Судья Михайлова А.А. дело № 33-8308/2023

2-1693/2023

64RS0043-01-2023-001295-13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2023 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Зотовой Ю.Ш., Александровой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Канаковой З.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Волжского районного суда г. Саратова от 27 июня 2023 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Зотовой Ю.Ш., объяснения истца ФИО1 - ФИО2, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту - администрация МО «Город Саратов») о взыскании возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 403 000 рублей, стоимости доли собственника в праве на земельный участок в размере 261 000 рублей; убытков в размере 89 920 рублей, включающих оплату услуг риелтора по поиску нового нежилого помещения взамен изъятого в размере 79 920 рублей, регистрацию права собственности на новое нежилое помещение в размере 2 000 рублей, услуги автотранспорта и грузчиков для переезда в размере 8 000 рублей; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 387 000 рублей, расходов по оплате досудебного исследования в размере 18 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 24 352 рублей. Также истец просит прекратить право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 43 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации МО «Город Саратов» № 307-р от 07 сентября 2018 года данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 01 августа 2019 года.

До настоящего времени, распоряжение администрации не исполнено, снос дома не осуществлен, соглашение с ответчиком о выплате возмещения за нежилое помещение не достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили основаниям для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 27 июня 2023 года исковые требования удовлетворены частично, с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» в пользу ФИО1 взыскано возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 3 140 920 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 904 рублей 60 копеек, судебные расходы по оплате досудебного исследования в размере 18 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. После выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение подлежит прекращению право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности на указанное нежилое помещение признано за муниципальным образованием «Город Саратов». С администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр» взысканы расходы по оплате услуг эксперта в размере 23 000 рублей.

Не согласившись с постановленным судебным актом, администрация МО «Город Саратов» подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Автор жалобы полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Анализируя положения действующего законодательства, обращает внимание, что органом местного самоуправления решение об изъятии земельного участка под спорным жилым домом для государственных или муниципальных нужд не принималось. В связи с тем, что предварительная процедура, предшествующая разрешению вопроса о выкупе помещения не пройдена, земельный участок под спорным жилым домом для муниципальных нужд не изымался, соглашения о выкупной стоимости нежилого помещения достигнуто не было, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу, ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту - ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее по тексту - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ст. 32 ЖК РФ указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счёт их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путём выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, условием применения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 43 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

Распоряжением администрации МО «Город Саратов» № 307-р от 07 сентября 2018 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в указанном многоквартирном доме предписано в течение трех месяцев со дня издания настоящего распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений, а также произвести снос указанного дома до 01 августа 2019 года.

Согласно письму администрации МО «Город Саратов» от 28 июля 2021 года, физический износ здания составляет 72 %.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 30 декабря 2022 года № 5365 многоквартирный <адрес> включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2022-2026 годах».

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, ФИО1 обратилась в общество с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка», из заключения которого от 13 февраля 2023 года № 01/23-59 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 составляет 2 979 000 рублей, рыночная стоимость права временного пользования в течение 3 месяцев нежилым помещением составляет 126 000 рублей, стоимость услуг риелтора по подбору нежилого помещения с целью его приобретения составляет 60 000 рублей, стоимость услуг по составлению договора купли-продажи недвижимости составляет 1 000 рублей, размер пошлины за государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество составляет 2 000 рублей, стоимость услуг переезда: в арендованное помещение составляет 11 700 рублей, из арендованного помещения в приобретенное - 11 700 рублей.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Волжского районного суда г. Саратова от 19 апреля 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр» (далее по тексту - ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр»).

Согласно заключению эксперта ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр» от 24 мая 2023 года № 22СР/23 на момент проведения экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, с учетом стоимости доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, без учета рыночной стоимости доли собственника в праве на земельный участок составляет 2 403 000 рублей, стоимость доли в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому составляет 261 000 рублей, величина убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, составляет – 176 000 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 378 000 рублей.

Сторонами по делу данное заключение не оспаривалось, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы в рамках настоящего дела не заявлялось.

Данное экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ наряду с другими представленными по делу доказательствами. Не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта представляется судебной коллегии мотивированным и обоснованным.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 15, 32 ЖК РФ, п. п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», с учетом заключения эксперта, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. Из размера возможных убытков суд исключил затраты, связанные с оплатой аренды временного нежилого помещения и оплаты услуг риелтора.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены исследованными доказательствами.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы о несоблюдении установленной законом предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе жилого помещения, на правильность выводов суда не влияют, поскольку совершение ответчиком указанных действий не зависит от действий (бездействия) истца.

При этом суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что реализация прав ФИО1 на выкуп аварийного нежилого помещения, при установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о наличии реальной угрозы нахождения в аварийном доме (физический износ здания составляет 72%), не может быть поставлена в зависимость от реализации мероприятий, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены или изменения решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств по делу судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

С учётом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 27 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 04 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи