была учтена при заключении в арбитражном судопроизводстве мирового соглашения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена». Заявления истцов об исключении права аренды из конкурсной массы до настоящего времени Арбитражным судом не рассмотрены. Фактически земельный участок находится в пользовании субарендатора, который имеет обязательства непосредственно перед арендатором, который, в свою очередь, на протяжении длительного времени не исполняет условия договора аренды и не выплачивает арендную плату арендодателям, чем существенно нарушаются их права. Проведение общего собрания является правом, а не обязанностью собственников земельного участка. Ответчик ООО «Семена» также является собственником данного земельного участка. Поэтому, для соблюдения прав ООО «Семена» было принято решение о проведении общего собрания.

Конкурсный управляющий ФИО4, который в соответствии с ч.4 ст.159 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Его представителем ФИО6, действующей на основании доверенности, представлены письменные возражения на иск, в которых указывает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из договора аренды участниками долевой собственности спорного земельного участка являются 3 истца и ООО «Семена», при этом проведено собрание собственников, в нарушении требований ч. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Претензия о расторжении договора ответчику направлена К.А.Ю., который уполномочен представлять интересы истцов на основании решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому данная претензия не может быть расценена как надлежащее уведомление в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 452 ГК РФ. Право аренды данного земельного участка включено в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена».

Представитель третьего лица ООО «Тарасов» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцы ФИО1, ФИО2 и ФИО3 являются долевыми собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 29 га, с кадастровым номером 61:05:0600003:471, расположенный по адресу: , примерно в 3,88 км на юго-восток от .

Как следует из представленной суду выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости собственниками данного земельного участка являются истцы ФИО1, ФИО2 и ФИО3, а также ответчик ООО «Семена» (т. 1 л.д. 42-47).

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (т. 1 л.д. 8-10).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно не позднее 25 октября путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло подсолнечное 20л или семена в количестве 100 кг, вспашка огорода - по необходимости (п. 4).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Семена» и ООО «Тарасов» заключен договор субаренды данного земельного участка. По данному договору обязанность по выплате арендной платы истцам не была возложена на субарендатора (т. 1 л.д. 54-58).

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, ДД.ММ.ГГГГ утвержден конкурсный управляющий ФИО4

Вместе с тем, введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает стороны от исполнения договорных обязательств.

В силу п. 4.1.1 договора аренды арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГПК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности менее пяти лиц, соответствующее решение общего собрания для его расторжения не требуется.

Из содержания данной нормы следует, что проведения общего собрания для решения вопроса о расторжении договора аренды при числе сособственников менее пяти, является правом истцов и не запрещено законом.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до ДД.ММ.ГГГГ, и определен ее размер – 20 тонн пшеницы продовольственной, 2 тонны семян подсолнечника из расчета 5 тонн пшеницы и 500 кг подсолнечника на каждую земельную долю. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Данная претензия направлена адресату ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 13-15) и получена адресатом 02.12.20221 года, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, представленном представителем истцов.

Решением данного собрания лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности представлять их интересы избрана Б.Е.А., а также принято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В суд представлено заявление Б.Е.А., в котором она подтвердила соответствующие полномочия К.А.Ю. на направление претензии (т. 1 л.д. 119).

Из анализа содержания претензии следует, что собственник земельного участка с кадастровым номером № требует погашения задолженности по арендным платежам и только в случае невозможности погашения задолженности требуют расторгнуть договор аренды.

Суть предложения сводилась к добровольному порядку расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств в части невнесения арендных платежей. На момент предъявления иска (ДД.ММ.ГГГГ год) срок предъявленных требований истцов к ответчику истек. Предложение о добровольном расторжении договора ответчиком оставлено без исполнения. Каких-либо доказательств, подтверждающих действия, направленные на удовлетворение предложения о расторжении договора ответчиком также не представлено.

Указанные доказательства, вопреки доводам представителя ответчика, свидетельствуют о соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора. При этом, полномочия К.А.Ю. оформлены надлежащим образом. К претензии приложена копия протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих об исполнении обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере за указанный истцами период, а также принятия мер к погашению задолженности по арендной плате, и, соответственно, опровергающих доводы истцов.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Кроме этого заслуживают внимания доводы истцов о включении в конкурсную массу должника и выставлении на торги права аренды на принадлежащий им земельный участок, которое не является оборотоспособным активом должника, поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателей.

В рамках дела о банкротстве истцами ДД.ММ.ГГГГ подано заявление об исключении из конкурсной массы права аренды на указанный земельный участок, которое до настоящего времени не рассмотрено.

При этом, определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, дело о банкротстве ООО «Семена» прекращено.

Данные обстоятельства следуют из представленных в материалы дела доказательств.

Поэтому вопреки утверждениям ответчика оснований полагать, что, предъявляя исковые требования и реализуя процессуальное право на судебную защиту, гарантированное ст. 46 Конституции Российской Федерации, истцы допустили злоупотребление правом, у суда не имеется.

Установив вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.

Таким образом, требования истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ООО "Семена" в лице конкурсного управляющего ФИО4, третьему лицу ООО «Тарасов» о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося в долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (паспорт ), ФИО2 (паспорт ) и ФИО3 (паспорт ) и ООО «Семена» (ОГРН <***>).

Обязать ООО «Семена» возвратить ФИО1, ФИО2 и ФИО3 земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Cудья: подпись А.Л. Жарков