Дело № 3а-2144/2022
22OS0000-01-2022-001789-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 ноября 2022 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,
при секретаре Бондаренко Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО1 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве административного ответчика привлечено КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки»
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Управление имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленного отчета об оценке.
Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
На основании абзацев 2 и 3 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***
Административный истец является плательщиком земельного налога, следовательно, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для него.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 09 июня 2022года в размере 3 801 741,9 руб.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 октября 2022 датой определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка является 01 января 2020 года, датой начала ее применения – 26 мая 2022 года.
В подтверждение рыночной стоимости названного земельного участка административный истец представил отчет об оценке №22-10-224, составленный ИП ФИО2 11 октября 2022 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 1 644 779,29 руб.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.Представленный отчет подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что объектом оценки является земельный участок из категории земель с разрешенным использованием – размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».
В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка – «земельные участки коммерческого назначения».
Все используемые в отчете корректировки обоснованы оценщиком. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.
В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
На замечания административного ответчика оценщиком ФИО2 представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
ФИО2 отметила, что в соответствии с п.п. а п. 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае данных для применения сравнительного подхода было достаточно для определения рыночной стоимости, и этот подход являлся предпочтительным.
Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик указала, что ею были изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Из данной выборки были взяты в качестве объектов аналогов те, в отношении которых имелись все необходимые сведения и которые наиболее сопоставимы с объектом оценки. Цена предложения в объявлении, приведенном в замечаниях к отчету является завышенной, не соответствует рыночной, объект в продаже с 2016 года и не продан.
Объект оценки расположен внутриквартально, что отразилось на итоговой рыночной стоимости.
ФИО2 отметила, что вид разрешенного использования у аналога №1 – для размещения объектов здравоохранения (для размещения госпиталя Бийского гарнизона) не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (ФИО3, ФИО4 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения (страница 24-25 отчета).
На дату предложение 18 февраля 2017 года объект аналог №1 реализовывался свободным от улучшений (ветхое строение снесено, о чем указано в объявлении о продаже). Из приведенных административным ответчиком сведений, объект реализовывался с аукциона 30 сентября 2016 года, в то время как в расчеты оценщиком принято объявление о продаже от 18 февраля 2017 года, которое не имеет отношение к ранее проведенным торгам.
Также указала на то, что объект оценки не расположен на красной линии, подъезд к нему осуществляется по грунтовой дороге, транспортный и пешеходный потоки отсутствуют.
Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют.
Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.
На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, -27 октября 2022 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 1 644 779,29 руб.
Датой обращения ФИО1 удовлетворить с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать 27 октября 2022 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Кайгородова